Foto Petr Zewlakk Vrabec
V rozhovoru pro A2 se jeden z nestorů sociální demokracie nechal slyšet, že je nutné se obrátit zpátky ke svým voličům, chce-li strana přežít následující sněmovní volby. Zkrátka být pozitivními populisty. Ministryně práce a sociálních věcí Jana Maláčová ho zřejmě vzala za slovo a prolomila tabu, které tu bylo od poloviny nultých let, když snad jako první vrcholná ústavní činitelka hovořila o možné regulaci nájemného.
I regulace musí mít svá pravidla
O co v případě regulace šlo? Stručně řečeno, regulace nájemného po roce 1989 spočívala v tom, že ministerstvo financí vyhláškami omezovalo zvyšování nájmů u některých nájemních vztahů. Proti regulaci nájemného nebyl dokonce ani tehdejší premiér a jindy liberální Václav Klaus, údajně proto, že jeho maminka bydlela v bytě s regulovaným nájemným. Pravda je však prozaičtější – regulace účinně bránila pádu mnoha, především starých lidí do chudoby a udržovala dosavadní ráz center velkých měst. Náklady transformace bydlení tak díky regulaci nenesli pouze nájemníci nebo stát, ale podíleli se na nich také vlastníci bytů. Na druhou stranu regulace přinesla také kšeftování s dekrety nebo vyhrocení vztahů mezi nájemníky a některými vlastníky, ale ve své době byla důležitá, efektivně pomáhala udržet sociální smír, a můžeme ji tak s odstupem hodnotit jako více méně pozitivní pro společnost. Za připomenutí stojí, že jedním z nejvlivnějších a nejhlasitějších zastánců regulace nájemného byl Stanislav Křeček, minulý týden zvolený nový ombudsman, který si tím kdysi vysloužil nenávist těch, s nimiž dnes stojí v jedné řadě.
Chceme-li, aby regulace měla smysl a fungovala, je třeba nejprve zabít Airbnb jako alternativu k nájemnímu bydlení, což jde udělat docela jednoduše třeba omezením doby poskytování ubytování.
Zatímco pravicové i levicové vlády zastávaly pragmatické stanovisko a s deregulací příliš nespěchaly, na obranu pronajímatelů se postavil Ústavní soud většinově složený z liberálních soudců prosazujících vyhrocené pojetí vlastnictví. Ústavní soud postupně rušil vyhlášky a regulační nařízení upravující nájemné z bytu s odůvodněním, že zakládají nerovnost vlastníků. Vláda ani parlament nebyly schopny na tuto situaci adekvátně reagovat. Neexistoval tak žádný předpis, který by stanovil, jak zvyšovat nájemné, a proto nebylo možné nájemné zvyšovat vůbec. V daném období tak nebyl problém regulace nájemného, ale spíše její neexistence.
Tehdejší situace ovšem tvrdě dopadla na dotčené pronajímatele, kteří si stěžovali u Evropského soudu pro lidská práva. Ten skutečně shledal, že neexistencí předpisu, jenž by upravoval změnu nájemného, bylo dotčeno právo pronajímatelů na majetek. Obdobně se vyjadřoval Ústavní soud. V žádném případě však ani jeden ze soudů neshledal, že by byla regulace sama o sobě nepřípustná. Naopak soudy připustily, že regulace je při dodržení některých podmínek legitimním nástrojem veřejné politiky i v oblasti bydlení.
Liberalizací k nejdražšímu bydlení
Za sociálnědemokratické vlády byl následně přijat zákon, který umožnil zvyšovat nájemné. V roce 2011 bylo nájemné z bytu ve velkých městech už liberalizované úplně, což přebral i nový občanský zákoník. Na přístupu k regulaci je zajímavé, že týdeník Respekt psal celé roky ve prospěch liberalizace nájmů; neuplynulo mnoho let a stanovisko Bakalova týdeníku už není tak jednoznačné. Nájemné v Praze překročilo berlínské ceny a ceny bytů jsou tak vysoko v poměru k příjmům obyvatel, že to nemá v evropském srovnání obdoby. Zdá se, že s cenami bydlení se nepotýkají jen kdysi Bakalou vykořisťovaní horničtí důchodci v Orlové a Karviné, ale teď už i středostavovští redaktoři Respektu. Je paradoxní, že si vysokých nájmů všímá už i Respekt, který byl dlouhodobě Bakalou dotován mimo jiné i z výnosů z předraženého nájemného v hornických bytech.
Naopak jiný z Bakalových webů, Aktuálně, nápad Maláčové na regulaci nájemného označil za zoufalost a nehoráznost. Podle tohoto webu by regulace ceny nájemného zvýšila (!) a zamezila by výstavě dalších bytů. Odhlédněme od faktu, že například v Praze statisticky není zásadní rozdíl mezi výstavbou bytů v době „regulace“ nájemného (tj. cca do roku 2004) a v době neomezeného nájemného – staví se více méně pořád stejně. Regulace nájemného v Berlíně se dotýká pouze starší zástavby a nemá vliv na nové byty a nájemné z těchto bytů. Regulace se ovšem může negativně dotknout zisku nadnárodních společností, které nakoupily za pakatel berlínské obecní byty a snaží se svým majitelům vydělat maximum peněz. Regulace tak pravděpodobně trápí jenom management těchto společností a jejich investory. Jinak regulace nájemného výstavbě bytů asi moc nepomůže, ale ani nijak zásadně neuškodí. Vyloženou dezinformací je tvrzení Aktuálně, že regulaci by odmítl Ústavní soud. Jak už bylo řečeno, Ústavní soud i Evropský soud pro lidská práva několikrát zdůraznily, že regulace nájemného je legitimní a přípustný nástroj veřejné politiky. Zda nájemné bude regulováno, je tedy věc společenské shody a žádné ústavní překážky tomu nebrání. I na Aktuálně se ale loni objevil text kmenového komentátora, který se snaží vysvětlit, proč hrozba vyvlastněním nemusí být špatná. Liberální mediální krajina už zkrátka není v tomto ohledu homogenní.
