Budapešť v kleštích mezi luxusním developmentem a Orbánovou vládou

V Budapešti rostly od roku 2016 ceny nejrychleji v EU a bytová krize se prohloubila. Liberální radnice ale nemá ke změně dostatek pravomocí a autoritářský režim zase vůli.

Je 24. září 2020 a Javi Martinéz právě ve 104. minutě zápasu přehrává brankáře Jasína Bunúa ze Sevilly, a zařizuje tak Bayernu Mnichov vítězství v Superpoháru UEFA. Finálovému duelu přihlíží víc než 15 tisíc bouřících diváků. UEFA se na budapešťském Stadionu Ference Puskáse rozhodla po jarní koronavirové epidemii otestovat návrat fanoušků na evropské tribuny v naivní víře, že virus je navždy poražen. I tak se mohla chlouba Orbánova režimu zaplnit jen z 30 procent. Puskás Aréna, slavnostně otevřená v roce 2019, je jedním z nejnovějších a nejmodernějších evropských stadionů a daňové poplatníky přišla zhruba na 567 milionů eur. Viktor Orbán zřejmě usoudil, že než vstupovat do neznámých vod, je jistější držet se tisíciletími prověřeného autoritářského postupu „chléb a hry“, a podpora fotbalové infrastruktury tak patří k jeho klíčovým investicím. Ohlášená oprava a stavba několika desítek dalších stadionů (z nichž první byl postaven shodou okolností zrovna v Orbánově rodné vsi) by podle některých zdrojů mohla stát až 598 milionů eur.

Zatímco stavba jedné z nových budapešťských dominant polykala obří částky, město kolem se propadalo – a stále propadá – do čím dál výraznější bytové nouze. Krize bydlení je v Budapešti v některých ohledech nejhorší v celé Evropské unii. Za posledních pět let se nájmy více než zdvojnásobily a ceny nemovitostí v některých čtvrtích rostly i o 180 procent. Na lukrativních místech se za metr čtvereční platí až čtyři tisíce eur. V Maďarsku přes 30 procent domácností utratí přes polovinu příjmu za bydlení a v Budapešti bude toto číslo pravděpodobně ještě vyšší. Podle Eurostatu, který cituje ve své zprávě o trhu s bydlením Maďarská národní banka, je hlavní město v nedostupnosti bydlení čtvrté v EU – po Paříži, Praze a Bratislavě. Na evropské špici se Maďarsko drží také, co se týče počtu lidí žijících v nevyhovujících podmínkách. Ačkoli v posledních letech došlo v tomto ohledu k výraznému zlepšení, je maďarské skóre po Rumunsku, Lotyšsku, Bulharsku a Polsku nejhorší v Unii. Orbánova vláda sice tvrdí, že úroveň bydlení se v zemi zvyšuje, ale podle mnoha odborníků vedení státu pro dostupnost bydlení a snižování bytové nouze ve skutečnosti téměř nic nedělá.

Liberální sen

„Všechna ta statistická data v praxi znamenají, že pro mladého člověka, jako jsem třeba já, je skoro nemožné si pronajmout byt nebo dokonce nějaký koupit,“ říká mi v hospodě na dohled od Puskásova stadionu urbánní sociolog a antropolog Csaba Jelinek z výzkumného centra Périferia. „Záleží samozřejmě na čtvrti, ale třeba centrum je pro člověka z nižší střední třídy prakticky nedostupné.“ Podle Jelineka jde o důsledek desetiletí trvajícího zanedbávání veřejné bytové politiky. „Žádná porevoluční vláda se nezabývala skutečně progresivní bytovou politikou. Panuje tu klasický diskurz odmítání státních zásahů na základě historické zkušenosti před rokem 1989. Stát nemá do bydlení co zasahovat, byl přeci špatný hospodář, který se špatně staral o veřejný majetek,“ vysvětluje Jelinek.

Za velmi chudé se může označit asi 15 procent Maďarů, dalších 70 procent ale tvoří prekarizované třídy, které nemají jistotu, zda další den nepřijdou o práci nebo bydlení, a nedostanou se tak do velkých potíží.

