Uprostřed města, kde podle údajů telefonních operátorů žije půl druhého milionu lidí, můžete dnes v území nazývaném Bubny-Zátory snadno narazit na volně žijící zajíce. Kromě nich tu mnoho neuvidíte. V jižní části městské divočiny, která začíná u stanice metra Vltavská a pokračuje podél železniční trati až k holešovickému nádraží, se v pravidelných intervalech pohybují vlakoví cestující, směrem na sever je však oblast čím dál pustší. Jde sice o místo mezi dvěma oblíbenými pražskými čtvrtěmi Letnou a Holešovicemi, většina lidí je ale zvyklá mezeru kolem spletence tratí obcházet. Přitahuje hlavně ty, kteří chtějí z všednodenního rytmu vypadnout. Za posledních pár let se tu proto odehrál slušný počet kulturních událostí – festivalů, koncertů, výstav a komentovaných procházek. Stálým programem přispívá k životu místní pustiny Holešovická šachta, galerie umístěná v dřívější konírně, a donedávna i volnočasové centrum Hól, které se však z plácku za historickou industriální halou muselo stěhovat. Kromě kultury sem lidi přitahuje právě prázdnota. Ať už je to popularitou vágního terénu a tzv. nemíst, nebo potřebou obyvatel zajít si občas někam, kde se dá vypnout. Bubenská pustina tak dnes místním slouží jako intermezzo v městském prostoru.
„Tohle místo nedostalo v 19. století ani za první republiky náznak struktury. To, že tu nikdy nic nebylo, je v Praze docela unikátní,“ říká Richard Biegel, historik architektury a předseda Klubu Za starou Prahu, který bydlí kousek odsud. „Svou prázdnotou samozřejmě vždycky provokovalo, návrhy čtvrtí vznikaly už mezi válkami, pak za nacistů, v šedesátých letech se plánovalo zaplnit ho systémem křižovatek a dálnic. Na žádný z plánů ale nikdy nebyly peníze a v devadesátých letech území zablokovala stavební uzávěra,“ rekapituluje Biegel vývoj, který se láme až v roce 2006. Správa železniční dopravní cesty tehdy ve snaze oddlužit České dráhy prodává lukrativní pozemek za 1,1 miliardy společnosti Orco Property Group, kterou později ovládla společnost CPI druhého nejbohatšího Čecha Radovana Vítka. Ta na sebe upozornila nejen demolicí zdejších cenných budov drážních dílen, označenou městskou částí za barbarství, ale i samotným způsobem převzetí Orca. Americké investiční fondy a dva další čeští miliardáři Vítka za tento tah zažalovali. Jen tohle by vydalo na samostatný příběh.
Místo pustiny nákupní čtvrť?
Dalším příběhem je historie Bubnů od jejich odkoupení Orcem. Nejpozději v té době média už používají slovo „brownfield“ a začíná se rýsovat jejich nová budoucnost. Předkrizová nultá léta měla s územím absurdně znějící plány. Společnost Orco mluví o tom, že tu vyroste „město pro 21. století v srdci Prahy“, tedy kompletně nová čtvrť. „Chceme vytvořit nákupní příležitosti na místech, které by se stylem vyrovnaly Champs-Élysées,“ zaznívá od zástupců společnosti. Kvůli neochotě politické reprezentace Prahy a městské části, nepřipravenosti developerů i složitosti všech procesů však dodnes k sejmutí stavební uzávěry z bubenské pustiny nedošlo. Pokus o změnu územního plánu v desátých letech po mnoha různých studiích troskotá na nesourodých zájmech politických stran a až koncem dekády vzniká kvůli rostoucím obavám města ze stále vyššího počtu obyvatel nová snaha proces nastartovat.
Na otázku, zda se v Bubnech budou stavět byty, které si bude moci dovolit běžný obyvatel, dodnes nemá odpověď ani městský radní pro bydlení.
Tou dobou se už nacházíme navzdory starostování Adriany Krnáčové v osvícenějších časech, než jaké Praha zažívala do té doby. A tak vzniká pro Bubny-Zátory územní studie na základě soutěže, byť se jí účastní jen čtyři vyzvaná studia, a objevují se také první známky snahy do celého procesu zapojit veřejnost. Začíná nový příběh brownfieldu Bubny-Zátory, jehož průběh dnes můžeme sledovat. Způsob, jakým se dnešek otiskuje do mezery mezi lákavými postindustriálními Holešovicemi plnými ambiciózních podniků a pohodlnou Letnou vsazenou mezi dva velké městské parky, svědčí o posunu od divokých devadesátek i nultých let. Vyjevuje ale také všechny klíčové problémy dnešní Prahy.
