Prostředí autobusového nádraží Na Knížecí se během posledních měsíců změnilo k nepoznání. Prostory bývalé tržnice nahradil symbol pražské gentrifikace – food court Manifesto. „Stylové místo k setkávání, které žije gastronomií a kulturou“ se do povědomí Pražanů vepsalo před lety, kdy se objevilo kousek od autobusového nádraží na Florenci. Přímo pod pražskou magistrálou působily desítky fancy bufetů s předraženým jídlem až komicky. A stejně tak je tomu i na Smíchově. Moderní „cashless“ zóna je první vlaštovkou proměny, která dříve zanedbanou a především zanedbávanou část Smíchova čeká. „Bylo tady dostupné vietnamské bistro, kam jsme chodili s rodinou i lidmi z okolí, ale peníze za jídlo v takhle drahém podniku dáme dnes všichni raději za něco jiného,“ krčí rameny Jan Kremer ze spolku ZaPět, jeden z nejhlasitějších kritiků Smíchov City.
České dráhy podle Transparency International samy sebe (potažmo český stát) připravily o stovky milionů, které by získaly, kdyby se pozemky prodaly za tržní cenu.
Právě tady, na rozvojovém území, táhnoucím se od legendárních Ženských domovů až ke Smíchovskému nádraží, má na dvacetihektarovém prostoru vyrůst nová čtvrť. Staví se ve dvou etapách, nazvaných Sever a Jih, přičemž momentálně se pracuje právě na severní části. V celé čtvrti se podle oficiálních informací investora počítá s více než třemi tisíci byty, administrativními budovami, které mají pojmout až devět tisíc nových pracujících nebo třeba s velkým kampusem České spořitelny, který má stát kousek od Smíchovského nádraží. I to má projít radikální přestavbou a proměnit se v multifunkční terminál pro kombinované typy dopravy – vlakovou, cyklistickou nebo veřejnou. Počítá se také s veřejným prostorem, širší ulicí (slovy investora „bulvárem“) nebo mateřskou školkou pro čtyři třídy. Jak by mohla nová čtvrť vypadat, je možné zjistit i pomocí virtuální reality, ve které se dá projít prakticky celé virtuální Smíchov City. I když to tak ale na první pohled nemusí vypadat, je příběh Smíchov City mnohem ambivalentnější, než jak jej vyprávějí média, zúčastnění politici i samotný developer Luděk Sekyra.
Pečovat o duši města
„Na rozdíl od jiných velkých developerů kladu značný důraz na veřejný prostor. Třeba ve Smíchov City, které budujeme, bude kilometrový bulvár i komunitní centrum. Na Rohanském ostrově bude velkorysá pobřežní promenáda. Žižkov City zahrne historickou budovu nádraží. Veřejný prostor je něco, co spojuje nejen moje projekty, ale i byznys s filozofií. Je to místo setkávání, diskusí, místo, kde bychom měli pečovat o duši,“ přemítá v nejnovějším rozhovoru Luděk Sekyra a investici do Smíchov City vyčísluje na 800 milionů eur. Jeden z nejbohatších Čechů, letitý sponzor KDU-ČSL i muž, který sám o sobě mluví jako o filantropovi, nemá v oblasti městského urbanismu rozhodně malé ambice.
Smíchov City je jen jeden z několika projektů, které nyní tvoří. Sekyra vlastní i pozemky na Rohanském ostrově, kde má vzniknout Rohan City a také část brownfieldu kolem žižkovského nákladového nádraží, kde se chystá stavět spolu s čtveřicí největších a nejvlivnějších pražských developerů. Kromě Sekyra Group tu své části pozemků vlastní Finep, Central Group a také Penta. Byl to ale právě Sekyrův Smíchov, o kterém se během uplynulých let mluvilo jen v superlativech.
„Já rozhodně nechci působit jako reklama na Sekyra Group,“ směje se Milan Brlík z kanceláře participace pražského Institutu plánování a rozvoje (IPR). „Jen si upřímně myslím, že se nám v letech 2016 a 2017 podařilo možná poprvé slušně, věcně a transparentně komunikovat se všemi aktéry: městskou částí, developerem, odbornou veřejností i občany, a to navzdory tomu, že jsme naskočili prakticky do rozjetého vlaku. A také se sluší dodat, že se pracovalo na skutečně pevném a vysoce kvalitním urbanistickém a architektonickém základu, který vypracovalo studio A69.“ Kancelář participace, jak Brlík uvádí, vznikla až v roce 2015, zatímco pozemky měl Sekyra zamluvené už od roku 2004 a potřebná změna územního plánu proběhla v roce 2014.
