„Na koho krize bydlení u vás nejvíc dopadá?“ ptám se. „V nejhorší situaci jsou ti, kteří musí platit komerční nájmy. Když přijedete do Varšavy, uvidíte naleštěné Starbucksy a Costy a před nimi mladé lidi popíjející drahou kávu. To je ta skupina lidí, která si pronajímá byty na volném trhu. Platí lidem, jako jsem já, kteří se narodili v sedmdesátých letech a začali pracovat v devadesátkách. My jsme těžili ze změn systému a moje generace teď vlastní byty, které si tihle mladí pronajímají,“ vysvětluje mi přes obrazovku počítače odborník na bydlení Grzegorz Gajda.
Postavení polských nájemníků je v mnoha ohledech horší než v okolních zemích. Restituce zde totiž nejsou vůbec regulovány, nemají žádnou speciální legislativní úpravu.
Kvůli pandemii jsem do hlavního města Polska neodjela, a tak se všechny moje rozhovory a rešerše odehrávají na Zoomu a Google Maps. Na letecké mapě vypadá Varšava povědomě, asi jako každé druhé evropské město včetně Prahy. Historickým středem města se vine řeka, na centrum navazují novější čtvrti, rozsáhlé bloky sídlišť a dál a dál do krajiny sahající nová developerská výstavba a předměstí. Podle statistik je na tom Varšava s dostupností bydlení spolu s ostatními visegrádskými metropolemi v Evropské unii takřka nejhůř. Na třípokojový byt se tu s průměrnou mzdou vydělává šestnáct let. To je sice ve V4 „nejlepší“ výsledek, ale všechna ostatní unijní města kromě Paříže jsou na tom lépe. V porovnání průměrné mzdy a průměrného nájmu je na tom Varšava dokonce nejhůř v celé EU, předstihl ji pouze Lisabon. Předpokládám tak, že bytová politika polské metropole bude podobná jako třeba v Praze nebo Budapešti. Ukazuje se ale, že Varšava před pár lety vykročila trochu jiným směrem a možná se jí aspoň některé problémy daří řešit. Zároveň se ale ve Varšavě možná víc než jinde ve střední Evropě ukazuje, jak odlišně dopadá současná krize na různé generace a jak moc ji odnáší ta nejmladší.
Nájemníci v mlýnku na maso
Privatizace, deregulace, neoliberální ideologie… při rozhovorech s polskými odborníky stále dokola narážíme na stejné termíny a podobnou historickou zkušenost jako v Česku, Maďarsku, Slovensku a asi i všude jinde ve střední a východní Evropě. Negativní zkušenost s několika desetiletími státního socialismu a společenský převrat, který se uskutečnil v době vrcholícího neoliberalismu, vyústily v odpor vůči státu a vzývání soukromého vlastnictví jako jediné správné možnosti bydlení. „Všichni víme, že Poláci jsou velmi religiózní. Nejsilnějším náboženstvím je tu ale podle mě neviditelná ruka trhu. Naši politici v ni věří víc než v boha,“ říká mi urbanista Łukasz Drozda. A to je podle něj důvod, proč je státní politika bydlení vnímána jako něco spíše špatného a neefektivního, co podporuje lenochy, kteří nechtějí nic pořádného dělat, a proto jim nezbývá než žít v nájmu.
Podle Drozdy je státní i městská politika bydlení stále nedostatečná a doplácejí na to hlavně nájemníci. Varšava se tak jako většina měst ve východním bloku zbavila velké části svého bytového fondu a teď zjišťuje, že jí byty chybí. Momentálně metropole vlastní asi osmdesát tisíc bytů (Praha jich má kolem třiceti tisíc), což je něco lehce přes pět procent z celkového počtu jednotek. „Na městské byty nebo sociální bydlení se leckdy čeká víc než deset let, část fondu se nevyužívá vůbec nebo je obsazována neefektivně, protože na něj nedosáhnou ti, co by ho nejvíc potřebovali,“ domnívá se urbanista.
