Analýza konzultantské firmy Deloitte ukázala, že v Česku závratným tempem rostou nájmy. Průměrný nájem v krajských městech vzrostl mezi koncem roku 2016 a 2017 o bezmála čtrnáct procent. Hlavní město přitom sice v tempu posledního meziročního růstu zaostává za řadou jiných měst, třeba Karlovými Vary a Jihlavou, kde se za minulý rok nájmy navýšily skoro o třetinu, ale i Brnem, kde se jednalo o necelou pětinu. I tak jsou nájmy v Praze s odstupem pořád nejvyšší, totiž průměrně 339 Kč na metr čtvereční, a také od roku 2010 zaznamenaly ze všech velkých českých měst suverénně nejmasivnější nárůst – o více než polovinu. Stíhá je až Zlín a Jihlava s nárůstem v tomto období o 15 procentních bodů nižším a také výrazně nižší – prozatím konečnou – výší nájmů (v obou případech těsně pod 200 Kč za metr čtvereční). Jak je vidět, v Praze začíná být situace kalamitní: byt o výměře 65 metrů čtverečních, tedy nikterak velký (pro rodinu s více dětmi spíše dokonce příliš malý), přijde nájemníky měsíčně v průměru na 22 tisíc korun. Obyvatelé a obyvatelky hlavního města tak za nájem běžně vydávají až 70 procent svého měsíčního čistého příjmu (jehož v celorepublikovém srovnání nadprůměrná výše se tím zase rychle zrelativizuje).
Zatímco například v Paříží nabízí více než pět pronájmů pouhých 0,7 procent pronajímatelů, v Praze jich je desetinásobek. Máme ale i „rekordmany“ s desítkami, respektive více než stovkou pronájmů.
Na intenzitě proto přirozeně nabírá i debata o tom, co za neutěšenou situací stojí a jak ji řešit. Zejména v pražském případě se objevuje hypotéza, že za nárůst výše nájmů v posledních letech může vedle jiných faktorů i rozmach krátkodobých pronájmů, který byl v posledních letech umožněn zefektivněním při propojování nabídky a poptávky prostřednictvím online platforem typu Airbnb. Právě v Praze je totiž hustota nabídek krátkodobých pronájmů s odstupem nejvyšší – pronajmout byt po jednotlivých nocích turistům s často vysokou kupní silou se v měsíčním úhrnu i při nestálém obsazení bytu může vyplatit násobně více než dlouhodobý pronájem rezidentům, a to i při aktuálně vysokých cenách podnájmů. Je nasnadě úvaha, že byty využívané za tímto účelem nejen že nejsou k dispozici na trhu s bydlením pro normální rezidenty, ale že takto omezená nabídka bytů spolu s cenami, které lze požadovat od turistů, navíc tlačí nahoru běžné nájmy. Pokud by se tato domněnka potvrdila, pak by byla vedle řady dalších problémů s krátkodobými pronájmy asi nejpádnějším důvodem pro ráznou regulaci podobných služeb. Jakým způsobem je účinně usměrnit, to je ovšem problematika sama pro sebe, na které si dosud řada světových metropolí vylámala zuby. Pojďme se tedy na obě otázky podívat blíže.
Z pár stovek na pár desítek tisíc
Asi nejlepší přehled o situaci v českém hlavním městě poskytuje studie Úřadu vlády z loňského léta vycházející z projektu zpracovaného v rámci grantu Technologické agentury ČR, který pracuje s daty projektu AirDNA. Dominantním hráčem je v Praze v pozorovaném segmentu platforma Airbnb, která samotná považuje hlavní město republiky za jednu ze svých nejatraktivnějších a nejdůležitějších destinací. Celkový počet nabídek, které zprostředkovává, rok od roku roste. A to exponenciálně: ze 670 v roce 2012 na bezmála dvacet tisíc s kapacitou přes sedmdesát tisíc lůžek v době vytvoření analýzy, čímž již konkuruje počtu lůžek nabízených pražskými hotely a penziony. Mezi nabídkami jednoznačně převažují s dvoučtvrtinovým podílem celé byty (či ve výrazně menší míře rodinné domy), zbylou čtvrtinu nabídek tvoří pronájmy jednotlivých pokojů, v mizivém počtu případů je nabízeno lůžko ve sdíleném pokoji. Největší hustotu vykazují Praha 1 a 2 se zhruba po třiceti tisících lůžkách nabízených přes Airbnb, tedy mezi pěti a deseti tisíci lůžky na kilometr čtvereční. Hustota pak sice se vzdáleností od centra města slábne, v čase ale postupně stoupá i v méně oblíbených částech města. Praha přitom předčí řadu evropských metropolí podílem i počtem pronajímatelů s více nemovitostmi. Zatímco v například v Paříží nabízí více než pět pronájmů pouhých 0,7 procent pronajímatelů, v Praze jich je desetinásobek. Máme ale i „rekordmany“ s desítkami, respektive více než stovkou pronájmů.