To, jak kooperuje město a investor, si pochvaluje i výkonný ředitel a místopředseda představenstva Sekyra Group, Leoš Anderle. „Spolupráci vnímáme velmi pozitivně, je korektní, transparentní a odpovídající moderní evropské metropoli v roce 2021, jsme rádi že se do diskuse aktivně zapojila i veřejnost – doporučuji sborník, kde IPR shrnuje první vlnu participace Smíchova, která tvář projektu výrazně ovlivnila a byla první svého druhu v Praze. Jsme v letitém kontaktu s developery obdobných území v jiných evropských městech, máme možnost srovnání s participačními procesy a přístupem veřejnosti a institucí zejména v Rakousku, Německu a Holandsku a máme za to, že postupy zavedené v rámci územního rozvoje v Praze v posledních letech jsou v souladu s jejich standardem, a byť v Praze bohužel nepanovala obdobná důvěra mezi diskutujícími stranami, věříme že se v posledních letech výrazně zlepšilo,“ komentuje Anderle a dodává, že cílem Sekyra Group je dlouhodobě vytvářet podobné čtvrti, jako jsou dnes například všemi oblíbené Vinohrady.
Kupci a investoři
„Tvoříme místa s architektonicky pestrou zástavbou, dostupností služeb, jako jsou školy a zdravotní péče, s obchody i veřejnými prostranstvími, hřišti a parky. Velkou výhodou je pro nás možnost spolupráce s odborníky, jen v rámci velkých rozvojových území dnes zaměstnáváme přes třicet architektonických ateliérů. Máme výjimečnou příležitost tvořit nové urbánní celky v rámci vnitřního města, které má svá specifika, věřím, že k nim přistupujeme zodpovědně, aby výsledek odpovídal konceptu přirozeně rostlého města,“ vyjmenovává.
Jak by měl Smíchov City vypadat a kteří architekti se na tvorbě čtvrti budou podílet, se dá jednoduše zjistit i na stránkách Sekyra Group, a to včetně toho, kolik bytů z první etapy výstavby je vlastně k dispozici a také za kolik peněz. Momentálně jsou už rozprodány všechny byty z bytového komplexu SM2, na jehož podobě se podílelo několik předních architektonických kanceláří a není tajemstvím, že část bytů byla hned po spuštění prodeje skupována na investice. „Kupci jsou nejen ti, kdo kupují pro vlastní potřebu, ale také investoři, protože pro mnoho lidí je byt optimálním aktivem coby ochrana proti inflaci,“ vysvětluje Sekyra jeden z hlavních problémů dnešního trhu s bydlením.
Právě spekulace a chápání bydlení jako investice se přímo podílejí na cenové spirále – ceny bytů stoupají a bydlení se stává nedostupným pro většinu lidí mimo ty nejbohatší. To ostatně přiznával i sám Sekyra, když se už před více než rokem chlubil tím, že byty na Smíchově se prodávají samy a rychle, ačkoli cena za garsonku začíná na více než pěti milionech. „Řada z kupujících chce mít uloženy prostředky v materiálních aktivech. Takže my nejsme závislí jenom na těch, kdo chtějí byty využívat pro vlastní bydlení, byty se kupují i na investici a následně se budou pronajímat,“ uvedl Sekyra v devótním rozhovoru pro Seznam Zprávy. V tomto kontextu pak sociologové bydlení, jako například Tomáš Hoření Samec nebo Martin Lux, dlouhodobě upozorňují na nutnost „antispekulativních“ opatření, která by nákupy za účelem ukládání investic mírnila a vracela bydlení jeho původní význam a sociální funkci.
Na tom, že se Sekyrovy projekty vyznačují kvalitní architekturou i promyšleným urbanismem, panuje poměrně široká shoda. Problémy zůstávají jinde: v nedostupnosti bydlení, kdy jsou nové byty prodávány v průměru za 135 tisíc za metr čtvereční, v pozdních nástupech participace, která pak nemůže ovlivnit to podstatné, i v jisté míře podezření, které nepříliš transparentní odkud pozemků z roku 2019 budí.
Pozemky pod cenou
Jak uvádějí Seznam Zprávy, Sekyra s Českými dráhami na základě smlouvy vytvořili společný podnik Smíchov Station Development. V něm si těsnou majoritu 51 procent podílu držely právě České dráhy. Pod taktovkou této společně řízené firmy se zrodila podoba nové čtvrti plné bytů, kanceláří, obchodů a restaurací. Důležité bylo také zajistit změnu územního plánu, které se docílilo v roce 2014. Stavební povolení pak investor získal v roce 2019, kdy také na základě předem dojednaných smluv proběhl odkup první čtvrtiny pozemků a první etapa už tedy na Smíchově vzniká. Jenže vzbuzuje i pochybnosti. Zdá se totiž, že prodej pozemků byl pro společnost Sekyra Group až podezřele výhodný.