Postavení polských nájemníků je v mnoha ohledech horší než v okolních zemích. Restituce, v Polsku zvané reprivatizace, zde totiž nejsou vůbec regulovány, nemají žádnou speciální legislativní úpravu.. „V podstatě se stále řídíme podle zákona ze čtyřicátých let, který řešil navracení majetku po válce,“ říká Łukasz Drozda. V praxi to znamená, že každá restituce se řeší jako jednotlivý soudní proces, takže verdikty se mohou velmi lišit. „Zásadní ale je, že do těchto procesů zřídka vstupují původní vlastníci nebo jejich potomci. Jejich nároky byly ve valné většině prodány soukromým společnostem,“ vysvětluje mi zdejší systém Drozda. Soukromé firmy tak získaly řadu pozemků a domů i s jejich dosavadními nájemníky. „Ve Varšavě se to týká až padesáti tisíc obyvatel. Většinou se jedná o domy a pozemky v historickém centru – čili na těch nejlukrativnějších místech –, což vyústilo ve velmi brutální praktiky,“ upozorňuje. Nájemníci se tady někdy přirovnávají k masové náplni pelmení a knedlíčků. Na celý proces se nabalil organizovaný zločin, docházelo a dochází k nejrůznějším nekalým manipulacím, falšování dokumentů, zvyšování nájmů o desítky, ba stovky procent, cílenému ničení bytů, násilnému vystěhovávání i k vraždám, jak podrobně popisuje dva roky stará reportáž Alarmu. Práva obyvatel hájí nejrůznější organizace a spolky a teprve nyní, po třiceti letech, dochází i k prvním zákonným úpravám reprivatizací.
Polská města přišla o velkou část svého majetku i během klasické privatizace, kdy si tak jako u nás mohli občané za zlomek tržní ceny odkoupit byty, ve kterých žili. „Všichni to brali jako pozitivní věc, protože si mysleli, že se stát o majetek dobře nestaral a že soukromý vlastník je mnohem lepší, protože ten se přece o svůj majetek stará,“ říká mi Grzegorz Gajda. „Nešlo jen o praktickou stránku. To, že jste lidem poskytli možnost vlastnit, byl způsob, jak je připoutat k novému systému,“ doplňuje ho socioložka a odbornice na politiku bydlení Joanna Erbel. „Vlastnictví bylo pro lidi jistotou, poskytovalo jim emocionální stabilitu. Na Západě plní tuhle funkci i dlouhodobé pronájmy, u nás tomu tak nebylo a ani dosud příliš není.“
Mnoho obyvatel se tak dostalo během privatizace k vlastnímu bydlení celkem snadno. Následující generace žijí v tomtéž paradigmatu o soukromém vlastnictví, ale nemají už samozřejmě stejné možnosti, a musí si tak pořizovat byty na volném trhu. Vzhledem k tomu, že po roce 1989 stát i města takřka rezignovaly na vlastní výstavbu, převzali nad ní kontrolu soukromí developeři, jejichž hlavním cílem je přirozeně co nejvyšší výdělek. Pořídit si vlastní bydlení je tak pro generace, které „nestihly“ privatizaci, mnohem obtížnější. „Existovaly podpůrné programy, jeden pomáhal získat hypotéky, druhý byl pro mladé, ale peníze mohly být použity jen na novostavby, což masivně podporovalo suburbanizaci. Oba byly proto asi před čtyřmi lety zrušeny,“ říká Joanna Erbel.
