Bratislava: město bez bytů, které začalo krizi bydlení skutečně řešit

V Bratislavě takřka chybějí městské byty a ceny nájmů i nemovitostí stále rostou. Magistrát se proto pustil do rázné obnovy městského bytového fondu. Představujeme první z reportáží cyklu Bydlení je nad zlato.

Na přelomu února a března je Bratislava plná plakátů usměvavých mužů a žen. Pod monumentálním mostem SNP, jen pár metrů od Památníku holokaustu, visí národovecký billboard SNS s orlicí a slibem osvobodit matky od daní. Vedle shlíží do černé díry podmostí politik obklopený několika ženami. U každé je pro jistotu vysvětlivka, zda se jedná o manželku nebo o dceru. V hlavním městě Slovenské republiky vrcholí volební kampaň před parlamentními volbami a snad poprvé od roku 1989 je jejím tématem i bytová politika. Je to signál, že krize bydlení se týká i Slovenska a že i zde se začínají projevovat limity neoliberálního přístupu k bydlení.

Zadlužená země

„Téma bydlení se z odborných kruhů, které se mu samozřejmě na národní i mezinárodní úrovní věnovaly vždy, přesouvá do politické diskuze. A to může být dobře i špatně,“ říká přední slovenská odbornice na bydlení Elena Szolgayová, bývalá generální ředitelka sekce bytové politiky a jejích nástrojů na Ministerstvu dopravy a výstavby. „Neštěstím bytové politiky je, že jakákoli dobrá řešení začínají fungovat nejdříve po šesti, sedmi letech. Je třeba vyvinout dlouhodobé, konstruktivní a koncepční aktivity pro to, aby se dalo něco seriózního udělat, a ne létat ode zdi ke zdi,“ vysvětluje Szolgayová, která se mimo jiné podílela na tvorbě Ženevské charty OSN o udržitelném bydlení nebo Urbánní agendy EU z roku 2016 a do loňského roku působila jako předsedkyně Výboru pro bydlení a management pozemků EHK OSN.

Ve srovnání s Prahou se jeví bratislavský magistrát jako mnohem akceschopnější v prosazování konkrétních řešení. Při srovnání ale vynikne ještě jeden rozdíl: zatímco v Česku jsou podobná řešení vnímána jako levicová a někdy dokonce jako „radikální“, v Bratislavě je prosazují středové a pravicové strany.

Otázku bydlení měly v programu aspoň stručně zmíněnou snad všechny politické strany. Dostupnější bydlení by mohlo mimo jiné zmírnit zadlužování obyvatel, které je na Slovensku nejvyšší z celé střední Evropy. Podle Sergeje Káry a Miriam Kaniokové, kteří připravili letos v zimě výstavu Bývanie je (nám) drahé, je skoro každý čtvrtý dospělý člověk na Slovensku v exekuci a Slováci dluží domácím bankám 32 miliard eur. Úvěry na bydlení se přitom na této částce podílejí velkou měrou.

Oproti jiným tématům ale bylo bydlení v celorepublikových volbách přece jen upozaděné. Skoro 91 procent Slováků totiž žije ve vlastním (v Česku je to asi 80 procent), takže velká část populace bytovou krizi na vlastní kůži zatím možná nepociťuje. Výrazný problém je to ovšem pro obyvatele velkých měst, především Bratislavy, a obecně pro mladou generaci, která se chce přirozeně osamostatnit. Pro tyto skupiny, stejně jako pro ekonomicky a sociálně ohrožené společenské třídy, je nedostatek finančně dostupných bytů, ať už ke koupi nebo k pronájmu, zásadní.

 

Nejhorší situace je v hlavním městě, kde stejně jako v jiných evropských metropolích ceny nemovitostí a nájmy v posledních letech strmě stoupaly a v loňském roce překonaly zatím nejvyšší hodnoty z doby těsně před velkou ekonomickou krizí v roce 2008. Růst nezastavila ani epidemie koronaviru – v dubnu sice realitní trh na chvíli ustrnul, ale už od května se začal obnovovat, takže ve druhém čtvrtletí vykázal oproti prvnímu kvartálu růst skoro o jeden a půl procenta. Letos v červenci se pak průměrná cena nabízených bytů vyšplhala na rekordních 3500 eur za metr čtvereční, což znamená meziroční nárůst o 17 procent, informovala ve své pravidelné analýze trhu společnost Bencont Investments.