Vítek, Křetínský a další
„Protože tam nikdy nic nebylo, není se čeho chytit. Ale kolem dokola je uliční síť Letné a Holešovic, návodná v tom, že se ulice můžou potkat. I laik si tak může budoucí čtvrť představit,“ říká Richard Biegel, od roku 2014, kdy volby na Praze 7 vyhrála Praha sobě, místní zastupitel a předseda Komise rozvoje urbanismu, architektury a veřejného prostoru. Nástup Prahy sobě znamená pro městskou část změnu, jejíž součástí je i obrat ve vztahu k brownfieldu. Sedmička se od té doby snaží na formování nové čtvrti podílet. Zároveň končí období, kdy si developeři představují Champs-Élysées a architekti kreslí variace na londýnské City. To ale neznamená, že by podmínky pro plánování byly rázem příznivé. Městská část má ve skutečnosti v procesu jen velmi slabou roli, a aby podobu čtvrti ovlivnila, musí se dost snažit. Nezmizel ani další klíčový problém. Ze stodesetihektarového území patří městu, městské části a státu jen malé periferní plochy, na kterých se toho příliš nepostaví. Největší kusy brownfieldu patří společnostem CPI Radovana Vítka, RPC Daniela Křetínského a Beta Development Davida Hanáka. A není tajemstvím, že jednání s Vítkem bývají mírně řečeno složitá.
Je dnes vůbec možné ve městě, jehož klíčové plochy dávno skončily v rukou českých miliardářů, naplánovat nový distrikt tak, aby vyhovoval potřebám obyvatel? Rozvrhnout čtvrť, která by městu pomohla zvládnout bytovou krizi, připravit se na změnu klimatu a potenciálně i další zdravotní krizi? Lze vytvořit město, kde by developeři stavěli nejen luxusní byty, ale i byty cenově dostupné a sociální? Nepřetížené dopravou, s dostatkem občanské vybavenosti a veřejného prostoru? Do hlavní role tohoto příběhu to svádí obsadit aktivní městskou část a celou věc vnímat právě jejíma očima. Jak ale uvidíme později, není to tak jednoduché. Pojďme se pro pořádek vrátit do roku 2019.
Tehdy se koncem léta objevují ve veřejném prostoru Prahy 7 informační kontejnery s vizualizacemi nové čtvrti. Institut pro rozvoj a plánování hl. města Prahy (IPR) seznamuje obyvatele s tím, že jde o podkladovou studii pro změnu územního plánu s první vrstvou rozvržení zástavby – uliční sítí, základní úvahou o dopravních propojeních, rozvržením bloků a tak dále. Vyzývá obyvatele, aby se s ní seznámili a poslali svoje připomínky. Studie ukazuje čtvrť s blokovou zástavbou, parkem, který uprostřed lemuje železniční trať, a několika dalšími pojmenovanými momenty. „Je to místo, které má velký potenciál pro bydlení, ale taky tam patří výrazné kulturní instituce. Například nová budova filharmonie. V místě železniční stanice Bubny, odkud za války odjížděly transporty do Terezína, vznikne Památník ticha,“ říká Lenka Burgerová, radní Sedmičky pro územní rozvoj. Kromě toho mohli obyvatelé na prezentacích vidět, jak malé jsou obecni pozemky, na kterých se plánují budovy škol a školek, zaznamenat několik výškových staveb v blízkosti nádraží Holešovice nebo estakádu, na které bude v části území vyzdvižena rychlodráha na letiště. Dominantní je však rastr ulic navazující na uliční síť Letné a Holešovic.
