Foto Alarm / Jan Bělíček
Po celém světě si v poslední době politici zvykli reagovat na krizi bydlení oblíbeným a úderným heslem. Slogan „stavět, stavět, stavět“ známe i u nás. Když postavíme víc bytů, jejich cena se logicky sníží, argumentuje se často. Mezi experty napříč obory však panuje shoda na tom, že krize bydlení je problém způsobený globálními i lokálními faktory, které se násobí, a není možné ho jednoduše vyřešit masivní developerskou výstavbou. Žijeme uprostřed stavební horečky, kdy se každý týden na světě zastaví plocha o velikosti Paříže, a přesto je dostupnost bydlení ve velkoměstech stále horší. I v Praze vzniká v posledních letech bytů stále víc, a problém s cenou bydlení se přitom zvětšuje.
Fakt, že jen stavět víc bytů a usnadňovat cestu k vlastnickému bydlení nás z krize nedostane, může být překvapivý. Obyvatelé velkých českých měst však znají realitu dnešního trhu s bydlením dobře: developerských projektů není navzdory povolovacím procesům málo, většinou se však staví drahé, luxusní byty, které skoupí investoři. Když jich bude ještě víc, s cenami to nic neudělá. Bydlení proto bude muset vznikat v režii státu, obcí a neziskového sektoru, abychom si z krize pomohli.
V Kodani nebo Berlíně, kde politiku bydlení intenzivně promýšlejí, už mnozí heslo o stavění neberou vážně a poukazují na to, že se jedná o developerský slogan převzatý politiky. Pokud by se dál pouze neregulovaně rozvíjela soukromá výstavba, užitek z ní budou mít právě developeři, investoři a ti nejbohatší. Na to upozorňoval před volbami (například v podcastu Hospodářských novin) i sociolog bydlení Martin Lux: „To, co mají některé české strany v programech, by mohlo krizi ještě zhoršit.“ Podle sociologa se politici chybně soustředí pouze na nabídkovou stranu problému. Především je ale třeba schladit poptávku. „A to zejména ze strany investorů. Politici, kteří navrhují zrychlovat povolení a mladým nabízet bezúročné půjčky, by ji ještě zvýšili.“ Výzkumník si myslí, že by Česko mělo naopak zvýšit směšně nízkou daň z nemovitosti.
S Reaganem na věčné časy
Základní parametry problému, který je celosvětově reflektovaný už minimálně půl dekády, nejsou žádná „raketová věda“, jak se říká v angličtině, jazyce, ve kterém existuje mnoho stran užitečných doporučení vypracovaných mezinárodními organizacemi přímo pro Českou republiku. Budoucí vládní tahoun – koalice Spolu – však sází na triviální, populistická hesla typu „stavět, stavět, stavět“. Luxem kritizované zvýhodňování hypoték se z programu Spolu dostalo i do společného programového prohlášení vlády. A ani do budoucna se od výrazně ideologicky uvažující vládní koalice nedá očekávat realističtější přístup ke komplexnímu problému. Piráti a STAN ve volebním programu adresovali pouze potřeby sociálně slabých, pro které by obce mohly (ale nemusely) zřizovat poradenská centra a čerpat prostředky na výstavbu bydlení. Řešení odpovídající krizi, která už ovlivňuje i život české střední třídy, nenajdeme ani v jejich programu.
Bohorovnost většiny českých politiků, s níž tvrdí, že jediné, co nám schází, je masivnější developerská výstavba, se v následujících letech bude nepochybně jevit jako čiré bláznovství.
Nikdo z politiků, které budeme následující čtyři roky vídat nejvíce, si navzdory tomu, jak toto téma rezonuje v médiích, z bydlení neudělal prioritu. Ti, kteří jsou toto téma ochotni pojmout v jeho složitosti a mají ambice s ním skutečně pohnout, u nás působí jen na lokální úrovni. Z parlamentních stran lze v tomto ohledu počítat pouze s Piráty, například s Klárou Kocmanovou nebo Adamem Zábranským, který zůstal mimo sněmovnu. ODS bude nejspíš dál vystupovat jako spolek fanoušků tradiční pravice. Že se s realitou Česka jejich recepty míjí, ministrům vadit nebude – pro stranu je hlavní zůstat věrná odkazu Ronalda Reagana, jehož fotky sdílí na sociálních sítích.