Analýza poskytuje celou řadu dalších užitečných čísel ohledně působení Airbnb v Praze, zabývá se přitom ale zejména uniklými výnosy na daních a poplatcích. To je určitě další důležitá dimenze celé problematiky, nicméně o vlivu na výši nájmů či ceny nemovitostí se toho bohužel příliš nedozvíme. Nezbývá tedy než se podívat do zahraničí a efekty pro Prahu si ze zahraničních poznatků alespoň hrubě dovodit. Nedávná studie kanadské univerzity McGill prokázala, že v New Yorku, který je pro Airbnb nejstarším a také třetím největším trhem s nabídkami krátkodobého pronájmu, se platforma od roku 2014 do roku 2017 podílela na nárůstu cen nájmů 1,4 procentními body. Pro průměrnou rodinu to znamená připlatit si za rok o skoro čtyři sta dolarů navíc. Paradoxem přitom je, že při průzkumu vyšlo najevo, že osmdesát procent pronajímatelů využívá takto generované příjmy na to, aby se udrželi ve svém vlastním bydlení. Renomovaný urbanistický server CityLab ve svém představení této studie trefně konstatuje, že takové používání Airbnb je trochu jako používání klimatizace proti globálnímu oteplování: dočasně sice proti nestandardním vedrům pomáhá, ale v dlouhodobém měřítku celý fenomén jen zhoršuje.
Neobyvatelné oblasti
I když New York není Praha a pro naši debatu by nám velmi prospělo mít podobnou přesnou kalkulaci specificky pro naše prostředí, lze zmíněnou studii považovat za empirický důkaz toho, že se AirBnb podílí na zvyšování nájmů. Navíc je logicky v podstatě nemožné, aby se skoro dvacet tisíc bytů, tedy řekněme prostor pro každého patnáctého Pražana či Pražanku, nevyužívaných ke standardnímu bydlení do této ceny nijak neprojevilo. A to není samozřejmě všechno. Provoz podnájmů je spojený s častým střídáním lidí, kteří mají tendenci řešit zádrhele s pronajatým bytem z nedostatku jiných kontaktních osob se sousedy nebo je mohou svým specifickým dovolenkovým denním rytmem rušit. Ve chvíli, kdy začnou dominovat nad rezidenty turisté, se proměňují také ulice a celé části města. Turisté totiž většinou nepotřebují ty samé služby co místní, a tak se oblasti stávají hůře obyvatelnými.
Debata o regulaci krátkodobých pronájmů, stejně jako o usměrňování taxislužeb poskytovaných Uberem a jemu podobnými firmami, se u nás zatím soustředila pouze na konkurenčně-právní rovinu celé problematiky. Svobodné podnikání je u nás zkrátka ještě stále nedotknutelné, i kdyby plodilo sebevíc zničující celospolečenské efekty, a řeší se tak vždy primárně otázka narovnání volnotržního prostředí. A tak se i u Airbnb po dlouhém období úplného laissez-faire teď řeší především to, aby pronajímatelé správně danili své příjmy a odváděli příslušné poplatky, a tím se alespoň trochu narovnala soutěž se zavedenými hotely a penziony. Finanční správa proto loni na podzim vydala metodiku pro danění příjmů z krátkodobých pronájmů zprostředkovaných přes platformy, ministerstvo financí zase připravilo novelu zákona o místních poplatcích, která by měla zlepšit jejich vybírání právě u služeb typu Airbnb. To jsou jistě kroky správným směrem – dle studie Úřadu vlády hostitelé v Praze za rok utrží za krátkodobé pronájmy kolem dvou miliard korun, hovoříme tedy o částkách, které nejsou pro státní ani městskou pokladnu zanedbatelné. Nicméně nelze předpokládat, že by jejich důslednější vybírání samo o sobě výrazněji omezilo počet nabízených celých bytů, a tím ulevilo trhu s bydlením.
