Foto Rhododendrites (CC BY-SA 4.0)
„Regulované nájemné si teď užívá svoje místo na slunci z jednoduchého důvodu: funguje!“ psala před časem pro washingtonský The Hill Cea Weaver, koordinátorka kampaně americké organizace Bydlení pro všechny, které se v roce 2019 podařilo dosáhnout upevnění zákonů upravujících práva a povinnosti nájemníků a pronajímatelů ve státě New York, což bylo vnímáno jako velký průlom.
K New Yorku se po místních volbách (konaly se jen v některých státech) začátkem listopadu přidala i města Boston, Minneapolis a St. Paul. V Minneapolisu, kde bydlí v nájmu více než polovina obyvatel, jejich výše výrazně stoupá od ekonomické krize v nultých letech. Ve volbách proto obyvatelé aktivovali dodatek městské ústavy, která umožňuje regulované nájemné zavést navzdory státní legislativě. Městská rada ho může buď zavádět rovnou, nebo o opatření nechá znovu rozhodnout voliče. Ve vedlejším městě St. Paul lidé rozhodli, že nájemné se může ročně zvyšovat pouze o tři procenta. Na rozdíl od ostatních měst, kde existuje nějaká forma regulace, se zde opatření nevztahuje pouze na starší budovy, ale i na nově stavěné domy.
Newyorská kongresmanka Alexandria Ocasio-Cortez mluvila před dvěma lety dokonce o zavedení regulovaného nájemného na federální úrovni. Jak se teď bude dařit ho prosazovat na úrovni měst, bude záležet na tom, jak si povedou Boston, Minneapolis a St. Paul.
V Bostonu byla minulý týden zvolena starostkou nejznámější zdejší zastánkyně regulací, demokratka Michelle Wu. Nájmy tu šly mezi březnem 2020 a říjnem 2021 nahoru o 14,5 procenta. „Sice mě podporuje univerzita, ale přesto bydlíme v Roxbury, čtvrti s velkým zastoupením minorit, kde jsou nájmy poloviční. A i tady za řadový domek 4+1 platíme 3200 dolarů měsíčně,“ říká Michal Kolmaš, vedoucí katedry asijských studií Metropolitní univerzity Praha, který je hostujícím profesorem na University of Massachusetts. „Paradoxně je to levnější než řada bytů se dvěma ložnicemi. Obecně jsou v tomto velkoměstě vyšší platy, ale žije tu taky hodně lidí, kterým nájmy berou přes 50 procent výdajů,“ objasňuje Kolmaš volební úspěch Michelle Wu.
Comeback regulovaného nájemného
V New Yorku, kde došlo k průlomu před dvěma lety, je dnes kolem 22 tisíc bytových jednotek s regulovaným nájmem a 996 tisíc tzv. stabilizovaných bytových jednotek, na které se regulace vztahují také. V roce 2019 se po desítkách let podařilo rozšířit jejich počet až za hranice města New York, prohloubit ochranu nájemníků, zastropovat provize realitním agentům i kauce a garantovat nájemníkům větší ochranu proti evikcím.
Nejvýraznějším úspěchem byla úprava zákona, na základě které zmizela možnost udělat právní kličku, změnit status bytu, a vyhnout se tak regulacím. „Šlo o to nastolit rovnováhu tam, kde je stav už dlouho mimo kontrolu a působí to rozsáhlé škody,“ říká senátor za Brooklyn Zellnor Myrie, který se v posledních volbách dostal do svého křesla právě díky zaměření na práva nájemníků. Dále byla zrušena možnost zvýšit nájemné o čtvrtinu poté, co se nájemník vystěhuje. Nezmizela sice možnost jej zvýšit, pokud v bytě proběhla rekonstrukce, pro možné zvýšení byl však zaveden strop. (Právě zdražení spojené s rekonstrukcí velmi často využívají pronajímatelé například v Berlíně, kde je situace ohledně nájemného také velmi napjatá.) Kritici i podporovatelé newyorských opatření je prohlašují za nejsilněji nastavený systém ochrany nájemníků v historii státu. V roce 2019 byl pak regulovaný nájem zaveden i ve státě Oregon, od 1. ledna ho mají i v Kalifornii. Dalo by se tedy říct, že regulované nájemné prožívá comeback.