Rodiče v bytech nechceme

Ceny nájmů oproti loňsku, kdy dosáhly svého rekordu 12,3 eura za metr čtvereční a měsíc, mírně klesly. Na rozdíl od Prahy, kde se na letošním snížení cen podepsal hlavně úbytek krátkodobých pronájmů, stojí za bratislavským poklesem méně bytů v novostavbách, kde bývají nájmy dražší. Ceny za metr čtvereční se nyní v obou metropolích pohybují zhruba mezi 11,5 a 12 eury. Na Slovensku, podobně jako v ostatních zemích střední a východní Evropy, je navíc nájemní bydlení vnímáno víceméně jako dočasné a nouzové řešení. I v Bratislavském kraji, kde je počet lidí žijících v pronájmu nejvyšší na Slovensku, se toto číslo pohybuje jen okolo 11 procent. Obecně ale nájmy v posledních letech rostly, například mezi lety 2018 a 2019 o 10 až 15 procent, a podle odborníků i nadále růst budou.

Mnoho Bratislavanů se tak dostává do kleští – volných bytů je nedostatek, prodejní ceny jsou horentní, takže kvůli koupi je nutné se výrazně zadlužit, a řada lidí na hypotéky a další bankovní produkty vůbec nedosáhne. Nájemních bytů je nedostatek a ceny v nich stoupají stejně strmě. „Pokud je poptávka větší než nabídka, pronajímatelé si začínají vybírat,“ upozorňuje zplnomocněnec primátora pro lidi bez domova a sociální bydlení Sergej Kára na další problémový faktor. „A to nemluvím vůbec o barvě pleti, to je samostatné téma. Takto diskriminovaní jsou i lidé s dětmi, hlavně samoživitelé, protože pronajímatelé si raději vyberou někoho ekonomicky méně rizikového.“ Například sólo rodiči s jedním dítětem, který pracuje v obchodním řetězci, zůstane po úhradě průměrného komerčního nájmu pouhých osm eur na den, jak ukázal Kára s kolegy na zmiňované výstavě. Není těžké dovodit, že pokud vynakládá člověk většinu svého příjmu na bydlení, a to se na Slovensku týká obrovského množství lidí, je o to víc ohrožen jeho ztrátou při jakékoli mimořádné situaci.

Neutěšeným bratislavským poměrům se média v poslední době věnují poměrně často. Podobně jako v Česku se v nich neustále opakuje, že za vysoké ceny může nízká nabídka bytů a pomalé povolovací a stavební předpisy. Developeři stále tvrdí, že kdyby mohli stavět bez omezení, ceny by se „přirozeně“ snížily. S tím, že bytových jednotek je v Bratislavě vzhledem k poptávce skutečně nedostatek a že povolovací procesy na úrovni města i městských částí jsou velmi pomalé, souhlasí i zástupci města včetně třeba Sergeje Káry. Jejich urychlení ale samo o sobě ceny nesrazí. Termíny jako financializace nebo investiční bydlení se ve slovenské veřejné debatě objevují minimálně, přitom mají na cenu i podobu bydlení zásadní vliv, jak jsme ukázali v úvodním textu naší série. Globální kontext tak ve slovenské veřejné debatě skoro nezaznívá, chybí v ní ale i kontext lokální. A ten má přitom v Bratislavě na ceny bydlení zcela určující vliv.

Obecní byty? Jedno procento trhu

„Od roku 1994 se město Bratislava zbavilo asi 67 tisíc svých bytů. V současnosti máme necelé dva tisíce bytových jednotek, kterými můžeme disponovat,“ vysvětluje Kára. Asi tisíc bytů spravuje přímo magistrát a zbytek je svěřený jednotlivým městským částem. Znamená to, že hlavní město vlastní pouhé jedno procento všech bytů v Bratislavě, a nemůže tak v podstatě nijak ovlivňovat ceny nájemného na svém území. Pro srovnání: ve Vídni dosahuje podíl městského bydlení 60 procent, v Brně 15 procent, ale například v Praze už jen 5 procent. Kdyby se ovšem slovenská metropole svého majetku nezbavila, mohla by dnes ovlivňovat cenu nájemného v celých 31 procent bytů.