Hledání zdravé regulace
K tomu by došlo pouze v případě, že by se podařilo Airbnb vrátit zpět do mantinelů, o kterých firma sveřepě – navzdory opačné empirické evidenci všude po celém světě – tvrdí, že je vlastně nikdy neopustila: bez povolení k provozování krátkodobých pronájmů musí být přes portál možné pronajímat jen jednotlivé pokoje a celé byty pouze v případě, že je jejich trvalí majitelé či podnájemci pouze dočasně sami nepotřebují, například když jsou na dovolené. Šlo by tedy o to najít takovou regulaci, která by zatlačila zpět rozbujelý byznys, který už s nějakým sdílením, kterým se firma nadále oportunisticky zaštiťuje, již dávno nemá nic společného. Bez jmenování dalších podrobností česká vláda v únoru ohlásila, že by mohla být již brzy přijata regulace po vzoru mnoha západoevropských měst, která omezují dobu, po kterou je v kalendářním roce možné poskytnout svůj byt ke krátkodobému pronájmu – v Londýně jde například o devadesát dní, v Amsterdamu aktuálně o šedesát a v následujícím roce zřejmě dojde ke snížení na polovinu. Taková časové omezení by měla zajistit, aby se nevyplatilo byty stahovat z trhu s rezidenčním bydlením za byznysovými účely, zároveň ale mají umožnit jejich obyvatelům dočasně volný vlastní byt pronajmout dále.
Zajímavá situace je v Berlíně. Zde vstoupil na jaře 2016 po dvouletém přechodném období v plnou účinnost tzv. zákon zakazující odcizení původnímu účelu nemovitosti (tzv. Zweckentfremdungsverbotsgesetz). Není bez zajímavosti, že vedle sankcí za využívání bytů pro krátkodobý pronájem, když jsou zkolaudovány pro rezidenční bydlení, stanovuje jasná pravidla také pro nechávání nemovitostí zkolaudovaných k bydlení zcela ladem – protože i to se považuje na napjatém trhu s bydlením za společensky škodlivé chování. V oblasti krátkodobých pronájmů patřil tento zákon k nejpřísnějším vůbec – pronajímat bez povolení (jejichž vydávání město kvůli kalamitní situaci s bydlením prakticky zcela zastavilo) více než polovinu bytu bylo pod pohrůžkou pokuty ve výši až sto tisíc eur zakázáno zcela. Tato regulace skutečně slavila dílčí úspěchy: začátkem tohoto roku byla zveřejněna informace, že do konce roku 2017 se vrátilo na trh s regulérním bydlením bezmála osm tisíc bytů, ze kterých zhruba polovina do té doby sloužila ke krátkodobým pronájmům a druhá byla prostě nevyužita.
