Před dvěma tisíci lety byly ulice starého Říma plné lidí, kteří s uzlíky, v nichž měli veškerý svůj majetek, pendlovali věčným městem a hledali bydlení. V Římě se totiž v létě tradičně obnovovaly nájemní smlouvy a pronajímatelé zpravidla zvyšovali nájmy. Ten, kdo se s majitelem nedohodl, se musel sbalit a hledat si střechu nad hlavou jinde. Často se stalo, že nešťastník nové bydlení nenašel a skončil i s rodinou na ulici. S tlakem okolností majitelé počítali a nenechali si samozřejmě příležitost ke zvýšení příjmu ujít. Být nájemníkem znamenalo být jednou nohou na ulici a být majitelem znamenalo jistotu vysokých výnosů.
O dva tisíce let později v České republice vidíme podobný obrázek. Ceny bytů a nájemního bydlení ve velkých městech dosahují extrémních hodnot a v poměru k příjmům jsou nejvyšší v Evropě. Vysoké ceny nájmu znemožňují rozumně bydlet nejen sociálně slabým, ale také mladým lidem, rodinám s dětmi nebo důchodcům, tedy v podstatě všem, kdo nemají dost peněz na hypotéku nebo nějaké bydlení nezdědili. Situace došla tak daleko, že zájemci o nájemní bydlení v Praze musí sepisovat motivační dopisy, které jsou hodnoceny přísným okem majitele. Staří nájemníci tak musí čelit stejným HR blbostem a latentnímu ponižování jako například mladí lidé na začátku pracovní kariéry.
O čem experti nemluví
Mainstreamoví experti se shodují v tom, že hlavním problémem je pomalé správní řízení a omezující stavební předpisy. Jak už to v byznyse bývá, spíše než zájem o skutečnou analýzu prudce se zvyšujících cen vede tyto experty zájem na rozvolnění regulace a rozvoj developerského podnikání, protože právě v této oblasti jsou hmotně zainteresováni a zpravidla spolupracují s developery. Samozřejmě délka stavebního řízení má ovlivňuje rychlost reakce na měnící se poptávku a umožňuje případné saturování zvýšené potřeby bydlení. Nicméně developerům nevyhovující regulace stavebnictví není jedinou a ani hlavní příčinou dynamiky cen bydlení, která nemá v EU obdobu. Z ekonomického hlediska nedává příliš smysl, že například ceny nájmů jsou vyšší než v Berlíně nebo v jiných západních městech, jejichž obyvatelé mají násobně vyšší kupní sílu. Je zřejmé, že příčin bude celá řada, ale o některých se příliš nemluví.
Oblast nájemního bydlení by se mohla pro skomírající levici stát tématem, jímž osloví voliče, které buď ztratila (důchodce), nebo je nikdy neměla (mladé lidi z velkých měst).
Jednou z nich je neregulavaný boom sdíleného bydlení ve velkých městech, na který poukazuje ve svých článcích například Kateřina Smejkalová. Podnikání se sdíleným ubytováním připravuje bytový fond o desítky tisíc bytů. Tlak na maximální výnos z nemovitosti, který přináší Airbnb, tak vytlačuje nájemníky z užších i širších centra na okraj . A v době levných peněz a nízkých úrokových sazeb vysoký výnos sdíleného bydlení ještě dále akceleruje poptávku po bytech a přispívá k růstu cen bytů a nájmů.
Z postkomunistických států je Česká republika spolu s Estonskem a Slovenskem v EU unikátní v tom, že má poměrně hodně osob bydlících v komerčním nájemním bydlení. Je to důsledek velkorysých restitucí bytových domů a prodeje podnikových bytů soukromým majitelům, a nikoli dosavadním nájemníkům. Členské státy, které mají vyšší podíl komerčního nájemního bydlení, věnují ovšem náležitou pozornost regulaci nájemních vztahů, zajišťují náležitou ochranu nájemníkům a zajišťují sociální bydlení. Naopak členské státy (zejména ty nové), které prakticky vše zprivatizovaly, upravují nájemní vztahy liberálně s tím, že práva a povinnosti si sjednávají strany. Sociální bydlení v těchto státech prakticky neexistuje. Česká republika je v tomto specifikem – je zemí, kde je komerční nájemní bydlení poměrně častou formou, ale praktická ochrana je v podstatě nulová.