Praha, nebo Bruntál
Pojďme se přesto podívat, co Česku radí OECD. Zpráva nazvaná Dostupnost bydlení ve městech České republiky vznikla díky spolupráci s ministerstvem pro místní rozvoj (MMR) a vychází z dat, které poskytlo celkem 1800 českých obcí. Jde o první takto rozsáhlý dokument. Nejprve zpráva předkládá klíčová zjištění o situaci, která zdejší experty asi nepřekvapí. Toho, kdo čerpá informace o bydlení pouze ze zpráv a z výroků českých politiků, ale možná ano. Je známým faktem, že masivní porevoluční privatizace obecních bytových fondů u nás vyústila v dominanci vlastnického bydlení. Překvapivé však může být, že se tím Česko se západní Evropou nesrovnalo – privatizovalo totiž až moc. Zatímco v členských zemích OECD vlastní byt či dům průměrně 43 procent obyvatel, v Česku je to 75 procent. Nájemníků je u nás jen 18 procent, zatímco jinde 25 procent. Opravdu křiklavý rozdíl je mezi téměř neexistujícím sociálním bydlením v Česku (0,4 procenta) a například Rakousku (20 procent), Polsku (7,6 procenta) nebo Maďarsku (4 procenta).
Českých domácností, pro které je bydlení příliš drahé, přitom přibývá. Jeho ceny u nás rostly výrazně rychleji než v ostatních zemích OECD – od roku 2013 do roku 2020 o 43,1 procenta. Platy se ale zdaleka tolik nezvyšovaly, a tak se bydlení stalo problémem nejen pro chudší, ale i pro dvacátníky či třicátníky toužící se osamostatnit, pro svobodné matky, singles, lidi nad 65 let, nájemníky a pro ty, kteří se stěhují do měst za prací. Jedenáct ročních platů, které musí česká domácnost dát, pokud si chce pořídit byt o velikosti 70 metrů, je opět víc než v ostatních zemích OECD, a to i ve srovnání s východní Evropou. Bydlení je tak největší položkou na seznamu výdajů průměrného Čecha (31 procent), čímž hodnoty OECD opět zvyšujeme.
Mezi nejsilnější lokální faktory způsobující krizi řadí zpráva ekonomický růst, který zarazil až covid, příznivé podmínky pro hypotéky, stárnutí populace a urbanizaci. V Česku je na malých městech a na vesnicích opět mnohem více obyvatel než ve zbytku členských zemí. Ti, kteří se teď stěhují do měst za prací, dělají společně se zahraničními migranty městské bydlení extrémně populární pro investory. Otázky typu „Proč nejdete raději do Bruntálu, když tam seženete levné bydlení raz dva?“ mimoděk upozorňují na nerovnoměrné rozprostření pracovních příležitostí v Česku, se kterým slibovali zatočit především Piráti a STAN.
Plánovat města i s byty
Útlum stavební činnosti po ekonomické krizi, který bývá vydáván za hlavní či téměř jedinou příčinu drahého bydlení, uznává OECD jen jako jeden z faktorů. Zdůrazňuje ale především málo diskutovanou obecní výstavbu. Podle údajů MMR za posledních pět let asi třetina obcí vůbec nestavěla. S tím, že soukromý sektor to má v Česku těžké kvůli komplikovanému povolování staveb, však dokument souhlasí a upozorňuje, že pokud nedojde k digitalizaci procesu, zrychlení čekat ani nemůžeme. Zdejší odborníci, kteří se stavebnímu zákonu věnují komplexněji, k tomu dodávají, že jeho extrémní složitost vede především k tomu, že se v českém prostředí lépe pohybuje velkým stabilním hráčům než těm drobným.
Finanční poradci pak lidem často radí místo nákupu bytů ve městech pořizovat si nemovitosti za jejich okrajem. Rozrůstají se tak městské periferie, což je nepraktické, neekonomické a také neekologické. Až v poslední době se Praha i jiná města snaží své hranice hlídat. Právě plánování měst je jedním z důležitých nástrojů, které by mohly v krizi pomáhat, v Česku však podle OECD téměř nepoužívaným. Města, kam se stěhuje hodně lidí, vymezují prostor pro výstavbu podobně rozsáhlý jako ta, kam se téměř nikdo nestěhuje, všímá si dále zpráva. Možnost strategizovat v tomto ohledu brzdí fakt, že 71 procent pozemků vlastněných obcemi připadá na místa s méně než tisícovkou obyvatel.