Maďarský příběh se podobá všem ostatním ve východním bloku, má ale samozřejmě i svá specifika. Před rokem 1989 bylo téměř 50 procent budapešťských bytů v majetku města, nájemníci ale měli i jistá vlastnická práva. „Jako nájemník jsem mohl měnit své bydlení za jiné nebo jsem dokonce mohl měnit nájemní bydlení za vlastnické. Při takových výměnách se částky, za které se směňovalo, pohybovaly kolem 50 procent tržní ceny,“ vypráví sociolog a ekonom József Hegedüs z Metropolitního výzkumného institutu (MIT), vědeckého think tanku, který se zabývá bydlením, sociálními otázkami a městským developmentem. „Byl to v podstatě zoficializovaný systém s prvky šedé ekonomiky. Podle výzkumů se v osmdesátých letech až 30 procent lidí dostalo k bydlení tímto způsobem.“

Maďarsko se už od počátku osmdesátých let na poměry východního bloku také celkem liberalizovalo; mimo jiné tu privatizace začala už před změnou režimu. Ještě před rokem 1989 bylo zprivatizováno 50 tisíc bytů a po převratu celý proces dále pokračoval. Maďarská privatizace, respektive restituce, se ale lišila od té české například v tom, že nebylo možné získat celé domy i s nájemníky. Původní vlastníci mohli žádat o finanční kompenzaci, která ovšem nebyla moc vysoká. V Česku se původní vlastníci dostali ke svému majetku velmi snadno, což bylo podle Józsefa Hegedüse i dalších expertů v postkomunistickém bloku spíše výjimkou.

Důsledkem těchto faktorů je v Maďarsku sektor nájemního bydlení, ve srovnání kupříkladu s Českem, velmi netransparentní a neregulovaný. „Nemáme v podstatě žádná data, nevíme, kdo co komu a v jaké míře pronajímá, většinou se vše odehrává na neoficiální bázi,“ snaží se mě do místního systému zasvětit Hegedüs. Z toho vyplývá velká nejistota pro obě strany, zejména ovšem pro nájemníky, kteří mohou o bydlení velmi snadno přijít. „Slyšel jsem ale i o mnoha případech, kdy naopak nájemník neplatil a majitel mu musel zaplatit, aby z jeho bytu odešel,“ pokračuje sociolog. „Tahle nepřehledná situace mnoha lidem a zájmovým skupinám vyhovuje. My v institutu ale městu navrhujeme alespoň částečnou regulaci,“ dodává.

Po třiceti letech od převratu tvoří městský bytový fond asi jen šest procent všech bytů v Budapešti. Město tak má, podobně jako ostatní postkomunistické metropole, jen omezené možnosti, jak podporovat dostupnost bydlení a bránit své obyvatele před negativními projevy financializace nebo gentrifikace. Rozprodej obecního majetku přitom pokračoval i v posledních letech, kdy ceny nemovitostí strmě stoupaly. Podle Výroční zprávy o bytové nouzi v Maďarsku 2019, kterou vydaly Périferia a místní pobočka organizace Habitat for Humanity, se v roce 2017 v Budapešti zprivatizovalo dalších 536 bytů.

Příspěvek na bydlení. Zn.: slušná rodina s dětmi

Pro pochopení maďarské situace je důležitý ještě jeden jev a jedno datum – půjčky v cizích měnách a rok 2008. V nultých letech, kdy ekonomika rostla, si Maďaři velmi oblíbili hypotéky v cizích měnách, hlavně ve švýcarských francích a euru, s plovoucí úrokovou sazbou. O co však byly levnější, o to byly riskantnější. Potvrdilo se to hned v roce 2008, kdy propukla hypoteční a následně celosvětová ekonomická krize. Maďarsko bylo jedním z nejpostiženějších států vůbec – státní dluh přesahoval 70 procent HDP a maďarské domácnosti dlužily přes šest miliard eur, protože po oslabení forintu nezvládaly půjčky platit. Hluboká ekonomická a politická krize pak o dva roky později vynesla do čela země Viktora Orbána, kterému se podařilo zemi ekonomicky stabilizovat.

