Foto Tomáš Princ / Sociologický ústav AV ČR. Použito se svolením autora
Když v roce 2019 pronesl Jiří Rusnok, že by se daň z nemovitosti měla nastavit progresivně, strhla se mediální mela. V rozhovoru s Davidem Klimešem tehdy Rusnok uvedl: „Náš systém zdanění realit je hloupý. Máme extrémně nízkou nemovitostní daň.“ Dodal, že cílem daní z nemovitosti by nemělo být postihování lidí, kteří ve svých nemovitostech bydlí, ale těch, kteří je kumulují pouze za účelem zisku. „Pokud má někdo pět bytů, takzvaně pro děti, nevidím žádný důvod, proč by i v takových případech měl platit extrémně nízkou, de facto sociální daň,“ řekl nekompromisně Rusnok.
Na jeho výrok navázal před časem v rozhovoru pro Seznam Zprávy i Marek Mora, centrální bankéř a viceguvernér ČNB. Uvedl, že za astronomický růst cen nemovitostí v Česku můžou především investiční nákupy: „Dneska jsou ceny bytů hodně taženy nákupem právě tzv. investičních bytů. Když se bavíte s developery, tak velká část zejména těch menších bytů je kupována v hotovosti.“ Stejně jako Rusnok i on navrhoval vyšší zdanění pro ty, kteří mají bytů více. A ve stejném duchu nyní mluví i jeden z našich největších expertů na socioekonomii bydlení, Martin Lux ze Sociologického ústavu Akademie věd. Takové odborné názory jsou v zahraniční debatě úplně běžné, v Česku však stále převládá ideologicky zaslepená diskuze.
Byty nejsou rohlíky
V podcastovém speciálu Hospodářských novin Lux vysvětluje, že stokrát omílaná mantra o nutnosti zrychlení povolovacích řízení a větší výstavbě není ideálním řešením. Podle něj bude mít větší výstavba mnohem menší efekt, než se nám politici snaží namluvit. V podcastu také varuje před zhoršením situace, k němuž by podle něho mohla vést politika ANO i koalice SPOLU. Dodává, že problém není jen v nabídce, ale také na straně poptávky, a varuje před jednoduchým přirovnáním bytů k rohlíkům na krámě. Doporučuje, aby ti, kteří to s řešením krize bydlení myslí skutečně vážně, začali prosazovat i nepopulární opatření typu vyššího zdanění nemovitostí, které máme jedno z nejnižších v rámci Organizace pro hospodářskou spolupráci a rozvoj (OECD). A jsme za to po právu ze strany OECD dlouhodobě kritizováni. Tato Organizace také vypracovala sérii doporučení pro Českou republiku. Ve zmíněném podcastu Lux uvádí, že správně nastavené daně, které by sankcionovaly především byty používané na Airbnb, byty prázdné nebo používané pouze k velkému obratu, by mohly krizi začít pomalu, ale jistě řešit. V souladu s doporučeními dalších expertů také vysvětluje, že postihovat ty, kteří v bytech reálně bydlí, nemá smysl.
Ti, kteří rostoucí krizi bydlení sledují v globálním kontextu, už dávno vědí, nakolik je bydlení provázáno s mezinárodními trhy. Česká republika, jakkoli pomalé jsou u nás povolovací procesy, není osamělým ostrovem. I na ni v oblasti bydlení dopadají globální trendy. Dobře to bylo vidět například na propadu cen nemovitostí důsledkem globální finanční krize mezi lety 2008–2012. Tehdy pomyslná bublina, tolik známá z amerického, španělského nebo irského trhu, praskla i nás. Dopady nebyly tak markantní, a to i proto, že určitou roli tu sehrála Česká národní banka. Ta i v kontextu současné krize už před rokem začala otevřeně varovat před novým roztáčením spirály a má v plánu úvěry chladit. Problém samozřejmě je, že taková politika nějakým způsobem vždy dopadne i na ty, kteří chtějí reálně bydlet. I proto má smysl tolikrát omílané progresivní zdanění nemovitostí, protože se zaměřuje více na velké hráče na trhu, nikoli na rodiny usilující o vlastní byt. „Daně z nemovitosti musí být diferencované,“ upřesňuje Martin Lux a mluví i o tom, že by se nepostihovali „investoři“, kteří nabízejí byty k dlouhodobým nájmům.