„Od chvíle, kdy byla prodaná první část pozemků, se datují opravdu velké pochybnosti,“ vysvětluje ředitel Transparency International Petr Leyer. „My jsme se o tom dozvěděli na podzim roku 2019 a teď aktuálně uvažujeme o podání trestního oznámení, protože cena, za kterou Smíchov Station Development takto lukrativní pozemky získal, jakkoli podpořená dvěmi posudky, nám přijde velmi neadekvátní.“ Na problémy spojené s prodejem pozemků upozornil před čas pořad Reportéři ČT. Podle smlouvy za ně Sekyrova skupina Českým dráhám zaplatila celkem 323 milionů korun, což odpovídá ceně 7,5 tisíce korun za čtvereční metr. „To je však naprosto odtržené od reality,“ vysvětluje Leyer.
„Původně České dráhy vybíraly tu nejvýhodnější nabídku, což klidně v roce 2004 mohla být ta, kterou jim učinil Luděk Sekyra. V současné době by ale takové pozemky měly stát mnohem více, minimální hranice podle realitních posudků by měla činit alespoň patnáct tisíc za metr čtvereční,“ vysvětluje Leyer. Jeden z posudků byl přímo od Sekyra Group, druhý byl revizní a navrhoval ještě nižší cenu. Posudky ale Sekyra Group odmítá poskytnout. Podle Leyera mohla být chyba v zadání posudků, případně znalci museli úplně selhat. Zvlášť problematické je to především kvůli angažmá Českých drah, které by se jako veřejná firma měly chovat mnohem transparentněji a také s ohledem na hospodaření veřejných firem. České dráhy tak podle Transparency International samy sebe (potažmo český stát) připravily o další stovky milionů, které by získaly, kdyby se pozemky prodaly za tržní cenu.
Zastavíme jenom část oblasti
Developer Sekyra v zastoupení výkonného ředitele a místopředsedy představenstva Sekyra Group Leoše Anderleho ale tuto argumentaci odmítá a odkazuje se na to, že developer zastaví necelých čtyřicet procent území. Zbytek Smíchov City bude tvořit veřejný prostor a občanská vybavenost. „Cena pozemků byla stanovena dvěma nezávislými znaleckými posudky a považujeme ji za cenu tržní. Máme za to, že průměrná cena pozemků kupovaných v rámci první etapy projektu byla účelově interpretována. V rámci první a druhé etapy projektu jsme se v rámci participace projektu zavázali vybudovat veškeré veřejné plochy, tj. zejména veřejné parky a bulvár. Z toho titulu jsme v první etapě koupili dvě třetiny pozemků právě pro umístění této infrastruktury a jen třetinu ploch určenou k výstavbě, což snižuje průměrnou cenu za metr čtvereční. Abychom předešli dohadům, rozhodli jsme se společně s Českými dráhami požádat o další revizní znalecký posudek a zároveň tohoto třetího znalce požádat o odborný výklad předchozích posudků, který jsme se zavázali zveřejnit, přestože zveřejňování těchto údajů na realitním trhu není standardem,“ ohrazuje se proti tvrzení Transparency International Anderle.
S Anderleho tvrzením nesouhlasí ani ostatní developeři nebo investoři, kteří upozorňují, že každý investor kupuje pozemek jako celek a že průměrná zastavěnost bývá třeba jen 37 procent území. V textu pro Českou televizi to uvedla například Marcela Fialková za CWI Smíchov.„Počítáme s tím, že budovy, které plánujeme postavit, zaberou zhruba 37 procent pozemku, většina bude sloužit jako silnice, chodníky, park. Ty vybudujeme samozřejmě na naše náklady a převedeme je zdarma městu tak, jak je to běžné u všech developerů.“
Podle Leyera je taková komunikace ze strany Sekyra Group pouze zastíracím manévrem a dodává, že výstavba veřejné infrastruktury, kvalitní veřejný prostor a občanská vybavenost by měly být automatickou součástí každého developerského projektu i s ohledem na zisk investora. „Nejde o metr čtvereční zastavěné plochy, ale o to, že by cena měla vycházet z využitelné plochy (tedy plochy kanceláří, bytů). Což se zase odvíjí od počtu pater, typu budov. A v tomto propočtu to opět vychází pro Sekyru velmi levně. A obecně platí, že čím více veřejných prostranství, zeleně a podobně, tím vyšší může být cena za metr čtvereční bytu či kanceláře,“ dodává ředitel Transparency International. Jestli se podaří docílit změny cen, za které se bude odkupovat zbytek území, je však otázka a bude záležet i na třetím z posudků, které si Sekyra Group nechala vypracovat, jak uvádí Leoš Anderle výše.