Kdo nemá štěstí, že byt zdědí, je odkázán na půjčku. „To byl i náš případ. Vzali jsme si úvěr, díky kterému jsme si mohli pořídit malý byt. Ale přestal nám stačit,“ vypráví mi třicátnice Monika. Dostala jsem na ni tip poté, co jsem zveřejnila výzvu, že hledám Varšavany, kteří by se chtěli podělit o své zkušenosti s bydlením. „Teď bydlíme v podnájmu a jsme spokojeni, protože tenhle byt nám opravdu vyhovuje. Hledali jsme ho ale asi půl roku, což je ovšem ve Varšavě normální, když máte na byt nějaké konkrétní požadavky.“ Přestože nevydělávají úplně málo, nemohli by si dovolit hypotéku na tak velký byt, jaký pro svoji rodinu potřebují, proto se rozhodli pro nájemní bydlení. Svůj původní byt Monika s manželem pronajímají, aby jim poplatil úvěr. „Ani půjčku na náš původní malý byt bychom si nemohli dovolit, kdyby nebyla ve švýcarských francích, což byla dřív běžná praxe,“ zasvěcuje mě do situace Monika. „Tento typ půjček je ovšem velmi problematický, tím jak frank stoupal a klesal, tak lidé často nevěděli kolik vlastně budou platit. Smlouvy navíc obsahovaly různé nekalé nebo podvodné klauzule, kvůli kterým se dnes lidé soudí a vyhrávají, takže o tom také uvažujeme.“
Můj plot, můj hrad
Odpoutání od minulého režimu neproběhlo ve Varšavě jen prostřednictvím přesunu majetku ze státních do soukromých rukou, ale také rezignací na územní plánování. „Před rokem 1989 se nová výstavba pečlivě plánovala, bralo se v úvahu dopravní spojení a občanská vybavenost. Pak ale výstavbu převzali soukromí investoři a nic takového se nedělo,“ vzpomíná Grzegorz Gajda. V devadesátých letech byla po bytech velká poptávka. „Developeři se na každém pozemku snažili postavit co nejvíc bytů, nějakou občanskou vybavenost nejenže řešit nechtěli, ale v podstatě na to neměli ani pravomoc. Město to po nich nevyžadovalo, bylo mu to jedno. Tahle nová výstavba nefunguje jako město. Z urbanistického hlediska je příšerná.“
Nejde ale zdaleka pouze o záležitost devadesátých let. Zásadní byl až rok 2003, kdy nový zákon územní plánování naprosto rozvolnil. „Následkem toho pak došlo už k úplné deregulaci a liberalizaci: ještě se posílila moc developerů, kteří staví naprostou většinu bytů a jsou extrémně vlivní,“ upozorňuje Łukasz Drozda. Někdy to vede až ke kuriózním situacím, jako je třeba případ z parku Jankowskiego. Část parku v samotném centru Varšavy, v jedné z nejlukrativnějších čtvrtí, připadla v reprivatizaci do rukou soukromého majitele. Ten na několika desítkách metrů vykácel všechny staré stromy a svůj pozemek obehnal nevzhlednou zdí a ploty, což mu – na místě srovnatelném s pražským Petřínem nebo Stromovkou – umožnila provést právě chybějící územní regulace. „Vydírá tímto způsobem radnici, ukazuje, co všechno může, protože chce získat od města další pozemky,“ odpovídá Drozda na mou nechápavou otázku, proč to dotyčný majitel udělal a proč svůj pozemek aspoň nějak nevyužívá.
Ploty a zdi jsou v Polsku vůbec hodně populární, upozorňuje Grzegorz Gajda. Od devadesátých let bylo ve Varšavě postaveno mnoho takzvaných gated communities, developerských projektů, které nejsou volně přístupné. „Stalo se velmi módním dávat najevo, že si můžete dovolit bydlet v nové výstavbě, že jste něco lepšího, takže se oddělíte od těch ‚chudších‘,“ ukazuje mi Gajda. „Ale tím to neskončilo, protože lidé žijící ve staré zástavbě si řekli: Aha, všichni tihle ‚noví‘ lidé z nových domů se před námi schovávají za plotem, ale psy chodí vodit k nám, na naše pozemky, takže my si kolem nich taky postavíme plot. Varšava je tak celá oplocená,“ dodává. Podobné je to také v dalších městech a polská záliba v ohrazování má i svou facebookovou stránku.