Nemáme data
V České republice prakticky nevíme, kdo vlastní kolik nemovitostí. Absence dat zamezuje hledat účinná řešení – jednoduše nevíme, kolik lidí vlastní tři byty, kolik devět a kolik celé desítky. Jediné, co víme, je to, že se důsledkem privatizace a restitucí v Česku dosáhlo velmi rozdrobeného majetkového trhu, což je v řadě momentů mnohem lepší než korporátní styl pronajímání, který dobře znají třeba v Berlíně. Jenže i trend „korporátních“ pronajímatelů v Česku pomalu posiluje. Za všechny tyto velké hráče lze uvést třeba švédskou firmu Heimstaden, která vlastní bývalé byty OKD a nyní se pustila i do dalších nákupů, například v Praze. Tento nástup korporací bude proto určitě nutné sledovat. Větší povědomí o vlastnické mapě by však umožňovalo nastavit daňovou politiku přesně v souladu s tím, jak je bydlení využíváno. Těžko však říct, kdo a jak bude mapy vlastníků zjišťovat a monitorovat – taková snaha by tu v určitých kruzích bezesporu narazila na velký odpor.
Během covidového roku schválila vláda zrušení daně z nabytí/převodu nemovitosti, kterou Lux navrhuje přenést na prodávajícího, nikoli kupujícího. Česko důsledkem zrušení této daně přišlo zhruba o jedenáct miliard ročně a ti, kteří sledují investorské weby, mohli ještě během debat o jejím zrušení sledovat, jak masivně investoři vybízejí ke kupování. Během posledního roku tak dál ceny nemovitostí rostly a dnes se ceny bytů pohybují v nepředstavitelné výši. Plánovaná výstavba na pražských brownfieldech navíc dokládá, že jen tržní bydlení zmenšení cen nepřinese. V nových čtvrtích se už nyní prodávají byty za astronomické částky a sociální mix, tolik potřebný pro život ve městech, se jejich výstavbou bude nejspíš jen zhoršovat.
Realistická řešení u politických stran nehledejme
Je samozřejmě důležité pochopit, že vlastnické bydlení je dnes skutečně investicí svého druhu. Pro mladé rodiny může znamenat jistotu, která se s tím, jak je u nás nastaveno bydlení nájemní, nedá srovnat. Ochrana nájemníků totiž není vůbec žádné politické téma, ačkoli minimálně v Praze v nájmu bydlí celá třetina obyvatelů a obyvatelek. Přitom i poskytování dlouhodobých smluv by se dalo daňově bonifikovat, aby se trh orientující se převážně na vlastnické bydlení podařilo změnit a nájemní bydlení přestalo znamenat takovou míru nejistoty a naopak bylo slučitelné s představou stabilního domova, který implikuje bezpečí a možnost tvorby místních komunit.
Obecně je ale skutečně velký rozdíl mezi tím, když si někdo nemovitost koupí pro sebe, žije v ní, případně ji dlouhodobě pronajímá a tím, když si ji drží prázdnou jen proto, že roční zhodnocení i takovéto nemovitosti je dnes obří – kolem deseti procent. A nejen u nás. I proto třeba známý miliardář Warren Buffet před lety začal investovat do koupi nemovitostí, protože mají mnohem větší výnosnost než cokoli jiného.
Krize bydlení patří mezi nejzásadnější témata současnosti. Česko stále nemá zákon o sociálním bydlení a řada lidí tak propadá sítem a končí na ubytovnách nebo v nekvalitním bydlení. Jediným nástrojem, který dnes – naprosto nedostatečně – chrání nízkopříjmové skupiny před reálným bezdomovectvím, jsou dávky na bydlení. Ty ale, jak dokládá poslední Zpráva o vyloučení z bydlení, vypracovaná iniciativou Za bydlení, čerpá pouhý zlomek oprávněných. V Praze dokonce jen osmnáct procent těch, kteří na tyto dávky mají nárok. Podle dat zveřejněných magistrátem dává navíc domácnost s mediánovým příjmem v Praze na bydlení celých 43 procent z příjmu. Takový výdaj je z hlediska ohrožení bezdomovectvím kritický.
Ačkoli se krize bydlení už dávno z nejnižších vrstev, které jsou ohroženy dlouhodobě, přelila na střední třídu, slyšíme ze strany politiků a političek pořád to samé dokola: stačí stavět a pak bude líp. Taková redukce je, jak dokládají rozhovory s výše zmíněnými experty, velmi nebezpečná. Zahraniční zkušenosti z měst, kde se žije dobře, jsou pak s jednoduchou building mantrou v přímém rozporu. Stavět se musí, ale čistě soukromá a tržní výstavba problém může jen zhoršit, pokud se stát nebude soustředit na další oblasti – podporu alternativ, diverzifikované daně, důraz na podporu různých forem vlastnictví nebo ochranu těch nejslabších. To, že realistické návrhy nepřinášejí strany jako ANO, nebo silně „majetkově“ a byznysově orientovaná koalice SPOLU, není žádné překvapení. To, že na věcná, byť komplikovaná a nepopulární opatření rezignovali i Piráti, kteří sami sebe označují za „data based“ stranu, je jen dalším smutným dokladem toho, že se tato strana bojí jít do důležitého, byť náročného konfliktu a snaží se jen (bůhví komu) zalíbit – odborným názorům navzdory.
Autorka je redaktorka Alarmu.