Participace se povedla. Nebo ne?
„Dovoluji si říci, že takto připravený projekt na toto rozsáhlé území nově vznikající městské čtvrti je ukázkovým příkladem prvotřídního urbanismu, kvality veřejného prostoru i architektury samotné. Vím, že za celým projektem a procesem je ohromné množství práce. Tento projekt by měl být příkladem pro všechny městské projekty velkého měřítka v Praze v novém tisíciletí a měl by udávat správný směr pro revitalizace brownfieldů a kvalitu tvorby vystavěného prostředí vůbec v hlavním městě i v celé České republice,“ uvedl v roce 2020 Petr Hlaváček, 1. náměstek primátora hl. m. Prahy a pražský radní pro územní rozvoj při příležitosti pokládání základního kamene Smíchov City.
Podobně o čtvrti mluví i IPR, avšak ústy svého ředitele Ondřeje Boháče uznává, že Smíchov City své blízké okolí promění: „Nějakou změnu to přinese, ale je důležité si uvědomit, že ta výstavba potrvá tak dlouho, že ten přechod bude nejspíš plynulý, ne nárazový.“ Ten na celém projektu oceňuje především kvalitu architektury a také urbanistické řešení prostoru – nejedná se totiž o monobloky, ale o výstavbu, jejíž součástí bude i řada zelených vnitrobloků. „Ale budou pro veřejnost, nebo jen pro ty, kteří si tam koupí byt? Bude to poloveřejné nebo polosoukromé prostranství? Vždyť cena bytů v této lokalitě se pohybuje kolem 150 tisíc za metr čtvereční,“ přemýšlí nahlas starousedlice Jolana, když se s ní o projektu Smíchov City začínám bavit.
Sama byla jednou z těch, kteří se participace zúčastnili. Jolana totiž působí v jednom z mnoha místních spolků, které na Praze 5, jedné z největších městských částí, fungují. V roce 2016 memorandum, kde se všichni aktéři usnesli na společném postupu. Sekyra Group posléze poskytla finanční dar na referentku pro participaci, která ve spolupráci s IPRem vypracovala metodiku a působila na městské části. Memorandum obsahuje celou řadu bodů. Zmiňuje se v něm například to, že „cílem zapojení veřejnosti do projektu Smíchov City je vyvolat zájem veřejnosti o území, urbanismus a městotvorné procesy“, a objevuje se v něm i řada budoucích závazků, týkajících se rozdělení pravomocí kolem občanské vybavenosti nebo veřejného prostoru. Ty se totiž staly hlavním předmětem následných debat s veřejností.
Kromě toho – jak uvádí dokument, který si kancelář participace nechala vypracovat – proběhlo šest komentovaných prohlídek výstavy, dvě plánovací procházky územím, patnáct individuálních hloubkových rozhovorů, tři setkání s vytipovanými aktéry v území, online dotazník, podrobné sociologické šetření v Praze 5 a závěrečný plánovací worskshop. Podle zápisů ze setkání, která probíhala na městské části, je zjevné, že část občanů byla s průběhem participace nespokojená. A to proto, že se mohli bavit už jen nad velmi konkrétním návrhem a de facto ho pouze jemně upravovat, nikoli do něj vnášet to podstatné. „Už během participace jsme kritizovali její minimální záběr a propagaci,“ vytýká IPRu Kremer.
Jenom trochu designovat
„Praha 5 má více než osmdesát tisíc obyvatel, já tomu tady říkám pracovně kopečky a ďolíčky. Prakticky nám chybí nějaké hlavní centrum a Anděl za něj lze považovat jen velmi stěží. Tam hlavně jezdí tramvaje, auta a je to dopravní uzel mezi několika obchodními domy, a ne příjemný veřejný prostor,“ vysvětluje Jolana. I proto doufala, že zastavění tak obřího brownfieldu, jako je ten na Smíchově, umožní vznik přirozeného centra Prahy 5 pro obyvatele z různých tříd. „To jsme ale samozřejmě nikterak ovlivnit nemohli, protože se participace neřešila v bodě nula, ale už skoro ve finále celého projektu, a navíc byl problematický i dosah participace samotné, který byl poměrně omezený a s některými skupinami lidí se úplně míjel,“ dodává.