Co je pro společnost výhodné
Proč by ale měla společnost, kde většina lidí vlastní byty nebo je členem družstva, podporovat rozumnou regulaci nájemného? Nejsou snad potenciálními vlastníky a pronajímateli? Jednoduše třeba proto, že se to většině vyplatí. Společnost ušetří na dávkách na bydlení, příplatcích na potřebné profese a nebude nutné stavět tolik sociálních bytů. Nižší nájemné v důsledku znamená lepší psychické i fyzické zdraví seniorů i dětí a stabilnější rodiny. Stabilizace cen také brání vytváření bublin na trhu s nemovitostmi, které byly příčinou největší globální ekonomické krize.
Kromě toho regulace je v Česku běžná v celé řadě odvětví, protože je považována za společensky a ekonomicky prospěšnou. Asi nejznámější je oblast regulace cen léčiv nebo zdravotního pojištění, což snad nikdo rozumný nezpochybňuje. V USA, kde zdravotnictví dlouhodobě podléhalo tržní soutěži, dospěli tak daleko, že zdravotní péče je nejdražší a ve srovnání s jinými vyspělými zeměmi přinejlepším průměrná. Regulace nájemného zkrátka může znamenat pro spoustu lidí hodně a pro pár vlastníků málo.
Hlavním argumentem proti regulaci tak je, že volný trh s nájemným připomíná mladým liberálům z velkých měst, že trh není schopen zajistit ani tak základní potřebu jako rozumné ceny bydlení pro střední třídu. Mladí lidé, kteří například v Praze vyrostli a zpravidla volili pravicové strany prosazující kapitalismus bez přívlastků, najednou zjišťují, že budou muset odejít a opustit své rodinné a přátelské vazby, protože nemohou konkurovat přívalu lépe platících turistů. Budou si moci pořídit jenom jedno dítě, případně si ho kvůli nevhodnému bydlení nepořídí vůbec. Zažívají ale jen to, co před nimi bez zájmu médií zažívali za jiných podmínek senioři a sociálně slabší nebo nájemníci v bytech Zdeňka Bakaly a Radovana Vítka. Neomezené nájemné paradoxně přispívá k empatii mezi centrem a periferií a k pochopení úspěchu Babiše a jiných demagogů, které mnozí lidé volí, protože nevidí v liberálním kapitalismu východisko.
Nejsme v Německu
Na druhou stranu ostražitost před zbrklou regulací nájemného podle berlínského vzoru je na místě. Nikoli však z důvodů, jež se obvykle uvádějí, ale především proto, že nájemní právo se v obou zemích liší – zatímco v Německu je podle občanského zákoníku nájem zásadně uzavírán na dobu neurčitou s omezenou možností výpovědi, v ČR občanský zákoník umožňuje, aby nájmy byly uzavírány na rok či ještě kratší dobu, čehož pronajímatelé zhusta využívají.
Drobný rozdíl v právní úpravě tak má dalekosáhlé praktické důsledky ve prospěch vlastníků a nájemníky staví do pozice prosebníků. Vlastně devalvuje veškerá práva, která nájemník jako slabší smluvní strana podle občanského zákoníku má, protože kdo by si dovolil domáhat se svých práv, když potřebuje napřesrok uzavřít novou smlouvu?
Skokové navyšování nájemného ve velkých městech je důsledkem této právní úpravy, která by se dala shrnout do formulace „Nechceš platit nájemné o polovinu vyšší? Tak vypadni!“. Tato flexibilita, která možná dává smysl u komerčních nemovitostí typu kanceláří nebo provozoven, má v případě bytů negativní dopady na zdraví a prosperitu rodin, seniorů nebo dětí a znamená destrukci běžných sousedských vztahů.
Regulace Airbnb především
A protože jsou nájemní vztahy de facto naprosto podřízeny tržní logice a každoročnímu uzavírání nájemních kontraktů, v případě významnější regulace nájemného by pravděpodobně v širším centru Prahy došlo k masivnímu ukončení využívání bytů k nájemnímu bydlení a k přechodu na jiné možnosti kapitalizace bytu – zejména Airbnb a další formy ubytovacího byznysu. Nájemní bydlení například v širším centru Prahy samozřejmě odumírá kvůli sdílenému ubytování už nyní, ale regulace by vše dále urychlila.
Chceme-li, aby regulace měla smysl a fungovala, je třeba nejprve zabít Airbnb jako alternativu k nájemnímu bydlení, což jde udělat docela jednoduše třeba omezením doby poskytování ubytování. Dalším krokem, který by měl regulaci předcházet, je rozumná a přiměřená právní úprava nájemních vztahů, třeba podle německého vzoru (podle nějž byla dokonce vytvořena, bohužel bez podstatných detailů).
V diskusích o bydlení je často slyšet, že neexistuje právo na dostupné bydlení v Praze (Brně, Berlíně, San Francisku atd.), míst je zkrátka málo. To je pravda a takové právo by asi bylo obtížné zavést. Zrušme tedy právo na spekulativní zisky a právo na přestavbu měst v noclehárny pro turisty. Regulujme. Místa v Praze i jiným městech pak bude pro všechny dost.
Autor je právník.