Ztraceno v překladu
Prezentace územní studie odhalila především nezvyk obou stran o městském plánování debatovat a pak také několik pro obyvatele klíčových témat. Nápadně často lidé pokládali dotazy na věci, které územní studie neřeší, odborníci z IPRu se proto odkazovali na další fáze procesu. Opakovaně docházelo na dostupné bydlení, specifika občanské vybavenosti, parky a dopravní zátěž. Na otázku, zda se v Bubnech budou stavět byty, které si bude moci dovolit běžný obyvatel, však dodnes nemá odpověď ani městský radní pro bydlení. Ačkoliv pro veřejnost může být právě toto téma důležité, lidé z IPRu mohli potvrdit jen to, že o počtu dostupných bytů se teprve bude jednat. Je otázka, zda na něj už v té době neměli daleko intenzivněji reagovat městští politici a zda neměli být prezentující na dotazy lépe připravení. Setkání každopádně prozrazovala, že veřejná debata má deficit. Ochotu diskutovat o rozvržení bloků a ulic brzdila obava z toho, že odpovědi na nezodpovězené otázky budou nakonec záporné.
Debatovat se dalo do jisté míry o dopravních řešeních, na které obyvatelé měli různé názory spolu s obavami, že provozu bude v oblasti moc. Co se týče občanské vybavenosti, prezentující do velké hloubky jít také nemohli a tím se okruh nejčastějších témat uzavřel. Držet se přesně toho, co přináší podkladová studie, bylo pro veřejnost pochopitelně těžké. A nejen kvůli složitosti územně plánovacího procesu. Participační setkání nad studií nové čtvrti se v Praze odehrávala poprvé a obyvatelé celou věc vnímali v kontextu, ve kterém se město tou dobou ocitalo. Čtvrtě širšího centra procházely dynamickou proměnou promítající se do výšky nájmu a developerské projekty měly už dlouho pověst podniků, které vydělávají svým investorům, mění okolí, ale místním nijak neprospívají. Město bylo na prahu krize bydlení, vnímat se dala i změna klimatu přispívající k oteplování některých částí nad únosnou mez. Rok nato měla kvalitu městského prostředí prověřit krize zdravotní, která upozornila na důležitost veřejných prostranství a snižování objemu dopravy. Prezentační setkání každopádně působila rozpačitým dojmem. Na jedné straně udělal IPR kus práce, když se rozhodl podobu nové čtvrti konzultovat s lidmi, zároveň však převládal dojem, že leccos, co padlo, se „ztrácelo v překladu“.
Hybridní město
Následovala lhůta na připomínkování studie, tedy možnost obyvatel podat připomínku, kterou by Územní odbor Magistrátu hlavního města Prahy, který studii pořizuje, zapracoval, a její podobu tak poupravil. Možnost studii tímto způsobem ovlivnit měli ze zákona i další aktéři, například ministerstva kultury a životního prostředí nebo právě městská část. Ta se do práce pustila prostřednictvím všech svých odborných komisí a vypracovala celkem 97 připomínek. Komise rozvoje urbanismu, architektury a veřejného prostoru jich dodala nejvíc. Když se však k jejím členům dostalo vypořádání připomínek, nastal pocit rozčarování.
„Základní struktura čtvrti je v pořádku, ulice na sebe navazují, ale hustota a kapacita zástavby jsou obrovské. Ta studie plánuje hybrid – blokové město a nad ním trčící věže,“ obává se Richard Biegel. „Praha usilovně pracuje na tom, aby ztratila své měřítko, a projevuje se to i tady. Podle našich připomínek byly provedeny jen kosmetické úpravy.“ Rizikových momentů je podle historika architektury několik. „Hodně nás zajímalo nákupní centrum blízko Vltavské, které bylo na dřívějších verzích plánů nepřestavitelně obrovské. Jsem rád, že v aktuální verzi už je o něco menší, asi jako dva Paláce Stromovka. Podařilo se nám dosáhnout toho, že je rozdělené uliční čárou na dva kusy, ale chtěli jsme ho ještě menší a také, aby ulice i v tomto místě přímo propojovala Letnou s Holešovicemi. Teď dělá kolem obchodu vlnovku.“
Dalším problémem jsou podle Biegela výškové stavby v severní části, které jsou i po zapracování připomínek městské části příliš vysoké (až 21 podlaží). „Holt mrakodrapy budou v Praze nakonec všude, i na horizontu, i tady, přestože Bubny-Zátory by měly charakterem navazovat na svoje sousedství.“ Výška je podle předsedy komise problém i u blokové zástavby, a to i kvůli principu dominant jednotlivých bloků, který z nich podle Biegela udělá na pohled sídlištní masiv. „Centrální park bude obložený dvanáctipodlažními širokými deskovými domy. Podle nás by měly být maximálně desetipodlažní, a už to je kompromis.“ Obavy z přílišné kapacity zástavby souvisí také s tématem ploch, na kterých by mohla být zemina. Většina zakreslených bloků nemá uprostřed zelenou plochu, jejich přízemí budou úplně nebo částečně zastavěna. Problém podle odborníka nespočívá jen v tom, že obyvatele příliš obklopí hmota, nedostatek rostlého terénu také znamená málo místa pro vsakování vody a pro stromy. „Vzniká tu závažný ekologický problém,“ říká Biegel, podle kterého může být díky tomu čtvrť nehostinná a život v ní složitý.
