Pro společnost Central Group, největšího rezidenčního developera u nás, je stavba dvou bytových domů Nová Nikolajka v památkové zóně Smíchov s více než sto byty v šesti podlažích vcelku rutinním projektem. Ne už tak pro místní obyvatele. Když se loni na začátku prosince ze dne na den změnila zelená stráň nad ulicí U Nikolajky ve stavební parcelu – vykáceno bylo na čtyři sta stromů –, zvedla se mezi místními vlna odporu. K petici, kterou společně sepsali pod hlavičkou sdružení Za zelenou Nikolajku se během krátké doby připojilo přes dva tisíce lidí.
Zastavěná zeleň
Způsob získání pozemku i potřebných povolení ke stavbě provází řada pochybností. Pozemky, které dnes vlastní Central Group, patřily dříve hlavnímu městu. V roce 2001 zažádala pátá městská část o jejich svěření „za účelem zachování zeleného pásma“. Předkladatelem žádosti byl Milan Jančík, tehdy ve funkci zástupce starosty. Již rok po převodu pozemků však došlo ke změně územního plánu a z devíti tisíc metrů čtverečních zelené plochy se staly stavební parcely. Ty byly prodány nejvyšší nabídce, která přišla od Central Group. Není bez zajímavosti, že developer nabídl o čtrnáct milionů více než ostatní zájemci, zřejmě s vidinou toho, že se jej nedotknou téměř žádná omezení, což nyní potvrzuje i samotná podoba projektu.
„V situaci, kdy se v Praze nachází velké množství nevyužitých prázdných a chátrajících domů, někteří developeři jako Central Group zacházejí s výstavbou a prodejem nových bytů, jako by šlo o produkty typu televize.“
Sporných bodů je okolo Nové Nikolajky více. Bytové domy jsou naddimenzované a nerespektují urbanistickou strukturu ani charakter místa s historickými vilami a zahradami. Zastavovaný pozemek je jedním z posledních dokladů historického vývoje zdejší lokality, využívané v minulosti jako chmelnice a vinice nebo později jako školní zahrada. Středobodem i pohledovým úběžníkem místa je dodnes historická usedlost Nikolajka, prohlášená za kulturní památku.
Již v roce 2003 označil Národní památkový ústav stavbu bytových domů za vyloučenou s tím, že by zde bylo možné představit nanejvýš samostatně stojící domy vilového typu. Ač se staví v památkové zóně, nebylo hledisko památkářů bráno při vydávání stavebního povolení v potaz. V rámci územního řízení nebyla provedena ani zákonem vyžadovaná studie dopadů na životní prostředí, i když provoz tak velkého bytového komplexu včetně nebytových prostor dopravně neúnosně zatíží slepou ulici U Nikolajky a neblaze ovlivní kvalitu životního prostředí v místě.
Obcházení pravidel
Místní obyvatelé podali ke správnímu soudu na postup Central Group celkem tři žaloby s odkladným účinkem. To znamená, že pokud by soud námitky uznal, musel by developer stavbu zastavit. Po přezkoumání veškeré dokumentace bylo mimo jiné zjištěno (expertizu nechalo vypracovat sdružení Za zelenou Nikolajku), že stavba byla povolena v rozporu s platným územním plánem hlavního města. Část zastavovaných pozemků má stanovený koeficient míry využití, ten byl ale překročen o dvacet procent, což představuje až 2700 m2 bytové plochy navíc. V dokumentaci developera jsou tedy účelově zkreslené údaje, na základě kterých bytový projekt schválil Magistrát a stavební odbor Prahy 5. Navíc pozemky a stavební povolení převedl Central Group na firmu se sídlem v Singapuru, stavba není viditelně označena názvem stavby či názvem developerské firmy, stránky společnosti o projektu nijak neinformují.
