Foto Sociologický ústav AVČR
Na pražském bytovém trhu už dlouhá léta poptávka převyšuje nabídku. Cena sto tisíc za metr čtvereční? To, co kdysi platilo pro nejluxusnější byty v centru, se dnes stává normou. Tomáš Samec, který působí v Sociologickém ústavu AV ČR v.v.i. v oddělení socioekonomie bydlení, věří, že existují i jiné možnosti než koupě bytu do osobního vlastnictví a bydlení v drahých podnájmech.
Je pár týdnů po volbách a nejeden politik na volebních plakátech sliboval, že pro všechny zajistí dostupnější bydlení. Je to vůbec reálné?
Reálné to je, ale bude to stát dost úsilí. V rámci České republiky se značně liší situace v Praze, Brně a v některých krajských městech oproti periferním regionům. V Praze a Brně je trh napjatý a ceny nemovitostí a nájmů rostou. V jiných regionech se řeší například obchod s chudobou a drahé nájemné neadekvátními byty nebo bydlením na ubytovnách. V Praze je nutné prosazovat aktivnější politiku bydlení ve spolupráci s městskými částmi. Je důležité přestat s privatizacemi bytového fondu. V Praze máme jen zhruba šest procent bytů v obecním vlastnictví. Pak máme problém řešit situaci, když ceny nemovitostí téměř z roku na rok vzrostou zhruba o čtvrtinu a bydlení se pro lidi se stává finančně nedostupné.
Není nutné vnímat preferenci vlastnického bydlení jako jádro problému s bytovou nedostupností – to opravdu spočívá spíše v tom, že se bydlení stává jen a čistě investicí nebo komoditou a přestává plnit funkci přístřeší a domova.
Chybí tu dlouhodobé vize a strategie. S bydlením je to totiž běh na dlouhou trať. Za jedno volební období se mohou určité věci nastartovat, ale důležité je, aby bylo dostupné bydlení podporováno dlouhodobě. Dostupné bydlení je přitom výhodné pro celou společnost, protože nikomu neprospívá, když musí učitelé nebo zdravotní sestry dojíždět do práce hodinu a půl, protože si nemohou dovolit bydlet v Praze. To je stav, ve kterém se už ocitáme.
Kde můžeme hledat kořeny neutěšeného stavu s bydlením v Praze obecně?
Jednu z příčin lze spatřovat v přehnané privatizaci obecního bytového fondu a v tom, že s tím, co zbylo, neuměla Praha vždy efektivně nakládat. Tím nechci říct, že privatizace bytů jako taková je špatná, v devadesátých letech i později měla silnou politickou i morální podporu. Nicméně v současné situaci je nedostačující obecní bytový fond problém. Díky relativně levným hypotečním úvěrům se totiž řada lidí rozhodla si bydlení pořídit, případně i takzvaně investovat a koupit další byt na pronájem, což v Praze vedlo ke skokovému zvyšování cen nemovitostí i nájmů. Skutečnost, že nová výstavba je omezená a převážně v segmentu luxusního bydlení, tomu samozřejmě příliš nepomáhá, stejně jako prudký rozvoj krátkodobého pronajímání v širším centru Prahy. Nízkopříjmové skupiny nebo i studenti jsou z centra vytlačováni a Prahu to v mnohém ochuzuje. Na obecné rovině je problém, když se z bydlení stává komodita a když je pořizováno jako investice. Pak hrozí, že ti, kteří nemohou být investoři, protože nemají vysoké platy nebo bohaté rodiče, si bydlení prostě nebudou moci dovolit.
Jak z této neutěšené situace ven?
V první řadě jde o to ukázat, že existují nějaké další formy než jen vlastnické a soukromé nájemní bydlení a že tyto formy jsou dlouhodobě stabilní. Můžeme se bavit o různých formách družstevního, kolektivního nebo obecního bydlení. Družstevní bydlení má nálepku něčeho „socialistického“, ale v řadě dalších státech funguje. Nicméně bez určité infrastruktury a podpory se družstvo zakládá obtížně: je nutné mít právní znalosti, finanční zázemí a další expertizy. V tomto smyslu mohou obce – a obzvlášť Praha nebo Brno – se svými kapacitami nová družstva podporovat. Zároveň ne všichni mají kontakty, chuť nebo sílu družstvo zakládat – obecní byty by tu měly být i pro tyto lidi, případně obec může jednotlivé zájemce o družstevní bydlení propojovat. Jde o to, udělat z bydlení opět věc veřejnou, tak jak to fungovalo třeba i v historii Československa, kdy vznikaly progresivní a odvážné projekty včetně právě družstevního bydlení.
Kde se vlastně vzalo přesvědčení, že jedině soukromé vlastnictví je ten nejsprávnější model bydlení?
Z našich výzkumů na Sociologickém ústavu vyplývá, že představa o správnosti a normálnosti vlastnického bydlení je utvrzována často v rámci rodiny. Přispívají k ní také média, která opakují, že bydlení je „nejlepší investice“. Lidé pak mají představu, že prostě není jiná možnost než si vzít hypotéku, i když jim to není zrovna příjemné. Pokud by tu byly ale nějaké snadno dostupné a představitelné možnosti, jak to dělat odlišně, myslím si, že by lidé na bydlení „ve vlastním“ nutně netrvali. Samozřejmě že často vnímají nutnost zajistit se na stáří nebo přispět svým dětem, jako jim pomohli finančně jejich rodiče.