Vlastní bytový fond je důležitý nástroj pro udržení přijatelné cenové hladiny, a tím i pro zachování sociálně pestrého a funkčního města. Pokud město tímto nástrojem nedisponuje, je mnohem těžší v něm udržet i dříve stabilizovanou střední třídu a má jen omezené nástroje, jak pomáhat chudším vrstvám, lidem v bytové nouzi nebo lidem bez domova. „Město by mělo mít k dispozici byty nejen pro samoživitele, starší osoby nebo lidi v nouzi, ale i pro potřebné profese, jako jsou učitelé nebo sociální pracovníci,“ domnívá se Lucia Stasselová (SPOLU), náměstkyně primátora v oblasti sociálních věcí. „Tito lidé Bratislavě chybějí, protože je pro ně těžké sehnat a udržet si bydlení,“ dodává.

Pohlednice z Bratislavy roku 2025. Koláž Lenka Hámošová

Byty chybějí všude

Bratislava není na Slovensku výjimkou – privatizace a rozprodej majetku tu probíhaly mnohem masivněji než v Česku, a jsou dokonce města jako Žilina, která se zbavila úplně všech bytů. Zároveň se až na výjimky nové městské bydlení skoro nestavělo. V mnoha případech se také obce, které si nějakou část bytového fondu ponechaly, o byty nestaraly a nevyužívaly je. V posledních letech, s nástupem globální krize bydlení, si ovšem města začínají čím dál více uvědomovat, že jim vlastní byty chybějí.

Současné liberální vedení Bratislavy v čele s architektem Matúšem Vallem, které vzešlo z komunálních voleb v roce 2018, chce trend zbavování se městského majetku zvrátit. Vallo se o post primátora ucházel jako občanský kandidát v čele skupiny odborníků nazvané Team Vallo, která připravila ambiciózní vizi všestranného rozvoje metropole Plán Bratislava, a za podpory středově liberálního hnutí Progresivne Slovensko a liberálně-konzervativní strany SPOLU. Vládnoucí koalice chce rozšířit městský bytový fond hned několika způsoby. „Máme v hledáčku nevyužívané objekty města, které by bylo možné rekonstruovat a změnit na nájemní byty,“ vysvětluje Lucia Stasselová. „Jednáme také se státními institucemi a Bratislavským krajem, které mají na území města prázdné budovy o výměně těchto nemovitostí nebo o jejich odkoupení,“ pokračuje náměstkyně. Tímto způsobem by se podle Stasselové dalo získat možná až 200 bytů.

Magistrát ale hlavně rozjíždí po dlouhých letech, kdy město nepostavilo ani jeden nájemní byt, stavbu nových nemovitostí. Kromě už zmíněných důvodů ho k tomu vede i podoba restitučního zákona. V domech, které restituenti získali zpět i s nájemníky, je regulované nájemné a město musí restituentům doplácet nájmy do tržní výše. To zatěžuje městskou pokladnu dvěma miliony eur ročně, město by navíc mělo asi pěti stovkám nájemníků restituovaných domů ze zákona zajistit náhradní nájemní byty.

Za domem mi nestavějte

Z hradní vyhlídky vypadá Bratislava trochu jako město, které seskládaly děti na architektonickém workshopu, aby si vyzkoušely, co všechno se v evropských metropolích za posledních sto let událo. Staré město s křivolakými uličkami a chrámem v sedmdesátých letech brutálně roztrhla místní obří „magistrála“ a most SNP, jemuž vévodí ikonická stavba UFO. Vzdálený obzor Bratislavy lemují sloupy větrných elektráren a komíny starých plynáren. Stačí ale jen trochu pootočit hlavu a naskytne se až nepravděpodobný výhled – téměř v samém historickém centru roste několik věžáků, tyčících se do výšky mnoha desítek metrů jako konzumní protiváha katedrály sv. Martina. Tohle je Nová Bratislava, Bratislava budoucnosti – aspoň podle jejich stavitelů, kteří by počet chrámů nezřízeného kapitalismu rádi znásobili. Neříká se v hlavním městě asi bezdůvodně, že Bratislava je dnes „Klondike developerů“.