„Úpravy, které se díky nám do studie zanesly, byly opravdu drobné. Ale chápu, že jde o bolestivý kompromis, zřejmě to nemohlo dopadnout líp,“ povzdychne si předseda komise s tím, že při jednáních za městskou část byla na IPRu pouze radní Lenka Burgerová. „Zřejmě se jí povedlo dosáhnout meze možného.“ Co se dá dělat dál? Biegel vysvětluje, že Praha 7 v červnu odsouhlasila dokument vycházející ze všech vzniklých (a jen částečně do studie zapracovaných) připomínek odborných komisí. Ten teď deklaruje její stanovisko do dalších jednání. „Jak se nám bude dál dařit ho prosazovat, se nedá říct,“ krčí rameny odborník. Současně upozorňuje na to, že aktuální studie nemá sílu regulačního plánu, a nebude tedy pro vlastníky území v momentě, kdy zmizí stavební uzávěra, v detailu závazná. „To je na tom nejvíc ironické, že mnohé z toho nemusí respektovat. Potřebovali bychom silnější materiál. Uvidí se, jestli k jeho vypracování skutečně dojde.“
Nad rámec všech jednání pak zůstalo téma bydlení. „Byty z toho úplně vypadly, takže tam klidně můžou být nakonec jen ty investiční. My se ze své pozice pokoušíme zajistit kvalitní strukturu města, pracovat například na tom, aby bloky rostly dům po domě, ale kdo v nich bude bydlet?“ pokládá Biegel řečnickou otázku. Spokojený není ani s participačním procesem. „Když i tak silný hráč, jako je městská část, zůstane oslyšen, jak asi dopadly připomínky obyčejných lidí? Reálná participace vypadá jinak.“
Propojit Prahu 7
„Jakým nástrojem byste chtěla zajistit, aby tam nebyly investiční byty? Zdejší územní plánování takový nemá. Nehledě na to, že městská část je v celém procesu ve velmi slabé pozici – územní studii pořizuje státní správa,“ připomíná radní Burgerová (Praha sobě). „Kdyby v době, kdy dráhy pozemek prodávaly, bylo kupcem město, byli bychom dnes ve standardní situaci západních evropských metropolí. Těm velké pozemky tohoto typu patří. Oni ta území nejdřív rozdělí, určí funkce jednotlivých částí a pak prodávají. My v té situaci bohužel nejsme. Snažíme se pracovat s pozemky soukromých vlastníků, kteří mají vlastní zájmy a my je musíme upozorňovat alespoň na různé návaznosti, na jejich okolí, potřebu infrastruktury a tak dále.“
Radní souhlasí s tím, že dramatických momentů, které mohou v budoucí čtvrti fixovat problémy, je víc. „Není to jednoduché území, je zatížené infrastrukturou významnou pro celé město. Argentinská supluje nehotový městský okruh, velmi frekventované je i Nábřeží Kapitána Jaroše a Bubenská. Pak je tu trať, která krájí území na části – to všechno ovlivňuje, co a jak se tam dá stavět. Třeba v bytech v Argentinské nebudete moct pomalu ani otevřít okno, jaký tam bude hluk,“ přidává radní do debaty další problém. (Dopravní řešení celého území by ale vydalo na samostatný text, proto se mu tento věnovat nebude.) I podle Burgerové je jedním z rizik možnost vsakování a celková environmentální odolnost čtvrti. „Vzhledem ke změně klimatu se nám zdá vhodnější, když procento nezastavěné plochy vnitrobloků bude větší, proto je to za nás jeden z požadavků.“ Vzápětí vypočítává, proč nejde se vsakováním počítat všude. „Někde to neumožňuje podloží, jinde rostlý terén neuděláte, třeba kolem filharmonie, a v některých blocích bude podzemní parkování. Ale tam, kde to jde, musí být plocha větší, aby dešťovka netekla do kanálu.“
