První a druhá vlna covidu přinesly jen malou pauzu. Ceny bydlení v Česku dál stoupají – jejich růst je teď dokonce nejrychlejší v celé Evropské unii. „Od krize v roce 2008 je to v EU největší nárůst, zároveň žádná evropská země od té doby nezaznamenala tak vysoký meziroční vzestup cen jako ČR ve třetím čtvrtletí 2021,“ píší Seznam Zprávy. Česko tedy sice „vede“, ale sehnat bydlení, jehož cena by jim neodčerpávala podstatnou část výplaty, mají lidé po celé Evropě. Debata o tomto problému je nicméně na západ od nás podstatně jiná než v Česku, kde většina politiků opakuje, že za všechno může komplikované stavební řízení. Pokud by se zjednodušilo, soukromý sektor by stavěl rychleji a údajně by bylo po problému. Developerům a investorům se ovšem mezitím i bez urychlení stavebního řízení daří náramně – a krize bydlení se nijak nelepší. Majitel největší pražské developerské společnosti Central Group mluví o rekordních prodejích a předpovídá, že za dalších pět let stoupnou ceny bytů o dalších 50 procent. Podle šéfa Trigemy teď část bytů nebude na prodej, ale firma si je nechá na pronájem, dál zvyšovat se tedy bezpochyby bude i nájemné.
Programové prohlášení české vlády je v kontextu dopadů krize na životy statisíců českých domácností absolutně nedostatečnou reakcí.
Krize bydlení za poslední léta bohužel nabobtnala do rozměrů, které znemožňují vyřešit ji zlepšením určitého zákona či zavedením jednoduché strategie. Faktory, které krizi způsobují, jsou jak lokální, tak globální (tzv. financializace bydlení se projevuje i mimo kontinent). Jinde v Evropě proto státy přestávají spoléhat na to, že bude stačit tržní bydlení a na poptávku obyvatel odpovídají samy – výstavbou dostupných bytů a domů.
Tlak nizozemské veřejnosti
V holandském Rotterdamu, Amsterdamu a Utrechtu se na podzim odehrály kvůli cenám bydlení demonstrace, kterých se zúčastnily tisíce lidí. V Rotterdamu policie dokonce několik desítek demonstrantů zatkla. Protestovali i členové šestnácti organizací včetně neziskovek, politických stran, odborů a nájemnických asociací, které se tématem bydlení zabývají. Hlavním cílem bylo vyjádřit nespokojenost s tím, jak dlouho se v zemi čeká na sociální bydlení, s výškou tržní ceny bytů a také s faktem, že nabídku bydlení v zemi obstarává téměř výhradně trh. „Pracuju osmdesát hodin týdně, a stejně nedostanu hypotéku,“ citovaly expatské weby jeden z transparentů.
O možných řešeních krize se v Nizozemsku aktivně debatuje, stát se však rozhodl jednat teprve nedávno, po výzvě holandských měst a některých provincií. Středopravicová vláda oznámila investici ve výši 253 milionů eur, která půjde na výstavbu 44 277 bytů, přičemž 64 procent z nich budou tvořit byty sociální a cenově dostupné. Část jich bude nájemních, zbytek bude muset obývat pouze majitel a bytové jednotky nebude možné pronajímat nebo prodávat. Holanďané však mají spočítáno, že jim chybí více než 330 tisíc bytů. Krizi bydlení v zemi podobně jako u nás pociťuje ve velkém i střední třída, obzvlášť mladí, kteří musí bydlet s rodiči. Protesty tedy v zemi zřejmě hned tak nepřestanou.
Švédské regulované nájemné
Ve Švédsku loni krize bydlení stála křeslo premiéra Stephena Löfvena, předsedu Sociálně demokratické strany dělnické, jehož vláda nezískala důvěru parlamentu. Levice nesouhlasila s vládním plánem deregulovat nájemné v nově postavených domech. Ačkoliv i tady je krize bydlení ve velkoměstech už roky citelná (a proto některé politické strany tlačí na deregulaci, která by developerům umožnila více stavět), velká část obyvatel se nechce regulovaného nájmu vzdát. V porovnání s jinými evropskými státy jsou na tom totiž Švédové relativně dobře. Pokud by však došlo k deregulaci, ceny by mohly vylétnout výš.