Pro tato hrubá porušení ze strany developera se k žalobám občanů překvapivě přidala i Městská část Prahy 5. K nečekanému kroku radnice se vyjádřil Jiří Vajner, obchodní ředitel Central Group: „Přijde nám velice nestandardní, že by se městská část měla v rámci řízení o správní žalobě domáhat zrušení právě vlastního rozhodnutí namísto toho, aby se naopak na straně žalované zasadila o zamítnutí žaloby.“ Stavební úřad vydávající stavební povolení je ale ve skutečnosti na městské části nezávislý, spadá pod gesci Ministerstva pro místní rozvoj. Městská část tak může v soudním řízení vystupovat v roli standardního účastníka řízení, pokud jej tedy za takového přizve správní soud. Petici sdružení Za zelenou Nikolajku spolu s posudkem výpočtu využití území dostal Magistrát i Ministerstvo pro místní rozvoj.
Rozsáhlé aktivity společnosti Central Group komentuje Tomáš Homola, předseda komise územního rozvoje páté městské části slovy: „Stavba Nová Nikolajka není jedinou stavbou, kterou tato společnost v Praze 5 realizuje nebo se chystá stavět. I v dalších případech se chová nestandardně a s městskou částí nekomunikuje. Například v případě plánované stavby bytového domu v ulici Nad Kavalírkou se trvale pokouší obcházet platný územní plán a stavbu bytového domu se snaží maskovat tím, že jej prohlašuje za ,dům pro seniory‘. Obdobně nevhodně se chová v případě plánované výstavby tzv. viladomů na Farkáně, když si prosadila územní rozhodnutí na domy, jejichž velikost, podlažnost a umístění nerespektuje charakter okolní zástavby. Dalším případem byl pokus vybudovat bytové domy na pozemcích v Hlubočepích, které jsou územním plánem určeny výhradně pro sport a jako naprosto nepřiměřený se jeví i záměr výstavby v ulici Na Zatlance. Společnost Central Group by měla zásadně přehodnotit své stavební záměry na území naší městské části.“
„Superlevná“ lokalita
Central Group není jediným developerem, který ve svých plánech opomíjí místní obyvatele, územní plán, památkáře či posudky na životní prostředí. V těsné blízkosti mostu mezi tunelem Mrázovka a Strahovským tunelem, na místě, kde nyní provozuje parkoviště, plánuje společnost CIG postavit šestnáctipatrovou administrativní budovu, a to přesto, že výškové stavby nejsou v místě povoleny. Koeficient podlažní plochy narostl v tomto případě několikanásobně. Městská část se k projektu vyjádřila negativně, potřebná dokumentace úřadům zatím předložena nebyla. (Za firmou CIG stojí Michal Čamek, označovaný za jednoho z pražských kmotrů. Čamkova správcovská firma Centra obstarává mimo jiné správu bytového fondu pro pražský magistrát již od roku 1994. Smlouvu na dobu neurčitou získala bez výběrového řízení.)
V situaci, kdy se v Praze nachází velké množství nevyužitých prázdných a chátrajících domů, někteří developeři jako Central Group zacházejí s výstavbou a prodejem nových bytů, jako by šlo o produkty typu televize. Svým zákazníkům nabízí dorovnání ceny v případě, že najdou na trhu levnější „zboží“. Chlubí se úspěchy v oblasti levného bydlení, zavádí termín „superlevná lokalita“ – rozuměj: byty od milionu výše, na hypotéku, průměrný věk klienta 39 let. Podle tiskové zprávy společnosti je pro „superlevnou lokalitu“ příznačné to, že se byty neprodají prvnímu, ale často až druhému či třetímu zájemci: „Rezervace levného bytu za výhodnou cenu je častokrát impulzivní záležitostí. Klienti si nejprve byt rychle zarezervují a teprve následně řeší, zda na to mají finanční prostředky.“
Nová Nikolajka spadá do portfolia „nadstandardních lokalit“, podobně jako pozemky Central Group v Radlicích, na Kavalírce, Břevnově nebo ve Stodůlkách. Místní obyvatelé se teď zasazují o to, aby developerovi neprošlo také nadstandardní obcházení jejich životů.
Autorka je historička umění.