Pohled radní na celou věc ovšem není zdaleka tak chmurný jako některé posudky odborných komisí. Veškerá práce odborníků z městské části, kterou odvedli na vypracování připomínek, je podle ní využitelná při vzniku dalšího plánovacího dokumentu, tzv. studie pro rozhodování v území. „Všechny připomínky měly význam. V materiálu, který z nich vznikl a který jsme si odhlasovali v červnu, máme dvě vrstvy textu – jedna se týká změny územního plánu, a o tu jde teď, ale ta druhá už směřuje k podrobnější studii pro rozhodování a její vznik byl přislíben.“
Co se tedy zatím povedlo? „Ve chvíli, kdy v Bubnech nemáme pozemky, pro nás bylo extrémně důležité zajistit, aby čtvrť byla dobře propojená s okolím. Můžeme teď například navázat Veletržní na Dělnickou, a vznikne tak osa městské části – na jedné straně povede až k Hradu, na druhé k Libeňskému mostu. V místě nádraží budou hned tři možnosti, jak územím projít. Propojení pokládáme za něco, co bude trvalé, na rozdíl od nespočtu detailů, které se ještě mohou měnit – čtvrť se bude stavět velmi dlouho. Důležité je pro nás i vše, co se týká klimatické změny: kvalita veřejných prostranství, charakter břehů řeky, které jsou blízko. Hlídáme si počet škol a školek. Jako městská část na našich pozemcích budeme stavět i dům pro seniory,“ vypočítává Burgerová. „Ale ano, bude potřeba dál a dlouho intenzivně jednat.“
Coby vyjednavatelka za městskou část je Burgerová v pozici, do které mnozí vkládali naděje na silnější moderaci plánovacího procesu. Někteří členové odborných komisí na Praze 7, které vydaly ke studii znepokojené posudky, však mají za to, že se městská část spokojuje vzhledem k šíři připomínek s málem. Radní upozornil na vysoký počet nezapracovaných připomínek i dopis několika neziskových organizací. „Považujeme za vhodné, aby byly zapracovány přímo do návrhu změnu územního plánu (…) Jinak nastane situace, kdy bude ponechán příliš velký prostor pro rozhodování státní správy a nového vedení hl. města Prahy,“ napsaly zastupitelstvu Prahy 7 společně Arnika, Automat, Platforma pro sociální bydleni a Paměť města. Na tento dopis však odpověděla sama Burgerová s tím, že se na dokumentaci bude pracovat dál. „Vím, že jsem udělala vše pro to, aby se do dokumentu propsalo to, co může zlepšit kvalitu, neumím ale přepsat zákony, víc toho zkrátka v tuto chvíli dělat nejde.“
Čtvrť ve službách města
Podle ředitele pražského IPRu Ondřeje Boháče Sedmička do prozatímní podoby plánů zasáhla mnohem více než jiné městské části, kde se už nové čtvrti staví – tedy Praha 5 (Smíchov City) Praha 8 (Rohan City) nebo Praha 1 (Masaryčka). Když zmiňuji rozdíl mezi varovným tónem posudků některých odborných komisí, které vypracovaly téměř stovku připomínek, a věcností radní Burgerové, má Boháč jasno. „Rozdíl mezi nimi je v tom, že Lenka Burgerová se účastní jednání s ostatními aktéry procesu, do hloubky rozumí všem vztahům, které se tam potkávají, a ví, jak velké hledání kompromisu to je. Zároveň ostře hájí místní zájmy a je v tom skvělá. Jen jí prostě nemůžeme stoprocentně vyhovět, zájmy města a městské části se potkávají jen v něčem.“
Boháč dodává, že třecí plochy vytváří vše, co město potřebuje do budoucí čtvrti umístit. „Pro Sedmičku je to obtěžující, Praha by tam toho totiž chtěla nacpat co nejvíc.“ Podle jeho mínění si Burgerová uvědomuje, že některé požadavky komisí, například na snížení podlažnosti, jsou „nerealistické“. Souhlasí, že problém s rostlým terénem je významný, nevěří ale, že by lepší vsakování vyřešilo pouze jeho rozšíření. „Aby čtvrť zvládla změnu klimatu, budeme ještě pořizovat studii modrozelené infrastruktury, v tomhle ohledu má Praha díky novým čtvrtím skutečně možnost se posunout dál. Nemusí ale nakonec jít jen o rostlý terén, jde o to hledat technologie a způsob, jak to udělat, aby to tam bylo klimaticky v pořádku.