Löfvenova nástupkyně Magdalena Andersson, která teď vede nový, menšinový vládní kabinet, regulované nájemné rušit neplánuje. Ceny bydlení má postupně mírnit masivnější státní výstavba bytů s regulovaným nájemným. Švédský státní poskytovatel hypoték SBAB už na podzim zveřejnil optimistickou analýzu, podle které se teď v zemi buduje až 50 tisíc bytů. Tempo výstavby je prý takové, že by do roku 2027 mohlo být po krizi. Obyvatelé velkých švédských měst, pro které je obecní byt s regulovaným nájmem snem, na nějž se však čeká i desítky let, jsou ale zatím skeptičtí.
Německé ministerstvo bydlení
I Německo patří k zemím, kde je bydlení jedním z nejdiskutovanějších témat. „Středoleví sociální demokraté, kteří teď povedou novou vládu, udělali z tématu dostupného bydlení pilíř svojí kampaně. Teď budou muset prokázat svou akceschopnost,“ psala na podzim Deutsche Welle. SPD se rozhodla vyslat signál k veřejnosti zřízením nového ministerstva zaměřeného na bydlení (doposud tuto agendu mělo na starost ministerstvo vnitra).
Podle slibů první postmerkelovské vlády, kterou kromě SPD tvoří Zelení a liberálové, má v budoucnu v zemi každý rok vzniknout 400 tisíc nových bytových jednotek, z nichž sto tisíc bude dotovaných. Podle Deutsche Welle je to o sto tisíc víc, než se stavebnímu průmyslu daří v poslední době dostat na trh. Navíc jde o čtyřnásobné zvýšení dotovaného bydlení. Jak se bude vládě dařit sliby plnit, se brzy uvidí. Aby bylo možné výstavbu skutečně realizovat, bude třeba půjček a změn zákonů na federální úrovni. „Impakt bude možné hodnotit až v momentě, kdy budou vytvořeny potřebné nástroje,“ komentuje známý výzkumník z Humboldtovy university Andrej Holm, který na svém blogu pokrývá specifickou berlínskou bytovou krizi.
Milion českých domácností
Ve srovnání se zmíněným mediálně pokrytým Berlínem jsou nájmy v českém hlavním městě vyšší. V ČR navíc stále chybí zákon o sociálním bydlení. Loňská zpráva iniciativy Za bydlení mluví o tom, že s jeho cenami má u nás problém až milion domácností. Stále větší tématem je nedostupnost bydlení pro mladé, čímž se zabýval výzkum Sociologického ústavu AV ČR s názvem Dráhy bydlení mileniálů. Na českém trhu byty nakupují jak zdejší bohatí, kterým v peněžence přibyly peníze po zrušení superhrubé mzdy, tak velké firmy (zvětšovat své bytové porfolio má v plánu například Heimstaden). Vlády se však u nás ujala pětikoalice v čele s ODS, která se narovnávat prostředí zdaněním třetího, čtvrtého či pátého bytu určitě nechystá – přestože nám to radí OECD, OSN i místní odborníci.
Právě ODS dlouhodobě upozorňuje pouze na komplikovanost stavebního zákona, jehož zjednodušením by se situace měla údajně vyřešit. Ve volebním programu strana slibovala také podporu hypoték. Ty mají u nás podporu dlouhodobě, nástup ODS k moci tedy prakticky neznamená žádnou změnu kurzu. Na to, že zvýhodňování hypoték situaci ještě zhorší, přitom upozorňoval už před volbami jeden z nejznámějších českých odborníků na téma bydlení sociolog Martin Lux. Ani program jiných koaličních stran se však bydlením nezabýval adekvátně. V programovém prohlášení současné vlády je mu věnováno celkem dvacet bodů, kromě podpory hypoték a stavebního zákona jde však o sliby, které by měly jen velmi malý nebo žádný efekt. Vláda například oznamuje, že vytvoří cenovou mapu pro výpočet obvyklého nájemného a „území ohrožená problematikou sociálního vyloučení bude dál podporovat“. Podpora obyvatel sociálně vyloučených lokalit je ovšem nedostatečná, ačkoliv analýzy problému jsou dostupné už dlouho.
Dlouhodobě neřešeným problémem je ghettoizace, která by se mohla ještě prohloubit, pokud vláda připraví „zákon o podpoře bydlení, který nabídne obcím volitelný soubor nástrojů, jež umožní systematicky řešit bytovou situaci obyvatel“. Člověk nemusí být odborník na bydlení, aby si uvědomil, že pokud obce dostanou nástroje pouze volitelně, mnoho z nich se rozhodne je nepoužívat vůbec. Vedení mnoha českých měst si výstavbu sociálního bydlení na svém území nepřeje, protože má za to, že tím bude sociálně slabé přitahovat. Takto navržený zákon je tedy pouze způsobem, jak vyslat signál, že vláda „něco dělá“. Následující bod programového prohlášení hovoří o tom, že „na konci volebního období by se mohlo stavět o deset tisíc nájemních bytů ročně navíc“. Toto číslo asi málokomu vyrazí dech.