Krátkodobé smlouvy, vysoké nájmy
Jednou z hlavních příčin dynamiky růstu nájmů, na kterou mainstreamoví experti nepoukazují, je stav pravidel upravujících nájemní bydlení. Současná úprava zakotvená v občanském zákoníku je splácaninou tradiční české úpravy, německých pravidel a promítnutých zájmů spolku OSMD, který sdružuje majitele bytových domů. Občanský zákoník podle důvodové zprávy a komentářů jeho autorů poskytuje nájemníkům jakožto slabší smluvní straně ochranu. Tato ochrana je však iluzorní, protože na rozdíl od západních právních úprav umožňuje sjednání nájemních smluv opakovaně na krátkou dobu. Statistiky sice neexistují, ale podle odhadů je až devadesát procent nájemních smluv sjednáváno na jeden rok a opakovaně prodlužováno. A právě vinou krátkodobých smluv se nemohou nájemníci zajistit proti zvyšování nájemného. Pronajímatelé mohou zvyšovat ceny libovolně, aniž by museli čelit zákonným omezením, které jsou v občanském zákoníku a které mají nájemníky chránit. Právě tato specifická úprava stojí za současným prudkým nárůstem cen nájmů (výjimkou není ani zvyšování o třicet procent ročně). Pokud by existovala povinnost tříleté nebo šestileté nájemní smlouvy, nárůst nájmů by byl rozložen v čase a byl by také nižší. Samozřejmě minimální doba by se týkala pouze pronajímatele – nájemník by měl mít právo nájem ukončit s krátkou výpovědní lhůtou tak, jak je to na západ od Česka běžné.
Krátkodobost smluv v době slabé nabídky nájemního bydlení neumožňuje ani využívat jiných práv chránících nájemníky. Ať už jde o domácí zvířata nebo prosté vyúčtování služeb. Sebevědomé trvání na právech nájemníka má zpravidla za následek neobnovení kontraktu. Není výjimkou, že po porodu dítěte pronajímatel nechce rodině obnovit nájemní smlouvu a ta se musí klidit. Situaci můžeme přirovnat k pracovním smlouvám – v případě, že by byla pravidlem pracovní smlouva na jeden rok uzavíraná opakovaně, žádný pracovník by neměl chuť trvat na svých právech, či se dokonce odborově organizovat (natož dělat odborového funkcionáře). To by rychle skončil. I proto zákoník práce upřednostňuje délku trvání smlouvy na dobu neurčitou s omezením výpovědi ze strany zaměstnavatele a dlouhodobé řetězení kontraktů je zakázáno.
Jedno snadné řešení
Zavedením povinné minimální doby trvání nájemní smlouvy (alespoň čtyři roky) prostřednictvím přechodného ustanovení zákona by byl částečně vyřešen i jiný problém, který je v České republice tabu – regulace nájemného. Vzhledem k současnému pojetí vlastnického práva – jakožto práva na maximalizaci zisku –, které v podstatě zastává i Evropský soud pro lidská práva, nepanuje v době pozdního neoliberalismu příliš velká ochota k administrativní regulaci. Zavedení povinné minimální doby nájmu by mělo za následek faktické dočasné moratorium na růst nájemného nebo by alespoň přinutilo pronajímatele zvyšovat nájem v souladu s omezením v občanském zákoníku. Zároveň by se stát vyhnul handrkování a sporům s vlastníky nemovitostí. Elegantní a jednoduché řešení by přitom nic nestálo.
A tak třebaže existují pravidla, která mají papírově chránit nájemníky, ve své podstatě jsou nájemníci oproti vlastníkům v době napnutého trhu v mizerném postavení, které se promítá do vysokých cen a atraktivity bydlení jako kapitálové investice, a nikoli investice pro bydlení samotné. Podle ekonomické teorie by atraktivita tohoto typu podnikání měla přinést do oboru další investice a mělo by se stavět více bytů. Nesmíme ale zapomínat, že v určitých oblastech jsou natolik velké neadministrativní překážky vstupu developerů na trh, že opatření na straně tržní nabídky jsou a budou omezená i přes rozvolnění administrativních restrikcí – například Praha nebo Brno nejsou nafukovací a počet vhodných míst pro zástavbu není velký. Kromě toho je stavba nemovitostí záležitost na několik let a během té doby může spousta lidí skončit v bídě na dávkách nebo v horším případě na ulici.
Ukazuje se, že nedostupnost bydlení představuje problém pro významnou část české populace – seniory, rodiny s dětmi, samoživitele a podobně. Oblast nájemního bydlení by se mohla pro skomírající levici stát tématem, jímž osloví voliče, které buď ztratila (důchodce), nebo je nikdy neměla (mladé lidi z velkých měst). Mohl by to být prostor, ze kterého se může pokusit obnovit své bývalé postavení a konfrontovat se s dosud suverénním hnutím ANO, jež prosazuje snižování dávek na bydlení a pro něž sociální bydlení znamená především státem zřizované ubytovny.
Autor je právník.