“ Největším problémem Bubnů-Zátor bude podle Boháče, stejně jako podle Burgerové, zatížení dopravou, zejména magistrálou. Jinak ho nezapracované připomínky městské části tolik netrápí. „My tam toho skutečně musíme dát co nejvíc. Pokud bychom dost hustě nestavěli tady, museli bychom za Prahu, což je drahé a klimaticky neodpovědné, protože zabíráte víc půdy. Každý metr rostlého terénu, který uchráníte uvnitř města, vygeneruje několikrát víc zastavěných metrů v Počernicích, kde vás to řádově bude stát víc – budete tam muset dostavět infrastrukturu.“
Pomůžou ale nové čtvrti řešit bytovou krizi, když se s částí bytů bude pouze spekulovat? „Ano, to je problém a strašák, prázdný byt vám dnes vydělá víc než s nájemníky, ale řešení přece není ty byty nestavět, to se musí regulovat nějakým jiným balíkem nastrojů,“ myslí si Boháč, podle kterého je na místě vytvářet tlak na úpravu legislativy. „Spekulace by se vám neměly vyplatit. Kdybychom měli dynamickou daň z nemovitosti, tak by to někomu, kdo má víc než půl roku prázdný byt, mohlo vystřelit hodně vysoko. To stejné by pomohlo u pozemků. Kdyby se třeba Radovanu Vítkovi nevyplatilo nechávat je prázdné. Musel by na nich stavět do tří let, pak už by mu z výdělku ukrajovala vysoká daň.“ Podle Boháče je městské plánování bez těchto nástrojů jen tvorbou mapy s barevnými plochami. „Z naší strany se můžeme snažit jen o různé dílčí smlouvy s developery, memoranda. Víc toho bohužel nemáme.“
Výsledek prozatímní práce na Bubnech-Zátorech je ale podle ředitele IPRu vzhledem ke všem podmínkám malý zázrak. Byly by to právě Bubny-Zátory, kde by chtěl bydlet, kdyby si měl najít nové sídlo v jedné z nových čtvrtí. „Z hlediska uplatnění principu města krátkých vzdáleností, ve kterém máte kde bydlet, kam chodit do zaměstnání a kde se rekreovat, to v Bubnech bude nejlepší, a je to i soustředěnou prací městské části. Kdybych si mohl někde koupit byt, tak tam. Ale vím, že bych na něj neměl.“
Postmoderní město
„Bubny jsou prolnutím současných potřeb Prahy a postmoderních představ o klasickém městě,“ vysvětluje náměstek primátora pro územní rozvoj Petr Hlaváček (Spojené síly pro Prahu) s tím, že postmodernismus u nás v architektuře moc příkladů nemá. Staví se u nás spíš modernisticky – developerské projekty se většinou skládají z izolovaných budov, kdežto Bubny-Zátory jsou návratem k blokové zástavbě. „Husté musí být město naprosto bezpodmínečně, a to především kvůli tomu, že nedostatek bytů je ve městě už teď a příchozích může být velmi rychle mnohem víc,“ říká náměstek a rýsuje paralely se situací po vzniku Československa a koncem šedesátých let, kdy se začalo masivně stavět. „I tehdy se Praha zvětšovala, my jsme trochu jinde, ale podle operátorů máme milion a půl lidí a další přicházejí, protože z Prahy se podobně jako z Berlína nebo z Hamburku stává hub evropského významu.“ Náměstek je proto přesvědčen o tom, že budovy v Bubnech musejí být vysoké. I věže v severní části jsou podle něho umístěny správně. „Moc jiných míst v Praze k výstavbě nezbývá. V tomto ohledu jsou podle mě připomínky komisí z Prahy 7 nemoudré a velmi konzervativní.“ V noci prý náměstka straší noční můry, ve kterých ho budí lidé z budoucnosti a stěžují si, proč se nestavělo za jeho éry v Praze ještě hustěji. Hosté z budoucnosti ve snu tvrdí, že kvůli tomu musí stavět byty za Prahou.