Jedná se nicméně z velké části spíše o poctivé občany a občanky, kteří se zařídili podle platné legislativy, než že by mělo město možnost zákon účinně vymáhat. To by totiž vyžadovalo součinnost digitálních platforem, které jako mnohde jinde na světě i v Berlíně informace o transakcích odmítají vydat – buď s odkazem na ochranu osobních údajů uživatelů a uživatelek nebo na fakt, že samotné transakce zařizuje pobočka firmy sídlící z daňově optimalizačních důvodů mimo území toho kterého státu, a úřady tak nad ní nemají jakoukoli moc a musí se spolehnout na bezzubou domluvu. Berlínská správa je tak při vynucování regulace vedle občanské poctivosti odkázaná na anonymní tipy sousedů a vlastní kontroly na místě, které jsou jako nástroj velmi kapacitně náročné a zároveň neefektivní. Od května tohoto roku se berlínský zákon uvolní a zpřísní zároveň: nově bude možné bez časového omezení pronajímat byt, v němž je člověk sám hlášen (v německém systému to znamená, že se jedná o byt, v kterém skutečně sám většinu roku bydlí, není to srovnatelné s českým trvalým bydlištěm, které člověk může mít v podstatě kdekoli), a svůj oficiálně nahlášený druhý byt (tzv. Zweitwohnung) po maximálně šedesát dní v roce. V obou případech je ale potřeba povolení a registrace u příslušného městského úřadu. V plánu je, že při takové registraci člověk obdrží registrační číslo, které budou platformy muset u jeho nabídky veřejně viditelné uvádět. Právě přes něj by pak mělo být dohledatelné, zda neporušuje stanovená pravidla. Berlín vyvíjí software, který by měl takovou kontrolu provádět automaticky, v plánu je snažit se s platformami domluvit na tom, aby nabídky porušující zákon stahovaly automaticky, což ale opět z výše vysvětlených důvodů zůstává v rovině dobrovolného závazku.
Železné zákony kapitalismu
Domluva s Airbnb je v podstatě všude velmi obtížná, jak ostatně dobře popisuje i americký publicista Steven Hill ve své publikaci Kalifornská výzva. Jak regulovat disruptivní modely podnikání. Firma přistupuje různě po světě dle vystupňování tlaku a obratnosti jednotlivých politických reprezentací na různá pravidla, jádro problému je však všude stejné a dosud nepřekonané – a to právě onen chybějící přístup úřadů k informacím o uskutečněných transakcích. Potíž tkví v tom, že tyto transakce pronajímatelé i jejich hosté pomocí aplikace či webových stránek neuskutečňují s pobočkou, která by spadala do jurisdikce státu, v němž se nemovitost nachází, ale pro celou Evropu s pobočkou v Irsku. Proč zrovna v Irsku, není těžké odhadnout – jedná se o sofistikovaný systém, jehož účelem je masivní daňová optimalizace. Příjemným vedlejším efektem k ušetřeným daním ze strany Airbnb je to, že žádná municipalita ani stát (samozřejmě s výjimkou Irska) nemají šanci této struktuře cokoli přikazovat, kontrolovat ji nebo na ní něco vymáhat. Pokud bychom na tomto nastavení chtěli něco změnit, dostáváme se k principiálním otázkám fungování vnitřního trhu Evropské unie. O zmaření takto masivních daňových optimalizací nejen ze strany digitálních gigantů (například Uberu se to týká stejnou měrou) se sice na evropské úrovni hovoří čím dál častěji, šance na realizaci opravdu velkých změn jsou ale mizivé. A otázku dohledu jednotlivých států nad transakcemi uskutečněnými na jejich území beztak v diskutované podobě nutně neřeší.
Otázka je, jak dopadne výzva stávající vlády k tomu, aby Uber v ČR založil pobočku a nechal ji starat se o svůj byznys na našem území. Podobná domluva s Airbnb spolu s přísným časovým limitem pro krátkodobé pronájmy, který by tak byl s přístupem k datům vynutitelný, by snad mohla přispět k uvolnění situace na pražském trhu s bydlením, zkušenost ale velí si od toho příliš neslibovat. Pro Airbnb by se jednalo o krajně nevýhodný krok, ke kterému by společnost snad bylo možné donutit pouze pod pohrůžkou úplného zákazu působení v ČR – k tomu ale není ani politická vůle, ani vůle veřejnosti. Se svým majetkem si přece každý může nakládat, jak se mu zlíbí; co největší monetizace bez ohledů na cokoli je přitom samozřejmostí, i kdybychom kvůli tomu měli všichni časem dojíždět do centra třeba z Nymburka. Zdražování nájmů v Praze nás koneckonců řadí k západoevropským metropolím, je to prostě železný zákon, tak co…
Dravost globalizovaného, digitálního a v podstatě neregulovaného kapitalismu spolu s nezdolnou českou vírou ve volný trh a bezpodmínečné přínosy svobodného podnikání s čímkoli, třeba i nejzákladnějšími lidskými potřebami, tak zkrátka zase jednou určují, jak mizerně se u nás žije
Autorka je politoložka.