ČR neví, co je sociální bydlení
Už dlouho před krizí bydlení v Česku mnoha domácnostem, které na tržní bydlení nemají peníze, nezbývalo než se obracet na ubytovny. „Jakmile se nájemník ocitne na ubytovně, je při dalším shánění vhodnějšího ubytování stigmatizován a diskriminován, ocitá se v začarovaném kruhu,“ uvádí zpráva. „Často jde o Romy, kteří jsou z trhu s bydlením předem vyloučeni.“ Pomoc mohou nejchudší dostávat v sociálních dávkách, jak ale upozorňuje také například Jan Klusáček z platformy Za bydlení, velká část těch, kteří na ně mají právo, je nepobírá. Někteří o nich nevědí, pro jiné je příliš komplikované procházet nutným administrativním procesem.
Neexistence zákona o sociálním bydlení, jehož schválení jsme byli naposledy blízko za vlády Bohuslava Sobotky, nechává Česko v situaci, kdy jsou obecní bytové fondy příliš malé na to, aby mohly potřebné ubytovat. Navíc je na vlastním rozhodnutí obcí, co se svými byty podnikají. Není tajemstvím, že řada z nich na svém území sociálně slabé domácnosti nechce. V minulosti to vedlo k vyhlašování tzv. bezdoplatkových zón, pomocí nichž se města chtěla údajně problémových obyvatel zbavovat na úkor jiných. Ústavní soud toto opatření zrušil teprve nedávno.
OECD jako jeden z klíčových problémů nepřekvapivě vyhodnocuje právě fakt, že u nás schází jakýkoliv rámec bytové politiky, ze kterého by obce mohly vycházet, čerpat finance a který by jim zajistil možnost spolupráce. „Česká města před pár lety zjistila, že je třeba začít něco dělat. Momentálně mají ta rychlejší v ruce vlastní koncepce bydlení, Jihlava má dokonce zásady spolupráce s developery, což je skvělé. Ale většinou přesně nevědí, jak si s krizí bydlení poradit,“ uvádí expert na participativní bydlení Jan Malý Blažek z Masarykovy univerzity. Z dat MMR vyplývá, že česká města nemonitorují ceny bydlení, nemají v oblasti bydlení určené konkrétní cíle, a než aby spolupracovala, spíš soupeří. „To, že je v České republice tak malý počet sociálních bytů, je důsledkem toho, že není vůbec definováno, co to sociální bydlení je,“ uvádí zpráva.
Návrat nájemního bydlení?
Doporučení OECD tak nepřekvapivě kladou největší důraz na vytvoření celostátní politiky bydlení, z níž by vyplývaly závazné povinnosti lokálních samospráv. O tom u nás dlouhodobě mluví i zdejší experti, v minulosti opakovaně vystupující proti snahám zavést zákon, který by stavět byty obcím pouze doporučoval nebo umožňoval, a usnadňoval tak ghettoizaci. Vzhledem k současné situaci však národní rámec bude muset počítat jak se sociálním, tak s dostupným bydlením.
Vznikat by mělo přímo na základě městských územních plánů, požadavky vůči developerům by měly být zaneseny přímo v nich. „Frankfurt vydal v roce 2020 regulaci, podle které musí v nových developmentech vznikat 30 procent dostupných bytů, 10 procent dostupných bytů, které musí obývat majitel osobně, 15 procent družstevních bytů a 15 procent bytů určených pro nájemní bydlení za tržní cenu,“ uvádí zpráva. „Legislativní rámec pro taková pravidla musí vytvořit stát.“ Ideálem by měl být koncept města krátkých vzdáleností, podle kterého lidé chodí pěšky nebo jezdí tramvají či autobusem. OECD zdůrazňuje, že lepší dostupnost bydlení a městské hromadné dopravy přináší mnoho výhod pro sociálně slabé a brání segregaci. Že by města měla pro výstavbu dostupného bydlení využívat vlastní pozemky, nepřekvapí. Tam, kde je po bytech velká poptávka, by měla kooperovat se soukromými developery i stavebními neziskovkami.