Konzervativci za dostupné bydlení
Ve Varšavě sice přibyly desetitisíce nových bytů, pro nemalou část obyvatel s nižšími příjmy ale byly a jsou nedostupné. Developeři nemají zájem zlevňovat, protože poptávka je stále velká. Byty si sice může dovolit jen bohatší a vyšší střední třída, výrazně do nich ale investují. Kdo může, pořizuje si aspoň jeden další byt, ale klidně i více, na pronájem. Podle Joanny Erbel na rozdíl třeba od Berlína nebo jiných metropolí tu (zatím) nemovitosti na investice neskupují velké nadnárodní firmy, ale spíš menší drobní investoři nebo jednotlivci. „Jsou tu samozřejmě i větší developeři a mezinárodní společnosti, které staví nájemní byty, ale je jich menšina,“ tvrdí Erbel. „Boomeři i díky privatizaci měli nebo stále mají prostředky na koupi více bytů. Většina starších mileniálů, jako třeba já, si taky ještě byla schopná pořídit si vlastní byt, ale na další už nám prostředky nezbývají. A mladší generace vzhledem k rostoucím cenám nemá ani na to.“ Joannina slova potvrzuje i Monika. „Řada našich známých si taky pořizuje další byty na pronájem, nevím sice, kde na to berou, ale setkávám se s tím,“ směje se.
Podle Joanny Erbel a Grzegorze Gajdy se ale v posledních letech začal přístup k bydlení měnit. Politická reprezentace si podle nich začala uvědomovat, že když si velká část obyvatel vlastní bydlení nemůže dovolit a je závislá na nejistém nájemním trhu, stabilitě systému to moc neprospívá. Z pohledu ze zahraničí je možná nejvíc překvapivé, že s opatřeními na podporu bydlení přichází zrovna autoritářská ultrakonzervativní vláda. „Víceméně všechny strany, možná až na nějaké hardcore libertariány, přijaly za své, že lidé potřebují stabilní bydlení,“ uvádí Erbel, která konzultovala státní podpůrné programy. „Teď jsou v procesu schvalování nové balíčky, obsahující pestřejší systém podpory než v minulých programech. Už nejde jen o podporu hypoték, ale počítá se s družstvy, městskými společnostmi, které budou pro města stavět, a s řadou dalších možností,“ vypočítává Erbel.
„Polskou situaci považuji ve Visegrádu za nejlepší. Musím přiznat, že naše ultrakonzervativní vláda je schopná posouvat politiku bydlení progresivním směrem,“ souhlasí s Erbel Gajda, který pracuje v mezinárodním bankovním sektoru a bydlením se zabývá na evropské úrovni. „Už tu neplatí stoprocentně paradigma, že bydlení by měl obstarávat jen soukromý sektor a každý by měl být vlastníkem. Současná vláda oproti předchozím podporu bydlení skutečně navyšuje,“ říká ekonom. Pravicoví politici a političky tak v Polsku spojují neoliberální jazyk a přesvědčení s narativem dostupného bydlení. „Třeba členka vlády Jadwiga Emilewicz to podává tak, že stabilní bytová situace je podmínkou vaší svobody,“ uvádí příklad Erbel.
Nájem pro každého?
Polské obce tak zavádějí nejrůznější programy na podporu bydlení a hlavně se znovu začínají starat o svůj bytový fond. Varšava sice podle oslovených odborníků nepatří mezi nejprogresivnější města v zemi, ale vznikl zde operační program pro bytovou politiku, který připravovala i Joanna Erbel. Město začalo opravovat své chátrající nemovitosti, staví nové byty a před třemi lety také zakázalo privatizaci obecního majetku. „Varšava pochopila, že musí investovat do bytového fondu pro chudé a pracující. Začalo se stavět, jde to ovšem velmi pomalu. Ale vnímám jako velké pozitivum už to, že politici pochopili, že je potřeba veřejná výstavba,“ říká Gajda.
Abych si vše představila v praxi, zasvěcuje mě Grzegorz Gajda do složitého systému polského veřejného nájemního bydlení, které má čtyři kategorie. Sociální bydlení pro velmi chudé obyvatele, které velmi často nesplňuje základní standardy. „Stát i města si bohužel často myslí, že ti nejchudší si dobré bydlení nezaslouží,“ myslí si Grzegorz. Nové bydlení se v této kategorii nestaví, maximálně jsou do ní přesouvány obecní domy, které jsou už v tak špatném stavu, že se pro vyšší kategorie nehodí.