Podle Jolany nebyl proces participace pro místní zrovna dvakrát užitečný: maketa s návrhem Smíchov City byla umístěná v jednom z obchodních domů na Andělu, a navíc v nejvyšším patře, kde probíhalo anketní dotazování. S dalšími spolky i částí obyvatel problém nedostupnosti řešili a spolu s ním i to, že dotazování směřovalo pouze na omezenou část projektu, na již předem vymezený veřejný prostor, nazývaný bulvár a náměstí. „Jenže my tu na Smíchově řešíme dost zásadní problémy, spojené především s kvalitou ovzduší, koncentrací automobilové dopravy, zdražujícím se bydlením, nedostatkem škol a školek nebo i úbytkem kvalitní péče o seniory. A nic z toho jsme ovlivnit nemohli,“ naráží Jolana na jeden z problémů, který se opakuje ve většině vznikajících developmentů v Praze. Nedokážou dostatečně reagovat na zásadní výzvy současných měst: krizi bydlení a klimatickou krizi.
Cesta k jednomu z míst, odkud se na nově vznikající čtvrť dá dívat, není zrovna dvakrát příjemná. Na úzkém chodníku, vedoucím podél Radlické ulice, se sotva vejdou dva lidé. Lavičky, položené nad jedním z tunelů, umožňují pohled na právě probíhající výstavbu úplně z jiné perspektivy. I když je kolem poledne, proudí tudy takřka neustále auta. „Nejhorší to bývá ráno a pak samozřejmě odpoledne, po práci,“ ukazuje Jan Kremer ze spolku ZaPět. „Participaci samotnou iniciovala Petra Kolínská v době, kdy hlavní věci byly ložené. Praha 5 byla v tomto ohledu pasivní, s participací nepřišla. Smíchov City politici Prahy 5 využili jen k sebepropagaci. Propagaci Sekyrova projektu jen prospělo, že proběhla participace, ale podle jejich pravidel a představ. Ale já jsem už tehdy byl hrozně skeptický a už se mi do ničeho nechtělo, měl jsem to za prohrané,“ rozhlíží se Kremer nad staveništěm, ze kterého vyrůstá několik jeřábů. K dobru potom přidává vzpomínku, jak k zúčastněným spolkům náhodou pronikla soukromá konzervace, kdy Milan Brlík z IPRu varoval, že participace by se neměly účastnit spolky, které Brlík nazval „obvyklými buřiči“. „Takové situace, včetně dalších – například skutečnosti, že referentku participace platil sám Sekyra, prostě podrývají důvěru lidí v městskou část i IPR,“ komentuje Kremer.
Máte to tu jako na dlani
„Překonal jsem se a na schůzku jsme se ZaPět šli. Tam nám řekli, že se budeme věnovat rozmístění stromů, podobě zastávek, umístění náměstí. Pod něco takového jsem se vůbec nechtěl podepisovat – mě zajímaly jiné věci. Bude redukováno parkování? Budou nějaké byty poskytnuty městu? Vzniknou vůbec startovací byty, byty pro preferované profese? Bude tam nějaké veřejné vybavení pro úplně obyčejné lidi? Budou tam nějaké instituce, které budou veřejné, a ne komerční?“ vyjmenovává Kremer oblasti, které ho zajímaly. Naráží také na to, že v rámci celého procesu vznikla i sociologická studie a podle něj jde právě na ní dobře vidět, jak se představy nebo přání místních míjely s tím, co nakonec na Smíchov City bude. „Tady na Smíchově se všichni bojí aut, chybí nám hlavně veřejné zelené parky, komunitní prostor pro setkávání místních, dětská hřiště či funkční cyklotrasy“ opakuje Kremer všechno to, co už vyjmenovala Jolana a co také vyplynulo z rozsáhlé sociologické studie.
Podle Milana Brlíka i ředitele IPRu Ondřeje Boháče je pro kvalitní urbanismus je základem budovat uprostřed měst další čtvrtě, zahušťovat a vytvářet město krátkých vzdáleností. Skutečnost, že poměr těch, kteří budou na Smíchov City bydlet a těch, kteří tam budou pracovat, je velmi nevyrovnaný, nepovažují za nijak rizikový ani z hlediska dopravy. „Spoléháme na to, že lidé budou využívat právě nový terminál a nebudou dojíždět auty. Tady budou mít všechno jako na dlani,“ vychvaluje Smíchov City Brlík a výkonný ředitel Sekyra Group Leoš Anderle to zjevně vnímá podobně.