„Bydlení se tehdy stalo snad poprvé tématem celospolečenské debaty, krize totiž postihla stovky tisíc lidí ze všech tříd včetně těch bohatších,“ vysvětluje Csaba Jelinek. „Trvalo roky, než se nám podařilo z krize vyhrabat, žádná veřejná podpora bydlení z toho ale nevzešla. Tedy ne taková, která by skutečně pomáhala těm nejpotřebnějším společenským skupinám,“ upozorňuje antropolog. Vláda sice vytvořila program pro zvýšení porodnosti a podporu ekonomického růstu a rodinám s dětmi poskytuje příspěvky a půjčky na bydlení, ale abyste na tyto peníze dosáhli, musíte splňovat sadu kritérií, například určitý příjem nebo čistý trestní rejstřík. „Tato podpora tak nejde ohroženým chudým rodinám, ale ve valné většině zajištěné vyšší střední třídě,“ říká Jelinek. Systém v důsledku spíš napomáhá zvětšování rozdílů mezi sociálními skupinami, než aby efektivně řešil dostupnost bydlení. Podle Jelineka jde přitom 60 až 80 procent státní podpory na bydlení právě do tohoto typu příspěvků.

V Budapešti měl vládní program ještě jeden negativní důsledek – skoro 40 procent rodin, které zde podporu čerpaly, si za ni nepořídilo bydlení v metropoli, ale dům v jedné z okolních příměstských aglomerací. Podpořily tím tak hojně kritizovaný suburbanizační trend, který je v rozporu s urbanisty prosazovaným městem krátkých vzdáleností. Částečný neúspěch přiznala i sama vláda, zvlášť poté, co program a vůbec celkovou neutěšenou situaci na realitním trhu kritizovala Maďarská národní banka. Zmiňovanou Zprávu o trhu s bydlením, kterou banka v posledních letech vydává pravidelně, ostatně začala publikovat právě proto, že extrémní nárůst cen bydlení začal ohrožovat celý finanční trh.

Csaba Jelinek na konferenci Sociologického ústavu AV ČR. Foto SOÚ AV ČR

Cizince v Maďarsku (ne)chceme

„Chudších společenských tříd se nedostupnost bydlení týkala vždy. Dnes se s ní ale potýká i střední třída včetně vzdělané mladé generace,“ říká Áron Horváth, ekonom z ELTINGY, Centra pro výzkum nemovitostí na Univerzitě Loránda Eötvöse. „Většina našich studentů stráví nějaký čas na zahraničních školách, pak by se rádi vrátili, ale čím dál častěji slýchám, že když si porovnají životní náklady, tak se jim život tady nevyplatí,“ vysvětluje Horváth. „Ceny bydlení jsou třeba v nizozemských nebo britských městech, vyjma Londýna, nižší, a naopak tam mají často šanci na lepší pracovní příležitosti za lepší peníze.“ Všichni respondenti, se kterými jsem v Budapešti mluvila, stejně jako expertní materiály – texty MIT počínaje a zprávou národní banky konče – se shodují, že bez pomoci rodiny si zde mladí lidé nejsou vůbec schopni pořídit bydlení. Nedostatek dostupných obecních nájemních bytů, neregulovaný soukromý sektor, nesystematicky nastavená státní podpora, ale i malá nabídka dostupného vlastnického bydlení spolu s typickou východoevropskou touhou bydlet za každou cenu ve svém způsobují, že přes 40 procent Maďarů mezi 25 a 34 lety žije s rodiči. A všechny tyto faktory také šponují ceny nahoru.

V Budapešti se k tomu přidává ještě atraktivita centra pro domácí a zahraniční investory a velké množství bytů nabízených na krátkodobé turistické pronájmy (před epidemií covidu). Navíc se v hlavním městě nemovitosti čím dál častěji pořizují na investici. „Ceny jdou nahoru i proto, že se z bydlení se stala komodita. Vyšší střední třída a bohatí dnes investují mnohem víc do bydlení než do akciových trhů. A to zase podporuje vznik sociálních nerovností, které v posledních desetiletích velmi narostly,“ říká József Hegedüs. Do nemovitostí neukládají peníze jen místní elity, ale samozřejmě i zahraniční investoři, ačkoli se vedení země snaží tvářit, že vliv cizinců a cizích mocností v zemi omezuje.