Za mostem SNP stojí jiné „město zítřka“, město budoucnosti ze sedmdesátých let a největší sídliště střední Evropy – Petržalka, domov skoro čtvrtiny Bratislavanů. Právě v Petržalce vytipoval magistrát několik lokalit pro výstavbu nových nájemních domů. Bratislava má ovšem problém, že podobně jako v případě bytů se nejlepších pozemků v transformačním období zbavila a zbyly jí jen malé parcely. „Je to ale možná dobře, menší projekty přijmou obyvatelé v okolí lépe,“ zamýšlí se Stasselová. I v Bratislavě platí heslo „Not In My Backyard“, z představy nájemních domů ve svém sousedství totiž nebývají obyvatelé moc nadšeni. „Lidé stavbu městských bytů většinou podporují, ale kdekoli jinde než u nich za domem,“ přitakává Stasselová. Magistrát proto pořádá ve vytipovaných lokalitách participativní setkání a podle Stasselové se daří obyvatele okolních pozemků zpravidla přesvědčit, že městské byty nezhorší kvalitu jejich života. Nechuť k městské výstavbě pramení i z už zmiňovaných stereotypů o nájemním bydlení. „Lidé si často myslí, že v těchto domech budou bydlet problémoví obyvatelé. Malá část bytů sice bude vyčleněna pro lidi v největší nouzi, většina je ale určena mladým rodinám, seniorům, zdravotním sestrám, policistům a podobně,“ vysvětluje náměstkyně primátora.

Zatím nejpokročilejším projektem je ovšem bytový soubor na opačném konci města v Terchovské ulici v Ružinově. Na ten hlavní město s Metropolitním institutem, který vznikl v dubnu 2019, vypsalo architektonickou soutěž. Vyhrálo ji české studio The Büro, se kterým teď probíhají jednání o konkrétní podobě smlouvy. I tady měli místní zpočátku obavy, ale podle Stasselové se je z velké části podařilo rozptýlit. „Na participativních setkáních nediskutujeme s obyvateli jen o nové výstavbě, ale i o problémech, které je v lokalitě trápí, a snažíme se je řešit,“ popisuje strategii města.

Magistrát chce nové byty získat i spoluprací s developery a hodlá využít toho, že developeři běžně nedodržovali platný územní plán, například když obcházeli koeficienty bydlení. „Postavili více bytových jednotek, než bylo na daném území povoleno, a nařízení obešli tím, že část bytů prezentovali jako apartmány, které započítali do kategorie občanské vybavenosti,“ vysvětluje Stasselová. Magistrát tuto praxi zastavil a vyjednává s developery, že město tyto koeficienty dodatečně změní, developer bude moci postavit v lokalitě více bytů, ale část jich odprodá městu za cenu nákladů. Podle Stasselové je minimálně část investorů spolupráci nakloněna.

Vítězný návrh bytového souboru v Terchovské ulici. Vizualizace The Büro

Předpisy jsou, ale potřebám neodpovídají

„V současnosti máme v Bratislavě už jen ohrožené, ohroženější a nejohroženější,“ glosuje Sergej Kára současnou situaci Bratislavanů na trhu s bydlením. „Mezi ohrožené patří už i nižší střední třída. Není reálné, že by Bratislava dokázala třeba v nejbližších deseti letech zajistit bydlení všem, kdo ho potřebují,“ zamýšlí se Kára nad otázkou, kdo by měl mít nárok na nové městské byty. Na městský byt se teď čeká čtyři až sedm let. „Když se někdo ocitne v nějaké obtížné životní situaci, nedej bože akutní, nemá šanci se k němu dostat, ať už splňuje stávající kritéria, nebo ne,“ popisuje Kára současný stav. Předpisy, podle kterých se městské byty dnes přidělují, jsou z roku 2000 a neodpovídají dnešním potřebám, letos by se ale měl systém přidělování bytů nově nastavit.