Přesto to nejsou Bubny-Zátory, které by si z nově vznikajících kusů města vybral jako své bydliště. „Být mladý, chtěl bych bydlet v městském projektu na Palmovce. Přebíráme tam výstavbu od městské části, je to asi šest bloků včetně školy a parku. Chceme, aby asi třetinu postavilo město, třetinu soukromý sektor a třetinu družstva a baugruppe,“ přibližuje Hlaváček pilotní model výstavby, který by v Praze rád zavedl. „Stavět mají všichni, město, soukromníci, družstva, třeba i vysoké školy a církev, jak to bývalo dřív. Město by to mělo moderovat. Když vzniká jen jeden druh výstavby, nevyřeší to všechny požadavky, které lidé mají. U nových Sekyrových čtvrtí nebo o Bubnů-Zátor už nemáme šanci mnohodruhovost zajistit. Tam už se můžeme jen snažit dělat dobře to, co městu zbylo.“
Zajistit, aby byty v Bubnech nebyly předražené a nezůstaly prázdné, je podle Petra Hlaváčka zodpovědností celostátních politiků. „Naším úkolem je najít území a moderovat stavbu tak, aby tam vznikly multifunkční udržitelné čtvrti. O to se snažíme a chceme přitom posílit prvek městské výstavby. Ne proto, že bychom si mysleli, že má stavět jen město, ale proto, že teď je slabé.“ Dotaz, zda se náměstek neobává nákupů velkých pronajímatelských společností, jako je v Berlíně nechvalně známý Heimstaden, který si nedávno zajistil 160 bytů v Holešovicích a zajímá se o všechny pražské brownfieldy, odráží s tím, že by ho zajímalo, co by udělala autorka textu jinak, kdyby byla v jeho kůži. „Ano, v Dánsku je zvýšená daň, když máte víc bytů současně, ale jak byste to udělala v Česku, kde by to každý rozepsal na své příbuzné? My potřebujeme najít nový, demokratický a motivující fiskální nástroj, nic jiného fungovat nebude, pokud nechceme zastavit příliv zahraničních investorů. Je to složitá věc, která potřebuje drobný pohyb po mnoha políčkách, ne jednu jízdu traktorem. Větší problém než spekulace s byty jsou ale podle mě špatně nastavená pravidla hry. Ve vyspělých zemích mají města víc pravomocí, zatímco my tady diskutujeme a projednáváme věci, o kterých reálně rozhoduje státní správa.“
Pohled na celou Prahu
„Souhlasím s tím, že nové čtvrti mají být husté a že se na brownfieldech musí stavět, je ale otázka jestli Bubny-Zátory už nejsou opravdu přehuštěné,“ nabízí shrnující pohled odborníka zvenku, který si v úplnosti můžete poslechnout i v podcastu Bulvár, architekt Jakub Nakládal z Platformy Re-set a Paměť města. „Dvanáctipatrové věže vystupující z klasických bloků neodpovídají proklamovanému charakteru čtvrti, která by se měla podobat sedmipodlažním Holešovicím a Letné. Osobně bych zahuštění přijal, kdybychom věděli, že za přidaná patra od developerů dostaneme podíl dostupných bytů. Zatím ale nejsou garantované v žádné z nových čtvrtí. Ani sociální, ani dostupné, ani družstevní byty. A to tu máme celopražskou i celorepublikovou krizi bydlení.“ Mohla by pomoci nová pražská metodika kontribucí, tedy financí odvedených developery z předpokládaného zisku zpátky do území? Podle Nakládala nebude výše kontribucí na byty stačit, což potvrzuje i radní pro bydlení Adam Zábranský (Piráti). Jsou prý sice krokem kupředu, ale město z nich pořídí maximálně některé objekty občanské vybavenosti a část infrastruktury. Příspěvky developerů na byty jsou podle Zábranského zatím otázkou budoucnosti, jeho úmyslem však je na ně tlačit.