„Díky úpravám okolních křižovatek a nově vznikajícím komunikacím se daří minimalizovat dopad na stávající silniční síť, například na Smíchově díky napojení území přímo na městský okruh a novou komunikací – prodloužením Stroupežnického ulice – v okolní uliční síti dochází k mírnému poklesu intenzit dopravy, s výjimkou krátkého úseku u vjezdu do tunelu u Radlické ulice.“ S tím ale ani Jolana, ani Jan Kremer nesouhlasí. „Na Smíchově je jedna z nejhorších kvalit ovzduší. Osmdesát dní v roce jsou tu překročené limity benzo(a)pyrenů a prachových částic, které jsou karcinogenní. To je samo o sobě strašné a myslet si, že vytvoření čtvrti s bydlením pro 3300 lidí a zároveň s více než devíti tisíci pracovními místy automobilovou dopravu nezhorší, mi připadá dost naivní. Navíc tady bude větší fluktuace aut, lidé budou přijíždět, odjíždět klidně i během dne, protože tu bude hodně nových pracovních míst. Může klidně vzniknout město duchů.“ Podle Kremera navíc projekt nutně zatíží již přetížený prostor (tzv. malý smíchovský okruh) novou dopravou, což přiznává také developer, který navrhuje zvýšit kapacitu křižovatky Radlická-Dobříšská a rozšířit ulici Radlickou. „Sekyra navíc nesmyslně nevyužívá výborně dostupnou MHD a terminál, jak tvrdí jeho mluvčí, ale buduje nesmyslně velký počet parkovacích stání, který je na samém maximu, který povolují pražské stavební předpisy. Další parkovací dům navíc propaguje Praha 5 u budoucího terminálu. Zásadním problémem je – a na to jsme v souvislosti se Smíchov City opakovaně upozorňovali – že veškeré dopravní studie jsou od developera. Radnice nemá dodnes dopravní studii pro Smíchov, po které roky voláme,“ vyjmenovává problémy s dopravou na Praze 5 Jan Kremer.
Jak participovat, ale hlavně s kým?
„Obecný problém participace je, že se ho velmi často účastní lidé s vysokoškolským vzděláním, vlastníci a také lidé sociálně zajištění,“ vysvětluje Milan Brlík. „A v tom je právě ten problém.“ Brlík uvádí, že během celé participace IPR spolupracoval s výzkumnou organizací Anthropictures. Jejím úkolem bylo „proniknout“ i mezi skupiny lidí, kteří se z různých důvodů občanských aktivit ve městě neúčastní. Michal Lehečka, sociální geograf a antropolog, byl jeden z těch, kteří sledovali, co řeší lidé bydlící v okolí. Mluvili například s lidmi v nájmu, na které se při plánování města často zapomíná, se seniory, lidmi bez domova či provozovateli kiosků, kteří věděli, že jejich živnost důsledkem výstavby brzy skončí.
„Během výzkumu, který jsme ale nedělali přímo s Antropopictures, ale pro bono se studenty pod Univerzitou Karlovou jsme zjistili, že participace je nedostatečná, lidi o ní z velké části nevěděli, na některé se úplně zapomnělo. Typicky třeba na staré lidi. Mluvili jsme o tom s kanceláří participace. A také o řadě hrozeb, například o symbolickém vysídlení místních v důsledku možné proměny služeb směrem k movitější klientele i reálném odlivu starousedlíků,“ dodává Lehečka.
„Jít participací proti gentrifikaci je jak jít proti tanku se stéblem trávy,“ oponuje Brlík. „Gentrifikace není jádro problému, jde o efekt státní bytové politiky a cenové politiky České národní banky ohledně úrokových sazeb hypotečních sazeb. Gentrifikace vzniká až ve chvíli, kdy máte oblast, která je výrazně pod průměrem zbytku města a dochází tam ke koncentraci sociálně slabších lidí. To způsobuje levnější pozemky a ty zase lákají investory.“ Podle něj však i tyto negativní jevy IPR vždy komunikuje transparentně. „I ty špatné zprávy, když je řekneme na rovinu, nám lidé více věří,“ tvrdí Brlík.
