Foto Boereck, Public Domain
Tuzemské banky podle Hypoindexu Fincentra v lednu opět zvýšily sazbu pro hypotéky z 2,99 na 3,43 procenta. Tím byl překonán dosavadní rekord z konce minulého roku. Tehdy mezi listopadem a prosincem sazba narostla o 0,29 procentního bodu na 2,99 procenta, což byl do té doby největší nárůst mezi dvěma měsíci od roku 2003, tj. od začátku měření. Podle některých analytiků se sazba během letoška zdvojnásobí. Bankovní trh tak reaguje na zpřísnění podmínek pro poskytování hypoték z 25. listopadu 2021. Podle něj budou od dubna 2022 žadatelé zase dokládat, že hypotéku utáhnou, a také skládat pětinu z ceny nemovitosti, pokud jim v té době bude víc než šestatřicet. K 1. dubnu se obnoví limity DTI (debt to income) a DSTI (debt service to income) z roku 2018, tentokrát ale budou závazné pro všechny poskytovatele hypoték. Důvod naznačil ředitel sekce finanční stability ČNB Jan Frait: „Za posledních dvanáct měsíců se podíl rizikovějších úvěrů setrvale zvyšoval. Dá se to asi přičíst konkurenčnímu boji. Poptávka po nemovitostech a hypotékách je velká. Není to drama, ale není to ani zanedbatelné.“
Kujme železo, dokud je žhavé
Banka tak zrušila své starší překvapivé rozhodnutí. Podle něj od června 2021 stačilo dojít na pobočku, doložit příjmy, cenu nemovitosti a zaplatit z ní 10 procent – i když všude kolem bujel covid, kvůli němuž je ekonomika pořád jednou nohou v recesi. Zároveň má ČNB nově v ruce účinnější nástroje, jak regulovat trh. Od srpna 2021 jí novela zákona o ČNB propůjčuje pravomoc vymáhat dodržování limitů pokutami až do výše 10 milionů korun.
Nezodpovědní jsou především investoři. Skupovali nemovitosti tak dlouho, až jejich cenu zvedly daleko nad únosnou mez – pro běžné smrtelníky i vyšší střední třídu.
Právě s ohledem na tyto dvě změny banky loni uzavřely hypotéky v rekordním objemu. Člen představenstva ČSOB Jan Sadil ho odhadl na 400 miliard korun, skoro dvakrát víc než loni. Česká spořitelna dokonce nahlas uvažovala, že by nabízela mezigenerační hypotéky na čtyřicet a více let. Žádná banka neměla jistotu, jak dlouho budou platit mírnější podmínky pro poskytování hypotečních úvěrů. Věděly jen, že doba, po kterou nebudou muset tak důkladně prověřovat u klientů platební schopnost, nepotrvá dlouho.
Současně totiž ČNB ostatní banky nutí odvádět jí stále větší podíl z příjmů pro případ, že by se dostaly do problémů kvůli předlužení a musely by krýt své ztráty. V květnu 2021 byla sazba této tzv. proticyklické kapitálové rezervy 1 procento, v srpnu 1,5 procenta a na konci listopadu 2 procenta. Květnový výměr bude platit od příštího června, srpnový od října 2022 a poslední v lednu 2023. Pro lepší představu: sazba proticyklické kapitálové rezervy byla dlouho na nule. Před rokem 2021 ji ČNB zvedla pouze jednou, v září 2015 na 0,5 procenta.
Proč se opatření dotkne jen části žadatelů?
Rodiny s dětmi tvoří jasnou většinu asi deseti procent klientů, kteří podle serveru hyponamiru.cz na hypotéku nedosáhnou. Častěji je ve frontě předběhnou lidé, kteří do betonu a cihel investují, platí ihned hotově a nějakou tu nemovitost nebo parcely už vlastní, poněvadž pořád nějaké kupují. Zároveň se stavbou nových bytů otálejí, aby zhodnotili ty, které už jsou dávno zkolaudované, a pak je zatěžují hypotékami, které za ně splácejí nájemci (Jak takový investiční byt vydělává, před dvěma lety spočítal Biportal.) ČNB uvádí, že ceny bytů jsou nadhodnocené v průměru o 25 až 30 procent. Tento průměr samozřejmě nezohledňuje rozdíly mezi atraktivní Prahou, Středočeským krajem a ostatními regiony.
Chudší zájemci si tedy návštěvu banky dvakrát rozmyslí. Na jednu stranu jim brzy nebudou moci prodat potenciálně rizikový produkt, na tu druhou se jim zase vzdálila šance konečně bydlet ve svém. Odradit je můžou numera, která jim vyjdou v hypoteční kalkulačce, a také poslední zprávy. Deseti tisícům domácností, které mají hypotéku od roku 2016 či 2017, končí pětileté období, kdy mohli počítat s pevným a celkem zajímavým úrokem 2 procenta. ČNB z obav před inflací v září 2021 zvedla základní úrokovou sazbu z jednoho a čtvrt procenta na dvě a tři čtvrtě. To se do rodinného rozpočtu v případě hypotéky na jeden a půl milionu může promítnout jako výdaj vyšší o jeden a půl tisíce měsíčně.
Ta samá úroková sazba bohaté naopak povzbudí, aby si vzali víc hypoték, a tak chránili před inflací své zisky (například z předloňského nahrazení progresivní daně mírnější rovnou). Konečně, na hypotéky se jim zpravidla skládají jiní. Sadil sice odhaduje, že po zásahu ČNB pro ně už nebude tak výhodné kupovat byty na levnou hypotéku a pronajímat je, podle propočtů centrální banky se však hypoteční trh nijak zásadně neomezí. Poptávku budou ještě několik měsíců šponovat zájemci o hypotéky za stále ještě platných podmínek, pak nejspíš o něco klesne, ale nebude výrazně nižší. Pomalé tempo výstavby ji neuspokojí.
Přimět investory, aby místo do cihel investovali do čehokoliv jiného, může spíš stát, pokud vybuduje svůj bytový fond, bude regulovat nájemné a progresivně zdaní nemovitosti a bohaté. Nelze čekat, že něco z toho v dohledné době nastane. Opatrně podaný návrh zdanit velké průmyslové haly, protože zabírají příliš orné půdy, se před volbami objevil na pirátském fóru, ale Piráti teď nejsou v pozici, aby si diktovali podmínky.
Opakovat mantru o tom, že zodpovědné je brát si hypotéku, jen když na ni člověk má, a v krizi je dobré se uskromnit, ničemu nepomůže. Běžné domácnosti se pochopitelně chytají sebemenší příležitosti, pokud chtějí bydlet ve svém a přestat se stěhovat z jednoho předraženého a nejistého podnájmu do druhého. Nezodpovědní jsou především investoři. Skupovali nemovitosti tak dlouho, až jejich cenu zvedly daleko nad únosnou mez – pro běžné smrtelníky i vyšší střední třídu.
Autor je historik a publicista.