Druhým typem je komunální bydlení pro občany s nízkými příjmy. V těchto bytech se platí měsíční nájem 2,5 euro za m2. Do této kategorie spadá většina městského fondu, tyto byty se ve Varšavě budují, i když podle Gajdy pomalu. Byty z třetí kategorie, s měsíčním nájmem pět euro za m2, staví dvě městské společnosti ustanovené zákonem, které mají za úkol stavět dostupné bydlení na neziskové bázi. Těchto bytů bylo postaveno už tři tisíce. Čtvrtá kategorie nájemního bydlení je zatím ve fázi projektů a má být určena například učitelům a dalším potřebným profesím, jejichž příjmy nestačí na nákup bytu nebo komerční pronájem, který se pohybuje i okolo patnácti eur na m2.
Prokletá generace
Ne všichni sdílí takový optimismus jako Joanna Erbel nebo Grzegorz Gajda. „Podle mě stále spíš předstíráme, že máme nějakou politiku bydlení,“ myslí si Łukasz Drozda. „Je sice hezké, že město postaví třeba tisíc dostupných bytů, potřebovali bychom jich ale mnohonásobně víc. Když developeři za stejnou dobu postaví dvacet tisíc, jsou to stále oni, kdo určuje pravidla.“ Podle Drozdy k tomu ale ani město, ani stát nemají dostatek prostředků, což podle něj souvisí s tím, že v Polsku je velmi nízké zdanění. Hned uvádí vlastní zkušenost, kdy z bytu, který má hodnotu tak osm set tisíc zlotých odvádí ročně na daních pouhých šedesát zlotých. „Za to ale nemůžou jen současní konzervativci ve vládě nebo na radnici, kteří věří v Margaret Thatcherovou a milují Ronalda Reagana. Je to širší problém, protože Poláci byli po desetiletí vychováváni v tom, že stát je špatný, daně jsou špatné, že škodí soukromým firmám a podobně. Zvýšení daní je tu skoro nepředstavitelné, ačkoli by měly být navýšeny sakra pořádně. I naši levicoví politici se ale bojí takových návrhů,“ uzavírá rozhovor rázně Drozda.
Něco se ale přece jen mění. „Reálná situace je pro mladé lidi pořád špatná, ale začíná se trochu měnit povědomí o tom, co ji způsobuje. Možná postupně vznikne tlak, aby se bytová politika změnila,“ píše mi Weronika, která učí na Varšavské univerzitě. „Studenti a studentky, se kterými jsem se o tom zrovna před pár dny mluvila na semináři o bydlení, už jsou hodně kritičtí k tomu, jak celý tento neoliberální systém funguje.“ To, že pro mladé je bydlení nedostupné, protože skromná městská a státní výstavba zatím nedokážou ceny výrazně stlačit dolů (ačkoli letos třeba ve Varšavě k poklesu nájmů došlo), si podle Gajdy pomalu začíná uvědomovat i jeho generace. „Zatím to bylo tak, že si lidé mého věku a starší prostě chtěli vydělat peníze. Proč? Protože se bojí, že jim důchodový systém nezajistí důstojné penze, takže hledají způsob, jak si peníze obstarat jinak. A co je lepšího než si pořídit pár bytů na pronájem?“
Data i osobní zkušenosti ale ukazují, že peníze jdou z kapes dvacátníků, kteří si byt koupit nemohou, a tak platí i předražené nájmy, protože jim v podstatě nic jiného nezbývá. „Oni teď platí sedmdesát procent svého platu lidem mojí nebo starší generace. A to je totálně nefér,“ domnívá se Grzegorz Gajda. „Když je vidíte před luxusní kavárnou, tak možná vypadají posh, jsou skvělé oblečení a utrácejí spoustu peněz za fancy kafe, ale pravda je taková, že tohle jsou lidé, kteří nejvíc z nás platí za privilegium… anebo prokletí – za možnost života ve Varšavě.“
Autorka je spolupracovnice redakce.
Text je součástí projektu Bydlení je nad zlato, který vznikl za podpory nadace Rosa-Luxemburg-Stiftung.