Že je pro životaschopnost měst nutné podporovat alternativy k vlastnickému bydlení, si myslí pražský náměstek pro územní rozvoj Petr Hlaváček i zahraniční autoři zprávy. Obnoveno by mělo být družstevnictví a vznikat musí také další možnosti pro výstavbu v režii neziskových aktérů. Podle OECD je ale naprosto klíčové, aby přibývalo nájemních bytů. „Jsou jedinou možností pro nízkopříjmové domácnosti i pro nižší střední třídu, která nemá přístup k sociálnímu bydlení, ale nemůže si dovolit ani hypotéky.“ Co zatím pražská radnice za své nepřijala, je myšlenka, že by samosprávy měly nájemní bydlení považovat za svoji prioritu. Podle dat MMR je u nás pouhých 11 procent obcí, které ho upřednostňují, zatímco necelá polovina je pro intenzivnější soukromou developerskou výstavbu – v duchu hesla „stavět, stavět, stavět“.
Nepřicházet o prostředky kvůli nízkým daním
Nájemní bydlení navrhuje zpráva podpořit i pomocí opatření, která se osvědčila jinde – například systémem garancí pro nájemníky i pronajímatele. Za prvně jmenované by v případě nouze platil počáteční kauci stát, druhým by stát vyplácel v případě výpadku nájem. „Vzhledem k tomu, že mnoho domácností není schopných kauci zaplatit, by taková možnost mohla významně pomoct rodinám dostávat se z ubytoven do normálního bydlení. Je ale třeba také zjednodušit přístup k dávkám, aby se dostaly i k těm, kteří na ně v současnosti nedosáhnou.“
V neposlední řadě by Česko mělo radikálně změnit využívání fiskálních nástrojů. „Jak už upozornilo několik zpráv OECD, Česká republika nevyužívá majetkové daně ve svůj prospěch. Výnos z nich je opět výrazně nižší než průměr zemí OECD. Většina obcí nasazuje nejnižší možné zatížení a jen sedm procent z nich využilo v posledních letech možnosti je zvýšit. Tento nástroj představuje nevyužitou příležitost.“ Získané prostředky by přitom obcím umožnily masivnější investice do bydlení. Dokument upřesňuje, že daň by měla být vypočítávána podle současné hodnoty pozemků, a nikoliv podle jejich velikosti – aby se města skutečně mohla v tržním prostředí důstojně pohybovat. „Spíše než nechat benefitovat z vysokých cen pozemků jen soukromý sektor, měly by si o svůj podíl říct i obce.“ Klíčová doporučení pak odkazují Českou republiku na zdroje z Evropské unie, a to přímo z Plánu na podporu oživení Evropy po pandemii. „Ty mohou zajistit jak podporu, tak expertízu pro renovaci obcí, tak aby jejich udržitelnost a sociální zodpovědnost byly na prvním místě.“
Kuchařky pro krizi bydlení
Materiál vzniklý během první vlny covidové pandemie je aktuálně porovnatelný nejen s expertízou českých odborníků, ale například i s mnohem rozsáhlejší zprávou Evropské hospodářské komise OSN s názvem #Housing 2030: Efektivní politika pro dostupné bydlení (UNECE). Ta funguje jako jakási kuchařka, podle které si každý stát zasažený krizí bydlení může zvolit vlastní recept. Ve východiscích ani v nabízených řešeních se však nakonec přes svoji komplexnost dokument OSN od zprávy OECD příliš neliší. Odborníci po celém světě dnes už nepolemizují se slogany, jako je „stavět, stavět, stavět“. Ve svých zemích analyzují fenomén financializace v kombinaci s lokálními faktory krize a snaží se debatovat o podobě vhodných regulací. O tom, že jsou třeba, není pochyb, jde spíše o to, jak přesně je nastavit. Podle zkušeností aktivních měst už dnes můžeme říct, že vyzkoušet jeden nebo dva dílčí recepty nestačí.
Bohorovnost většiny českých politiků, s níž tvrdí, že jediné, co nám schází, je masivnější developerská výstavba, se v následujících letech bude nepochybně jevit jako čiré bláznovství. Už i pro česká média je bydlení jedním z horkých témat. I když se stále ještě věnuje přílišná pozornost fotogenickým pseudořešením, jako jsou tiny houses, na úkor informování o možnostech nájemního bydlení, nutnost regulací začíná být zjevná. Ceny se nadále zvyšují a problém se bude prohlubovat. Obce se do určité míry mohou s krizí bydlení zkoušet potýkat samy, pokud ale na jejich problémy v příštích letech nezareaguje stát, mohla by se krize bydlení stát dominantním tématem příštích voleb.
Autorka je redaktorka Alarmu.