Nakládal vidí problematický moment už na začátku plánování Bubnů-Zátor. „Chybí nám důležité výchozí údaje. Praha by měla mít nejprve celoměstskou socioekonomickou analýzu, zjistit, kolik se sem stěhuje lidí, jakou předpokládáme a chceme sociální skladbu nových čtvrtí, jaký má být podíl bytů a kanceláří, jaké potřeby mají místní i celá Praha. Nic takového ale nevzniklo.“ Participovat se podle něj mělo už při samotném zadání studie. „Z mojí zkušenosti se obyvatelé ptají nejčastěji na dopravu, na bydlení a občanskou vybavenost. Právě na tato témata měly být zpracovány analýzy. Takhle se na lidi město obrací až v momentě, kdy mají lidé oprávněný pocit, že jsou postaveni před hotovou věc a můžou připomínkovat už jen drobnosti.“ Lépe zapojit veřejnost se podle architekta dá i prostřednictvím otevřených soutěží. „Vzešlo by z nich několik variant, které by lidé mohli porovnávat a diskutovat. IPR, který se zaklíná soutěžemi, ale připravil uzavřený workshop pro čtyři studia, ze kterého vyšel jediný návrh.“
Sociální skladba obyvatel, odpovídající občanská vybavenost a environmentální udržitelnost jsou podle Nakládala problematické u všech plánovaných čtvrtí na pražských brownfieldech. „Urbanismus je na nich to nejkvalitnější, protože právě na něj se plánovači skutečně soustředí.“ Bubny-Zátory by podle něj mohly být ještě lepší, kdyby městská část razantněji prosazovala připomínky svých odborných komisí. „Z dokumentu je vidět, že Sedmička přistoupila na řadu kompromisů, proto jsme zastupitelstvu s kolegy z dalších organizací poslali dopis, ve kterém na to upozorňujeme.“ Za nejdramatičtější moment procesu připomínkování považuje požadavek Komise urbanismu, architektury a veřejného prostoru na snížení objemu zástavby. „Komise uvádí, že územní plán umožňuje postavit milion čtverečních metrů hrubých podlažních ploch, a studie pracuje s téměř dvakrát tak velkou plochou. Žádá proto celkově ubrat na hmotě.“ Nakládala udivuje, že na tak základním parametru, jako je celkový objem výstavby, není jasná shoda všech stran.
„Město se určitě v posledních letech hodně posunulo a je skvělé, že už se zajímá i o vlastní výstavbu, vypracovalo metodiku kontribucí a snaží se participovat, všechno to má ale ještě své limity. Uvítal bych, kdyby jeho zástupci víc veřejně mluvili i o tom, jaké nástroje pro regulaci výstavby jim scházejí, aktivně o ně usilovali a také se neuzavírali do odbornických rolí plánovačů a architektů,“ uzavírá Jakub Nakládal. „Kromě toho mi ve čtvrtích, které svou velikostí odpovídají malým městům, chybí často širší občanská vybavenost, jako jsou zdravotnická zařízení, kulturní centra, sportovní hřiště, koupaliště nebo komunitní zahrady. Někdo by se měl podívat na Prahu jako celek, když se teď v několika letech chystáme otevřít několik brownfieldů, a promyslet, jestli nám někde nechybí třeba právě nemocnice nebo bazén. Dvěma největšími problémy, kterým čelí celé město, jsou ale zcela jistě klimatická změna a dostupnost bydlení.“
Po volbách
Co se ve věci Bubnů-Zátor bude dít teď, zatím nemá jasně ohraničený konec. V zimě by mělo začít veřejné projednávání změny územního plánu, pro kterou vznikla aktuální podkladová studie. Je otázka, zda se ji podaří schválit do konce volebního období, tedy do příštího podzimu. Zatím tak není jisté ani to, kdy vznikne podrobnější studie pro rozhodování v daném území. K předpokládanému datu zahájení stavby městská část do emailu připojila otazník. Další neznámou představuje budoucí složení koalice ve vedení města i městské části a osobnosti budoucích radních pro územní rozvoj. Nejen v Praze pak budou obyvatelé v následujících měsících a letech bedlivě sledovat vývoj cen nemovitostí a nájmů. Faktorů, které mohou stávající bytovou krizi a současné plánování nové čtvrti ovlivnit, je hodně. O konkrétnější podobě Bubnů-Zátor bychom tak mohli vědět více nejspíš až v dalším volebním období.
Autorka je redaktorka Alarmu.
Text vznikl díky podpoře Nadace Rosy Luxemburgové v rámci projektu Města budoucnosti.