Jako minimální mzda
Téma je v USA samozřejmě zatížené dezinformačními kampaněmi vedenými vlastnickou lobby i veřejným diskursem utvrzovaným médii. Novináři běžně citují bonmoty ekonomů, podle kterých je regulace nájmu nejlepším způsobem, jak zničit město, bezpečnějším než kobercové bombardování. Zcela jiný pohled nabídl před dvěma lety radě města New Jersey ekonom z Univerzity Massachusetts J. W. Mason, kterého si zdejší politici pozvali, aby shrnul empirická data týkající se regulovaného nájemného v amerických městech. „Mezi ekonomy má regulace nájmu podobné postavení jako minimální mzda před dvaceti lety,“ uvedl podle zápisu ze setkání s radou Mason. „Tehdy si většina myslela, že její zvyšování sníží zaměstnanost. Učebnice to prezentovaly jako fakt. Ale pak se minimální mzda zvyšovala a bylo těžké najít jakýkoli negativní efekt. Naše teorie o trhu práce se na základě toho změnily.“
Podle Masona můžete i dnes v učebnicích ekonomie číst o tom, že regulované nájemné sníží nabídku bydlení. „Jenže počet lidí, kteří žijí v nájmu, se v USA zvyšuje, a stále více měst regulaci zvažuje. To je doprovázeno zvýšeným zájmem o téma a i tady zjišťujeme, že nejde jednoduše o dynamiku nabídky a poptávky. Tento vztah nezachycuje to, jak svět skutečně funguje.“ Momentálně je v USA asi dvě stě měst, které nějakým způsobem ceny regulují. Většina jich je ve státech New York, New Jersey nebo Kalifornie; v Massachusetts se regulací naopak zbavili. Mason ve svém shrnutí uvádí výsledky několika studií, které se zabývaly efektem regulací na nabídku bydlení. „Nepřinášejí žádné důkazy o tom, že zavádění regulací nebo jejich upevňování eliminuje výstavbu nových domů a že uvolňování regulací ji naopak pomáhá. Většina těchto studií zjistila, že regulované nájemné je efektivní zkrátka v tom, že udržuje cenovou hladinu nájmů dole.“
Návrh AOC
„Přestože jsme dekády slýchali od dobře placených lobbistů, že se svět zhroutí, když zavedeme regulované nájemné, v New Yorku se nám díky tomu povedlo udělat bydlení dostupnějším, udržet lidi v jejich domovech, a svět se točí dál,“ píše Cea Weaver a uvádí, že milion bytů s regulovaným nájemným obývají přes dva miliony lidí, vydělávajících průměrně 35 tisíc dolarů ročně – ti by bez regulací zůstali na ulici nebo v hlubokém zadlužení. Weaver dodává, že zvýšený tlak na peněženky dnes pociťují lidé ve městech napříč Spojenými státy. „Města se gentrifikují všude tam, kde se investuje do čtvrtí, které si prošly ekonomickým úpadkem. Všude je to stejné. Jakmile se dříve zanedbané distrikty začnou stávat atraktivními, nízkopříjmoví obyvatelé musejí pryč. Právě regulované nájemné je může na místě udržet a zajistit soudržnost ekonomicky a rasově pestrých čtvrtí.“
Je tedy zřejmé, že regulované nájemné dokáže v amerických městech zajistit bydlení části nízkopříjmových obyvatel, a jde tedy v podstatě o bydlení sociální. Určitý efekt však má i na dostupnost tržního bydlení. Obyvatelé, kteří v Bostonu i jinde volí politiky prosazující regulace, v to nepochybně doufají. Debata o nájmu už totiž dávno překročila téma bydlení nejchudších, vysoké nájmy zasahují do života i střední třídě. Newyorská kongresmanka Alexandria Ocasio-Cortez mluvila před dvěma lety dokonce o zavedení regulovaného nájemného na federální úrovni. Jak se teď bude dařit ho prosazovat na úrovni měst, bude záležet na tom, jak si povedou Boston, Minneapolis a St. Paul. Podle Michelle Wu vyhlídky na jeho zavedení nejsou zrovna nadějné. V Bostonu se májem nereguluje od roku 1994, kdy vlastníci nemovitostí prosadili zákaz na státní úrovni. Demokratická starostka navíc v této otázce může snadno narazit na republikánského guvernéra. Boston tak bude bedlivě sledovat vývoj v St. Paul, který je v této věci nejdál. Podle mnoha amerických žurnalistů budou veškeré snahy o rozšiřování a upevňování regulací záviset na tom, zda St. Paul a další města prokáží, že regulace nezpůsobily ekonomický útlum.
Autorka je redaktorka Alarmu.