Pro porozumění situaci v Budapešti je popsání povahy Orbánova režimu klíčové, protože ovlivňuje (nejen) bytovou politiku města mnohem víc, než je to ve vztahu stát–metropole běžné jinde v Evropě. Podobně jako u nás, možná dokonce ještě víc, je oficiálním diskurzem neoliberální dogma, zároveň ale Orbánova vláda od svého nástupu k moci posiluje roli státu, což někteří odborníci interpretují jako znak centralistického systému. Ale třeba Csaba Jelinek popisuje současný maďarský systém jen jako jinou formu neoliberalismu, spojenou s prvky autoritářství a ekonomického nacionalismu. „Co se týče třeba právě politiky bydlení, stále se tvrdí, že by do ní stát neměl moc zasahovat, že není úkolem státu stavět domy,“ vysvětluje Jelinek. I zmiňované státní rodinné příspěvky neposkytuje stát přímo, ale skrze banky. „Před Orbánem tu panoval klasický neoliberalismus: hlavně musíme privatizovat, přičemž tehdy privatizovali a investovali hlavně zahraniční investoři,“ popisuje. „Orbán přišel s tím, že je musí nahradit Maďaři, abychom posílili svou národní pozici, a dal tak mnohem víc moci do rukou místních oligarchů.“

Do jisté míry to ale platí jen na oko. Většina developerských projektů hlavně v centru Budapešti má zahraniční investory, z nichž u některých se dá podle Jelinka předpokládat, že těží z dobrých politických vztahů. Jde o projekty s investory z Turecka, arabských zemí, Číny, Ruska, ale nechybí ani developeři ze západní Evropy. Áron Horváth také připomíná vládní program The Hungarian Investor Residency Bond Program, ve kterém mohli cizí státní příslušníci za investice v určité výši získat maďarské státní občanství a který byl populární především mezi Číňany a občany blízkovýchodních států. „Program zajišťovaly agentury nominované vládou, které připravily investorům kompletní balíček. Nemyslím, že by to byl úplně transparentní program. Zahraničním investorům tak mohly být prodány stovky bytů,“ domnívá se Horváth. Tento program je ukončen, nahradil ho ale další, který se zaměřuje už vyloženě na realitní trh: Hungarian Real Estate Residency Program. „Povolení k pobytu bude založeno na zisku z vaší realitní investice. Nejjednodušší způsob, jak ho dosáhnout, je koupit alespoň dva byty v Budapešti a pronajmout je za účelem zisku,“ píše se na webu společnosti New Residency, kerá program organizuje. K povolení pobytu pro vás i vaši rodinu tak stačí minimální investice 200 tisíc eur do „jednoho z nejdynamičtěji se rozvíjejících realitních trhů v Evropské unii“.

Kdo s koho

Při bloumání ulicemi Budapešti si ale člověk jako v realitním snu zrovna nepřipadá. Oprýskané a starobyle vypadající budovy jsou sice krásné a pro našince oplývají romantickým kouzlem, otázkou ale je, jestli se v nich stejně kouzelně cítí i jejich nájemníci. Řešení špatného stavu bytového fondu a nedostupnosti bydlení obecně je jednou z priorit nového vedení města. V komunálních volbách na podzim loňského roku uspěla opozice, primátorem se stal Gergely Karácsony ze zelené strany Dialogue a partaje v opozici vůči vládnoucím stranám obsadily vedoucí posty i v mnoha budapešťských městských částech. Neúspěch v komunálních volbách ovšem ještě více utvrdil vládnoucí strany v centralizačních snahách a v omezování autonomie Budapešti i dalších měst. Vláda se snaží především omezovat rozpočty a neplánovaně jí v tom pomohla letošní pandemie, která jí umožnila v rámci výjimečných opatření zabavit z rozpočtů vysoké částky. Například osmý a devátý okrsek, ve kterých je v Budapešti bytová nouze největší, takto přišly o stovky milionů forintů určených na rekonstrukci obecních bytů a pomoc chudým rodinám, uvedl nezávislý investigativní web Balkan Insight.