Podle Lehečky však byla rizika komunikovaná minimálně a především otázka symbolického i reálného vysídlení nikdy nebyla na stole. „Občas mi připadalo, že jsme je s takovými termíny seznamovali my, jako by tyto efekty vůbec nebrali v potaz,“ říká Lehečka. To souvisí i se skutečností, že město – IPR ani odpovědní zástupci na magistrátu – nepracují s apelem na vyrovnaný sociální mix nových čtvrtí jako s jedním ze základních kamenů výstavby samotné. „Úvahy nad sociálním mixem v našem plánování nefigurují,“ přiznává Ondřej Boháč. „Je ale otázka, jak něco takového vůbec do uvažování o městě vtělit. V Praze zatím sociální pestrost je, v tom máme kliku, ale určitě se to může rychle změnit. Za stabilizační prvek ale mám – možná paradoxně – masivní privatizaci, jenže už v době, kdy se byty prodávaly, se za každý takový prodaný byt měl stavět byt obecní,“ říká Boháč. Sám si přitom myslí, že je to právě otázka „města pro všechny“, co je pro budoucnost Prahy naprosto klíčové. „Musí tady žít potřebné profese, zdravotní sestry, učitelky, hasiči, policisté, ale i pracující třída, která je nezbytná pro každodenní chod města, a měli bychom se na to, aby se nestavěly pouze nedostupné byty, opravdu více zaměřit,“ říká Boháč.
Arogantní ostrov pro nejbohatší
„Jako by tu přistála mimozemská loď a z ní vystoupilo dvanáct tisíc nových lidí. Budou jim stačit kapacity zdravotnických zařízení? Nevytvoří přetlak na školách a ve školkách? Nezpůsobí to, že silnice všude v okolí, které jsou už tak dost plné aut, budou ještě přecpanější,“ klade si Jolana jednu otázku za druhou. I ona ale přiznává, že těm, kteří tu budou pracovat a bydlet, nabídne Smíchov City opravdu kvalitní architekturu i urbanismus. „Jenže co všichni ostatní?“ přemýšlí Jolana. „Já nevím, já to prostě vnímám jako takový velký a arogantní ostrov, který se sem snese, bude krásný, těm, kteří si tam budou moct dovolit bydlet, poskytne zázemí a třeba i klid, ale co to udělá s celou čtvrtí, jak se to do ní negativně vepíše, to nevíme. To ve skutečnosti nikdo reálně nezjišťoval. Nekriticky se přijímaly jen materiály developera.“ krčí rameny Kremer.
„Na Smíchově se potkávají věci, které město posunou dál. Terminál, ponechání Radlické kulturní sportovny, z jejíhož pozemku mohl mít Sekyra další zisk. Je ale pravda, že oproti ostatním městům má Praha pořád deficit v oblasti nájemního nebo sociálního bydlení. Přesto si však myslím, že to smysl má: i když ty čtvrtě budou opravdu drahé, věřím, že to sníží tlak někde jinde. V celku města to dává smysl i přes toto významné negativum. Ale ano: mohlo by to v oblasti bytové politiky být mnohem lepší,“ přiznává Boháč.
Když se před více než rokem pokládal základní kámen Smíchov City, radní pro bydlení Adam Zábranský chyběl. Dává to smysl: z hlediska jeho agendy nepředstavuje nová čtvrť prakticky žádné řešení bytové krize, i když – jak sám dodává – je zastáncem jakékoli masivnější výstavby. „Tím, jak je v Praze oproti té poptávce opravdu velký nedostatek bytů, se developerům a investorům prostě nejvíc vyplácí stavět luxusní byty, na kterých mají největší marže. Pro takový byt najdou kupující. Kdyby se stavělo desetkrát víc bytů, tolik investorů nebude,“ uvažuje Adam Zábranský a zmiňuje i zprávu OECD pro Prahu, ve které tato instituce vytýká městům, že si nehlídají dostupnost bydlení v nových čtvrtích a prakticky tak vytvářejí ghetta pro nejbohatší.
„Co pro to teď děláme? Prosadili jsme do nové metodiky kontribucí možnost pro město žádat i byty, je to konečně systémově ukotvené. Složitější je to prakticky realizovat. Kontribuce jsou nastavené v určité výši a vzniká nám tak trochu otázka, jestli z peněz od developerů pokrývat potřebnou obslužnost – školky, školy, parky, domov pro seniory –, nebo tyto peníze investovat do bydlení,“ přiznává Zábranský jedno z hlavních dilemat, před kterými současný magistrát stojí. To, jak celý kolotoč kontribucí bude fungovat, si město vyzkouší poprvé na nákladovém nádraží Žižkov. „Bylo by absurdní získat zde třeba jen deset bytů, když vzniknout jich mají tisíce. Na druhou stranu ani já nebudu prosazovat zisk extrémního množství bytů, řekněme, že místo těch patnácti, dvaceti procent, které jsou běžné na Západě, tady prostě získáme jednotky procent. I tak si ale myslím, že jde o krok dobrým směrem,“ stojí si za svým pražský radní pro bydlení. Přiznává ale, že v případě Smíchov City, které vzniklo dávno před úvahami o kontribucích, se prostě už nic dělat nedá.
Kdo ochrání koho?
