Foto Petr Zewlakk Vrabec
V posledních týdnech se v médiích v souvislosti s „krizí bydlení“ znovu objevila mantra: „Musíme více stavět, musíme zrychlit stavební řízení.“ Z veřejné debaty se přitom vytrácí hlas, že jen novou a rychlejší výstavbou se vysoké ceny nemovitostí a rostoucí ceny nájmů nevyřeší. Větší množství bytů na volném trhu neznamená, že se jejich cena automaticky sníží. Naopak nově postavené byty mohou lákat další a další investory, kteří budou v bytech spatřovat možnost, jak vydělat peníze, ať už sázkou na to, že ceny dále porostou, anebo jejich krátkodobým pronajímáním. Pouze novou výstavbou se každopádně kýženého efektu zvýšení finanční dostupnosti bydlení nedosáhne. Naštěstí se zdá, že si to uvědomují i pražští politici a radní, kteří mají bydlení a územní rozvoj na starosti. V Praze tak svítá nová naděje: družstevní bydlení a podpora takzvaných baugruppen, tedy skupin lidí, kteří dají dohromady prostředky a ve spolupráci s architekty a stavebními firmami, případně svépomocně, staví nové bydlení.
Dobrá zpráva
To, že se Praha snaží aktivně řešit bydlení a výstavbu nad rámec existujícího systému spoléhajícího na vlastnické a soukromé nájemní bydlení, je jistě skvělá zpráva. Zároveň je však třeba přemýšlet o tom, jaké silné stránky, nebo naopak slabá místa nové návrhy obsahují. Obecně je výhodou projektů kolektivního bydlení, k nimž je možné řadit bydlení družstevní i model baugruppe, sdílení nákladů a rizik členy kolektivu. Tak se například rozložením rizika spojeného se splátkou úvěru mezi členy družstva částečně snímá ekonomický, sociální a psychický tlak z individuálních věřitelů, který může být v případě hypotéčních úvěrů poměrně značný.
Aby bylo bydlení v Praze dostupné pro všechny obyvatele, a nejen pro ty bohaté, potřebujeme nutně co nejvíce diverzifikovaný systém bydlení za přiměřenou cenu.
Rovněž je možné pomocí družstevního vlastnictví snižovat tlak na využívání bydlení jako komodity, jak píše ve svém článku Jan Blažek: „Člen družstva typicky vlastní právo užívat byt a také podíl na společném vlastnictví majetku družstva, avšak nikoli byt samotný. To umožňuje družstvu dohlížet nad cenou nájmu, a naopak znemožňuje spekulovat. Člen družstva se také podílí na rozhodování, případně správě.“ Na druhou stranu představa kolektivního zařizování bydlení je pro některé lidi nepříjemná nebo nepřijatelná – raději budou mít „všechno podle svého“. To však stejně není vždy možné, jak se mnozí mohli přesvědčit při vyjednávání v rámci sdružení vlastníků jednotek. Samozřejmě je tu možnost koupit nebo postavit rodinný dům – to je ale v Praze reálné jen pro úzkou skupinu lidí.
Hlavní je propojování
V současnosti se navrhují opatření, podle nichž Praha s pomocí nového městského developera vytipuje vhodné obecní pozemky pro stavbu bytových jednotek. Do toho se zapojí již existující „velká“ družstva a rovněž mají vznikat nová „malá družstva“ (baugruppe), která budou v ideálním případě stavět na menších pozemcích. Podstatné je podpořit co nejvíce právě iniciativy „zdola“, a tedy občany, kteří v současném systému jen těžce získají hypotéku nebo zaplatí nájem. Zavedená družstva je možné nalákat na představu limitovaného zisku, ale na co nalákáte potenciální členy nových malých družstev? Stačí představa levnějšího bydlení? Nebo je nutné ještě něco dalšího?
Z mého pohledu je zásadní role města jakožto podporovatele. Poskytovat pozemky je důležité a z hlediska nákladů na projekty i nevyhnutelné. Pomáhat družstvům s financováním je možná složitější, ale financování je klíčové. Může být město spoluručitelem? Jaký by mohl být jeho majetkový vklad? Může město pomáhat propojovat družstva s dotačními tituly nebo státními úvěry? Je možné s pomocí města měnit perspektivu českých bank, aby nejen jednotlivci, ale i nové družstevní kolektivy mohly získat dostupné úvěry? Nebo je potřeba vymýšlet a realizovat nové způsoby financování, například pomocí „etických bank“, které berou v úvahu i jiná kritéria hodnocení projektů, než finanční ziskovost? Především by ale veřejné instituce reprezentované městem měly pomáhat propojovat jednotlivé subjekty.
Znamená to nečekat, až se aktivní kolektivy objeví, ale spíše myšlenku nových družstev aktivně šířit a docílit toho, aby založení družstva bylo jednodušší, než si pořídit hypotéku nebo hledat kvalitní soukromé nájemní bydlení. Důležité je také propojovat možné členy družstev a družstva zase dávat dohromady s architekty a stavebními firmami. To se může zdát náročné a nákladné, ale jen tak se zvýší pravděpodobnost, že se podaří postavit stovky nebo tisíce finančně dostupných bytů. A jak je navrhováno, může z nich určitá část být po předchozí dohodě ve vlastnictví magistrátu. Tento návrh je zásadní: zvyšuje zapojení a odpovědnost města a dává možnost i těm, kteří se třeba nedokáží do nové baugruppe organizovat nebo nechtějí vstupovat do již existujících družstev.
Důležité je ovšem nezapomínat na to, že i finančně dostupnější (nové) družstevní bydlení může být stále do určité míry exkluzivní. Takové bydlení se totiž ve formě, která je aktuálně zamýšlená, hodí spíše pro lidi, kteří disponují určitým kulturním a sociálním kapitálem. Tedy pro ty, kteří mají kolem sebe širokou sociální síť a schopnost zařídit poměrně náročný proces výstavby nového bydlení, který je časově náročný. Aby bylo bydlení v Praze dostupné pro všechny obyvatele, a nejen pro ty bohaté, potřebujeme nutně co nejvíce diverzifikovaný systém bydlení za přiměřenou cenu. Aktivní obecní bytová politika nás k tomu cíli může přiblížit.
Autor je sociolog specializující se na bydlení.