Kára před příchodem na radnici pracoval jako terénní sociální pracovník a spoluzaložil občanské sdružení Vagus na pomoc lidem bez domova. A sociálně ohrožené skupiny má ve své gesci i na magistrátu. Tyto skupiny na bydlení nedosáhnou v podstatě vůbec, a to ani tehdy, když disponují malými příjmy. Bratislava teď s pomocí odborníků z Brna zavádí pilotní projekty i pro lidi v největší bytové nouzi, založené na principech Housing First. „K tomu, abychom byli jako Helsinky, které dokáží celoplošně ukončovat bezdomovectví, vede ještě velmi dlouhá cesta,“ zamýšlí se Kára. „Ale je důležité začít věci pojmenovávat, protože to určuje veřejnou politiku, a to bychom jako zodpovědné město měli dělat.“

Ve srovnání s Prahou se jeví bratislavský magistrát jako mnohem akceschopnější v prosazování konkrétních řešení, bratislavská koalice má však především mnohem silnější postavení a na rozdíl od té pražské se v otázkách bydlení víceméně názorově shoduje. Při srovnání ale vynikne ještě jeden rozdíl: zatímco v Česku jsou podobná řešení vnímána jako levicová a někdy dokonce jako „radikální“ (ať už to znamená cokoli), v Bratislavě je prosazují středové a pravicové strany. Například SPOLU, jejíž členkou je i Lucia Stasselová, je politickým partnerem TOP 09. Pražští konzervativci by se tak mohli svými slovenskými kolegy v lecčems inspirovat.

Jak bydlíme, tak žijeme

„Československo a celý východní blok bohužel doplatily na to, že ideologický zlom u nás nastal v období, kdy dominantní ideologií rozvinutého světa byl neoliberalismus,“ zasazuje dnešní problémy do kontextu Elena Szolgayová. Čím dál více odborníků, jako například socioložka Saskia Sassen, přitom upozorňuje, že neoliberalismus v oblasti bydlení nefunguje. „Nedostupnost bydlení doslova prorůstá všemi oblastmi společnosti, je to faktor zasahující do ekonomického i sociálního života. Ty souvislosti je ale laickým pohledem velmi těžké vysledovat,“ vysvětluje Szolgayová. „Neoliberálními ideologickými principy osmdesátých let byly zásadně poznamenány první pokusy postsocialistických zemí při řešení bytové otázky. A ukázalo se, že čím víc stát preferoval ten liberální přístup, tím větší problémy dnes musí řešit.“

„Své životy podřizujeme tomu, jaké si můžeme dovolit bydlení,“ potvrzuje slova Eleny Szolgayové o společenských dopadech nedostupného bydlení Michal Janák. Setkávám se s ním v kulturním prostoru Nová Cvernovka, aby mi řekl, jak současná krize dopadá na dvacátníky a třicátníky. „Spousta lidí žije v partnerských svazcích, ve kterých už nechce být, jen proto, že na samostatné bydlení člověk nedosáhne,“ zmiňuje jedno z negativ. A nejde jen o partnerské vztahy, na Slovensku bydlí kolem 60 procent mladých lidí u rodičů, a země je v tomto ohledu spolu s Chorvatskem evropským rekordmanem.

Janák, který pracuje jako architekt, upozorňuje i na to, jakou roli může hrát při tvorbě společenských podmínek jeho obor. Nejčastější typologie slovenských bytů podle něj odráží normativní představu, že obyvatelé bytu tvoří tradiční rodinu. „Například v Rakousku se dnes staví už mnohem víc diverzifikovaně, třeba byty vhodné pro spolubydlení více singl jedinců,“ vysvětluje a označuje rakouský přístup za demokratičtější. Problém tržních mechanismů je podle Michala v tom, že věci zužují na jeden normativ, největší společný jmenovatel, který nejvíc vynáší. „Lidi po třicítce se dnes rozhodnou pro určitý typ života, jen aby měli střechu nad hlavou, a to se mi zdá nebezpečné.“ Jeho slova kontrastují s hesly politiků, kteří se na Slovensku spokojenou, nejčastěji samozřejmě „tradiční“ rodinou, tak rádi zaklínají. Možná si i oni časem uvědomí, že spokojená rodina musí také někde důstojně bydlet.

Autorka je spolupracovnice redakce.

Text je součástí projektu Bydlení je nad zlato, který vznikl za podpory nadace Rosa-Luxemburg-Stiftung.

 

Čtěte dále

Ochrana soukromí | Vaše údaje jsou u nás v bezpečí! OK Zajímají mě cookies