Lze vůbec překonat ve společnosti silně zakořeněnou preferenci vlastnického bydlení?
Myslím, že ji není nutné překonávat. Není nutné vnímat preferenci vlastnického bydlení jako jádro problému s bytovou nedostupností – to opravdu spočívá spíše v tom, že se bydlení stává jen a čistě investicí nebo komoditou a přestává plnit funkci přístřeší a domova. Důležité je ukazovat, že vlastnické bydlení nemusí být jediný dlouhodobě jistý, proveditelný a stabilní způsob, jak bydlet. Jakmile budou lidé vidět, že ty další způsoby jsou možné a že je lze relativně snadno realizovat, začnou se postupně dál rozvíjet. Je to ale běh na dlouhou trať – a je v něm potřeba vytrvalost.
Pomohlo by obnovení regulace nájemného?
Tím si nejsem jistý. Obávám se, že by se regulace nájemného mohla obcházet. Myslím, že lze efektivně spíše regulovat krátkodobé pronájmy typu Airbnb. V případě Airbnb nejde o to, že by se mělo zakázat, ale o to, jak omezit ty pronajímatele, kteří si z toho dělají čistý byznys ve velkém. Příklady, jak regulaci udělat efektivní, spravedlivou a vymahatelnou, nám ukazují Barcelona, Berlín nebo San Francisco. V tomto ohledu by se v Praze mohlo skutečně něco změnit, protože i politické strany si tuto nutnost uvědomují a ve svých programech měly různá opatření. Například omezení pronájmů na určitý počet dnů v roce. Jde tedy spíše o to, učinit nabídku na trhu bydlení širší, aby lidé, kteří na trh vstupují – například politiky často zmiňované „mladé rodiny“, – nebyli odkázáni jen na finanční pomoc rodičů, libovůli soukromých pronajímatelů nebo hypoteční úvěry. Ty byly v posledních letech sice dostupné, ale ve chvíli, kdy dochází k omezení jejich dostupnosti, se ukazuje, že jsme bezradní a nevíme, jak bydlení „těm mladým“ zajistit.
Existují u nás města, kde je situace příznivější?
Brno má stále poměrně rozsáhlý bytový fond, ale ukazuje se, že ani to k zajištění finančně dostupného bydlení samo o sobě nestačí. Lidé mohou aktuálně využít půjčku v rámci Státního fondu rozvoje bydlení, která má zlepšit dostupnost bydlení, ale reálně pomáhá jen mimo Prahu nebo Brno – je omezena na dva miliony korun. To přiznávají i zástupci ministerstva pro místní rozvoj. Poněkud zjednodušeně řečeno: kde je o bydlení zájem – například je tam rozvinutý pracovní trh –, tam budou ceny nemovitostí a nájmů vždy pod určitým tlakem. V místech, kde jsou ceny nemovitostí nízké, jsou zase obecně poněkud horší příležitosti na pracovní uplatnění.
Existují evropská města, kde je bydlení pro širší vrstvy společnosti dostupnější?
Často se dává jako příklad nejlepšího systému bydlení Vídeň. Ve Vídni jsou dobře kombinovány různé formy bydlení – vlastnického, obecního i kolektivního. Nicméně ráj na zemi to také není. Je tam problém s rostoucími cenami pozemků, rozvojem Airbnb a tlakem na růst nájmů i v bytech obecních, respektive bytech ve správě neziskových bytových asociací – hlavně u nově uzavíraných smluv. V posledních letech jsou ve výrazně odlišné situaci ti, kteří se do Vídně stěhují za prací a jsou „outsideři“ systému, a ti, kteří tam dlouhodobě bydlí a mají dlouholetou smlouvu, jež jim zajišťuje stále relativně nízký nájem. Zajímavým příkladem může být Lipsko, kde funguje síť domů, které jsou v kolektivním vlastnictví a které se navzájem podporují, například při financování nákupu dalšího domu. Tento příklad představili naši kolegové z Lipska na workshopu, který jsme nedávno pořádali.
Lze si z těchto měst vzít příklad?
Ano, ale nelze si představovat, že daný model lze jen okopírovat. Vznikal dlouhodobě a jen přenesení určitých mechanismů není záruka, že budou fungovat. Je to tedy inspirativní, ale zároveň si musíme sami vytvořit vlastní strategii a způsoby, jak dostupného bydlení dosáhnout ve specifických českých podmínkách. Zásadní je dobře fungující spolupráce mezi státními institucemi, obcemi, akademickou sférou a experty, těmi, kdo byty staví, a těmi, kdo se rozhodnou jít do něčeho nového, neotřelého a založí například nové družstvo. Protože bez dobrých příkladů a lidí, kteří budou v určitém smyslu průkopníci, se neobejdeme. Potřebujeme tedy dobrý legislativní základ, promyšlené strategie a politická opatření, ale zároveň i určitou aktivitu „navíc“, aby se nový model rozjel. Pak už to bude mnohem jednodušší pro všechny další, které dříve od založení družstva odrazovalo například to, že je to moc složité a pracné.