Je bezpochyby správně, že vláda reaguje na silné volání Prahy i některých dalších velkých měst po možnosti tvorby vlastních stavebních předpisů. Praha by ale kromě toho potřebovala výraznou podporu pro navýšení vlastního bytového fondu. Místo toho má vláda v prohlášení potřebu opřít se do aktivní veřejnosti, když prohlašuje, že „odmítá NIMBY efekt, bude však podporovat zapojení veřejnosti a její seznámení s investorskými záměry, aniž by to řízení zdržovalo“. Říká tím de facto, že věnovat pozornost obyvatelům, kteří se chtějí zapojovat do územních řízení, a kontrolovat tak kvalitu výstavby ve svém okolí, je pro města zdržování. Současně tvrdí, že „územní plánování bude dbát na občanskou vybavenost tak, aby vznikala funkční a přátelská města, ne mrtvé rezidenční zóny a tepelné ostrovy.“ Občanskou vybavenost by v českých městech měli financovat, podobně jako v zemích západní Evropy, do velké míry developeři. Praha si však schválila metodiku, která dovoluje od soukromých firem vybrat zatím jen velmi nízký podíl ze zisků. Není šance z něj pořídit víc, než pár škol, natož sociální byty. Z 11 000 bytových jednotek, které mají vzniknout v oblasti Nákladového nádraží Žižkov, jich z příspěvků developerů bude moct vzniknout jen několik.
Programové prohlášení pak s pohodlnou vágností mluví o tom, že přesune „více peněz na bydlení do Státního fondu podpory investic, a to i na přípravu projektových dokumentací, výkupů nemovitostí a regeneraci brownfieldů pro účely bydlení, včetně rekonstrukcí zanedbaného bytového fondu“. Kolik? Bůhví. Podobně nekonkrétně hovoří i ministr pro místní rozvoj Ivan Bartoš, podle kterého „by obce měly mít prostředky na to, aby vznikaly byty“. Mimo to chce k výstavbě používat parcely v majetku ministerstev. A přestože za jeden z nejvýznamnějších faktorů krize bydlení je považováno pořizování bytů na spekulace, ministr ubezpečuje veřejnost, že „není ničí ambicí zasahovat do tohoto vztahu, který je čistě tržní“.
Problém číslo jedna
K představě o rozsahu a konturách české krize bydlení a o nástrojích, které je možné využívat k jejímu mírnění, může posloužit nedávná zpráva OECD, vypracovaná České republice na míru. Shrnuje především lokální faktory, které mohou za stoupající cenu, přičemž komplikovanost stavebního zákona je pouze jednou položkou dlouhého seznamu. Páteří doporučení je však vytvoření celostátní politiky bydlení, z níž by vyplývaly závazné povinnosti lokálních samospráv. Tento rámec by umožňoval výstavbu jak sociálního, tak dostupného bydlení. Zpráva však mluví i o zvýšení daně z nemovitosti a dalších nástrojích.
Globálním faktorům způsobujících tzv. financializaci bydlení se více věnuje zpráva Evropské hospodářské komise OSN s názvem #Housing 2030. Efektivní politika pro dostupné bydlení (UNECE). Ta funguje jako kuchařka, podle které si každý stát zasažený krizí bydlení může zvolit vlastní recept. I z této zprávy je zjevné, že minimalistická či jednoduchá řešení ve státě, kde ceny bydlení rostou nejrychleji v Evropě, nepomohou. Programové prohlášení české vlády je v kontextu těchto analýz a především v kontextu dopadů krize na životy statisíců českých domácností absolutně nedostatečnou reakcí.
Téměř s jistotou se dá očekávat, že se krize bude prohlubovat. Čeká to i aktivnější státy, které už na silnější politice bydlení začaly pracovat, popřípadě už plánují stavět. Ty se však alespoň rozhodly začít problém brát vážně. V Česku má krize bydlení sice čím dál lepší mediální pokrytí (adekvátní zájmu obyvatel), ochota politiků věnovat se jí komplexně však zatím zaostává za entuziasmem, se kterým touží řídit stát tak, aby na ně mohl být pyšný duch Ronalda Reagana. Během několika let přitom problém dost možná nabude takových rozměrů, že bude rozhodovat volby.
Autorka je redaktorka Alarmu.