Vláda také může podle Csaby Jelineka některé investiční nebo developerské projekty označit za národní zájem, a vyjmout je tak z místních regulačních plánů, jak se to stalo například u projektu City Park, o jehož další vývoj se město a stát dál přou. Magistrát má sice v ruce návrh bytové politiky pro město na roky 2020 až 2030 od MIT, ale Bálint Misetics, expert na sociální politiku a bydlení a v současnosti poradce budapešťské radnice, upozorňuje, že vůbec není jasné, co z návrhu se podaří v reálu schválit a prosadit. Experti z institutu navrhují zejména rozšířit segment dostupného nájemního bydlení třemi základními způsoby: lepší a efektivnější péčí o stávající obecní fond, založením neziskové agentury, která by se o městský fond starala a rozšiřovala ho, a podporou alternativních vlastnických modelů (kondominia, družstva apod.). Pokud by se město jejich taktikou řídilo, za sedm let by se podíl městského či agenturního bydlení zvýšil na 12 procent a v dlouhodobém horizontu dokonce na 30 procent. Zatím jsou ale takřka všechny návrhy jenom na papíře.

Hös Utca. Foto Alžběta Medková

Kam mizí chudí?

Poslední měsíce ale snad mohou přinést i naději. Po propuknutí epidemie zmizela z Budapešti většina turistů, takže podobně jako v Praze se tisíce bytů užívaných dosud ke krátkodobým pronájmům vrátily na běžný trh a mírně poklesly i ceny nájmů. Město také začalo vyjednávat se společností Airbnb. Omezení krátkodobých turistických pronájmů bylo jedním z bodů Karácsonyho programu, takže hned po loňských volbách se starosta s představiteli Airbnb sešel. „Tehdy ale šlo spíš o diplomatické setkání a vyjasňování pozic, protože jsme neměli v rukou legislativní nástroj, jak tento typ pronájmů omezit,“ vysvětluje Misetics.

Od 1. srpna ale platí novela zákona o obchodu, která dává komunálním politikům pravomoc proti krátkodobým pronájmům bojovat, především pak možností určit maximální počet dní, kdy se byty mohou takto pronajímat. V Budapešti tuto pravomoc ovšem nemá magistrát, ale radnice jednotlivých městských částí. Maďarská metropole je obecně hodně decentralizovaná (víc, než je v Evropě zvykem) a je běžné, že městské části mají větší pravomoci než magistrát.

„AirBnb se samozřejmě na radnicích městských částích snaží lobovat proti možným novým opatřením a my se zase snažíme, aby radnice spolupracovaly a pravidla se co nejvíce unifikovala,“ říká Bálint Misetics. „Podle nových opatření by každopádně mělo být povoleno využívat byt na krátkodobé pronájmy jen na kratší část roku.“ Airbnb a další platformy často uvádějí, že na tento typ pronájmů se využívá jen něco mezi 10 až 15 tisíci budapešťských bytů, což je asi jedno procento, takže turistické pronájmy podle nich nemají vliv na rostoucí ceny a dostupnost bydlení. „To je ale velmi zavádějící, Budapešť je velké město a z dvaceti tří částí je tímto jevem postiženo tak sedm,“ zasazuje čísla do kontextu Misetics. „Ve čtvrtích v centru, hlavně v pátém, šestém a sedmém okrsku, se to může podle odhadů týkat více než poloviny, možná až tří čtvrtin bytů, což je velmi vysoké číslo.“