Ve stínu celé zástavby Smíchova, ale i skutečnosti, že se nyní odblokovává tolik plochy naráz, stále zůstávají obavy těch, pro které se už dnes město stává nedostupným. Paní Zora bydlí na Smíchově více než sedmdesát let. „Mám štěstí, že mám byt v osobním vlastnictví, ale za poslední roky se skladba obyvatel strašně proměnila. Jen v našem činžáku část lidí zmizela. Jedna sousedka třeba až do Tábora. Nikoho tam nezná. Bydlí tam sama. Ale na nájem v Praze prostě už neměla. A to si vemte, že ještě před deseti lety byl Smíchov spíš špatná adresa. Co se asi stane, až tu vznikne tak obří projekt, jako je Smíchov City,“ pokládá si Zora podobnou otázku jako mnozí další. Své sousedy dnes už nezná, často se majiteli bytů v jejich domě stávali lidé z Itálie nebo bývalých zemí Sovětského svazu, kteří byty pronajímali na Airbnb, což atmosféru v jejich domě radikálně proměnilo.
„My nemáme data, která by nám umožňovala modelovat, jak tento typ výstavby změní cenovou mapu okolí, navíc u nájmů,“ popisuje Adam Zábranský v reakci na otázku, jak by ze své pozice mohl chránit bydlení těch, kteří dnes v okolí nových brownfieldů žijí a obávají se, že důsledkem luxusní výstavby o své domovy přijdou. „Mě ani nenapadá, jak by to město mohlo řešit, jak by mohlo chránit nájemníky. Je to vlastně zvláštní problém: nemovitosti se většinou zhodnocují ve chvíli, kdy existuje něco jako dobrá lokalita. Nejde přece jen o to, jak drahé byty tam budou, ale že v těch nových čtvrtích bude řada dalších věcí: nové služby, parky, kulturní centra – to přece také zvyšuje cenu bydlení v okolí. Město se přece má rozvíjet.“ Podobně jako Boháč pak Zábranský akcentuje výhody nové výstavby: „Město nové byty potřebuje. A podle mého jsou prostě jiné, důležitější faktory, které vedou k růstu cen, než jen to, že někde vznikne kolem 1500 extrémně drahých bytů,“ zakončuje pražský radní.
Podle architekta Jakuba Nakládala z platforem Paměť města a Re-set je ale takové tvrzení sporné. Je totiž otázka, zda daný počet nových bytů za tak vysokou cenu, povede k větší dostupnosti bydlení. Nakládal dlouhodobě připomíná, že záleží na tom, jaké byty stavíme a pro koho. Popisuje proces gentrifikace i skutečnost, že vyšší počet bytů ve čtvrti automaticky nemusí znamenat snížení, ale naopak zvýšení cen. Nová komerční výstavba drahých bytů totiž stávající čtvrť činí lukrativnější, a proto stoupají ceny bytů i nájmů v okolí. Zatímco vlastníci bytů z toho mohou profitovat, nízkopříjmoví nájemníci ze čtvrti musejí z finančních důvodů odejít. Developeři navíc sami přiznávají, že až čtyřicet procent bytů skupují investoři. Jako další problém nových pražských čtvrtí Nakládal zmiňuje malý podíl bydlení vůči kancelářím. Převažující podíl kanceláří totiž generuje další přidanou poptávku po bydlení v okolí, čímž zvedá jeho ceny. Řešením tak podle něj je stavět především obecní a družstevní byty na neziskovém principu.
Paní Zora si místo Smíchov City přála park. Jolana zase nějaké opravdu kulturní a společenské centrum Prahy 5, které bude dostupné všem. A Jan Kremer se obává, že auty přehlcený Smíchov se pro starousedlíky stane ještě nepříjemnějším místem, než je nyní. Zásadní problém, který se k projektu váže, spočívá také v tom, že řada základních informací o podobě čtvrti je stále složitě dohledatelná: nevíme, kolik přesně bude bytů, jakou plochu bude zabírat zeleň, kolik z ní bude tvořit zeleň soukromá a kolik veřejná. Jakkoli se – alespoň podle shrnutí participační zprávy – podařilo řadu věcí kolem Smíchov City s obyvateli prodiskutovat (především podobu veřejného prostoru nebo služeb), to hlavní, tj. kdo tu bude bydlet a jak celá proměna čtvrti dopadne na ty, kteří už na Praze 5 bydlí, se neřešilo. A bude proto určitě zajímavé sledovat, jak se v následujících letech Smíchov změní.
Autorka je redaktorka Alarmu.
Text vznikl díky podpoře Nadace Rosy Luxemburgové v rámci projektu Města budoucnosti.