Hlavně v centru dochází v posledních letech i k typickým gentrifikačním procesům, na které doplácejí samozřejmě nejchudší vrstvy. Okrsky v centru na pešťské straně, kde stojí parlament, jsou dnes ty nejvíc „vyhajpované“ a turisticky žádané. Tradičně ale byly centrální části Pešti čtvrti dělnické, chudé, s vysokým podílem romského obyvatelstva a nejvíce sociálně stigmatizované. Vymisťování jejich původního obyvatelstva probíhá už od roku 1989, ale tempo se zrychluje zejména v posledních deseti letech. „Díky tomu, že u nás bylo po převratu možné restituovat a privatizovat jen jednotlivé byty, vznikla tu specifická mozaikovitá vlastnická struktura, která velkým investorům neumožnila skupovat ve velkém celé domy nebo bloky,“ vypráví Csaba Jelinek. „V tom máme na rozdíl od Prahy štěstí, protože to zabránilo tak rychlému vysídlení obyvatel a disneyfikaci centra jako u vás. Ale investoři si samozřejmě dokáží najít cestu i tak, jen jim to trvá déle.“

Podle Jelineka i novinářky Eszter Neuberger, která se zabývá sociálními otázkami a bydlením, byly za posledních třicet let vytlačeny z centra desítky tisíc rodin. „Dost takových rodin dnes žije v nouzových podmínkách v zelených částech protilehlé Budy, v tamních lesoparcích nebo v zahrádkářských osadách,“ odpovídá Neuberger na dotaz, kam vytlačovaní lidé mizí. „V zelené kopcovité Budě tradičně bydleli a bydlí bohatší vrstvy společnosti, dnes tam ale můžete narazit na luxusní vily těsně vedle nouzových kolonií,“ vypráví novinářka.

Právo na důstojnost

Na doporučení Eszter Neuberger se jdu podívat do Hös Utca, ulice nedaleko Puskásova stadionu, kde se nachází jedna ze známých budapešťských vyloučených lokalit, která je mainstreamovými médii stigmatizována jako centrum kriminality, narkomanie a všech dalších možných negativních společenských jevů. Ve skutečnosti je domovem desítek hlavně romských rodin, které zatím mají to „štěstí“, že mohou bydlet aspoň v rozpadajících se domech, a ne ve stanu v parku nebo za městem. Podle převládajícího veřejného mínění bych neměla procházku Hös Utca zřejmě přežít ve zdraví, ve skutečnosti bych si ale bez předešlého upozornění asi vůbec nevšimla, že procházím „problémovou“ lokalitou. O vyloučenosti místních na první pohled svědčí jenom tristní stav domů, ten ale není v Budapešti až takovou výjimkou. Ve městě, kde se stovky milionů eur investují do obrovských developerských projektů, bije ovšem chudoba do očí o to víc.

Stanice Puskás Ferenc Stadion, na které nasedám na metro zpět do centra, je obsypaná bezdomovci a lidmi zcela jasně z nejchudších vrstev společnosti. Takový výjev je typický asi pro všechna světová velkoměsta, ale v Budapešti chudých a žebrajících lidí potkávám mnohem víc než třeba v Praze, a to nejen u hlavních dopravních uzlů. Na ulici mě každou chvíli prosí o pár forintů i důchodci nebo lidé, kteří vypadají, že ještě nedávno žili úplně běžný život. Podle Józsefa Hegedüsze se za velmi chudé může označit asi 15 procent Maďarů, dalších 70 procent ale tvoří prekarizované třídy, které nemají jistotu, zda další den nepřijdou o práci nebo bydlení, a nedostanou se tak do velkých potíží.

Poslední hotovost dávám staršímu pánovi, který hraje na kytaru na špinavé dlažbě v podchodu nějaký grungový cajdák a vypadá, jako kdyby ještě včera učil angličtinu na gymnáziu. Možná má pořád ještě zaměstnání, ale ani to mu nestačí na běžné výdaje nebo dokonce ani na živobytí. Pro důchodkyni, která sedí na židličce u druhého východu, mi už žádné peníze nezbydou, a tak se radši dívám jinam. Po několika dnech chození po Budapešti těžko může člověk nemyslet na banální, ale zásadní fakt, že chudoba okrádá lidi o jednu z nejcennějších věcí, které mají – o jejich důstojnost.

Autorka je spolupracovnice redakce.

Text je součástí projektu Bydlení je nad zlato, který vznikl za podpory nadace Rosa-Luxemburg-Stiftung.

 

Čtěte dále

Ochrana soukromí | Vaše údaje jsou u nás v bezpečí! OK Zajímají mě cookies