Foto www.spravnym.smerem.cz.Použito se svolením autora.
Už loni jsme informovali o případu brněnské neorenesanční vily na ulici Hlinky 40. Vila z devatenáctého století ve čtvrti Brno-střed byla od roku 2019 na prodej. „Exkluzivně vám nabízíme mimořádnou investiční příležitost,“ stálo v inzerátu. Podle něj měl být dům určen k „rekonstrukci s možností rozšíření o půdní vestavbu a přístavbu ve dvorním traktu“. V ten samý rok jej za částku 40 milionů odkoupila společnost Horizon Consulting II, za níž stojí tři podnikatelé v nemovitostech – Jiří Konečný, Bohumír Šťastný a Tomáš Mejzlík, přičemž Mejzlík a Konečný jsou zároveň spoluvlastníky nemovitosti. Dnes už však vila nestojí a to přesto, že mnozí na nebezpečí, že ji podnikatelé prostě zbourají, upozorňovali. Podle Ministerstva kultury byla demolice nelegální. Obyvatelé Brna, kteří se o případ zajímají, postup považují za bezohledný a neetický. Stavební úřad Brno-střed ale pochybení odmítá.
Ministerstvo opakovaně vyzývalo vlastníky, aby pozastavili a ukončili práce, které by mohly vést ke ztrátě památkových hodnot. Dle místních se však pokračovalo dál, načež stavební úřad provedl kontrolní prohlídku a zjistil, že jsou z fasády vyjmuty téměř všechny zdobné prvky, a že i uvnitř stavby jsou evidentní praskliny.
Firma Horizon Consulting II podala návrh na demolici vily hned po jejím odkoupení v říjnu 2020, který byl odsouhlasen tzv. fikcí, na jejíž korupční potenciál jsme také upozorňovali. Jde o to, že pokud se úřad nestihne ve stavebním řízení vyjádřit do 30 dnů, je jeho stanovisko považováno za souhlasné. Jako důvod demolice však nebyl uveden špatný, nebo dokonce havarijní stav objektu, ale záměr investora vystavět na pozemku několikapodlažní bytový dům. Na to hned zareagoval Národní památkový ústav (NPÚ) návrhem na prohlášení budovy za kulturní památku. Vila navíc stojí v ochranném pásmu městské památkové rezervace. Ministerstvo kultury pak v této věci v prosinci 2020 zahájilo řízení, jehož cílem bylo zjistit památkové hodnoty objektu. Zahájením řízení vznikla majiteli zákonná povinnost chovat se k nemovitosti tak, jako by kulturní památkou už byla – od té doby na ní nesměl provádět žádné změny, aby nesnižoval její hodnotu. Začátkem roku 2021 však začala vila postupně mizet.
Stavba, která nemá obdoby
Vlastník objektu si dle dokumentu ministerstva začal ihned zjišťovat, z jakého důvodu bylo řízení zahájeno, a které části vily jsou památkově hodnotné. Orgány památkové péče několikrát žádaly majitele o zpřístupnění nemovitosti, aby mohly provést prohlídku, vydat stanoviska k památkové hodnotě objektu a zjistit technický stav budovy. Vlastníci a jejich právní zástupkyně však přestali odpovídat. Krajský úřad i odbor památkové péče magistrátu města Brna tak i bez návštěvy interiéru zhodnotily, že jde o téměř nedotčenou a zachovanou budovu a obě instituce doporučily prohlášení souboru Hlinky 40 za kulturní památku nejen pro vysokou architektonickou a urbanistickou hodnotu, ale i pro řadu zachovaných původních detailů.
„Nejzajímavější byl (dům) svou architekturou. Už na první pohled bylo zřejmé, že je to skutečně velmi originální stavba, která nemá obdoby. Areál byl navíc vybavený rozsáhlou zahradou se skleníky. To, jak vila dopadla, je kulturní katastrofa pro celé Brno. Ukazuje se slabost veřejné správy, která není schopna vymoci společný zájem vilu zachovat,“ uvedl Aleš Homola z Národního památkového ústavu pro iDnes.cz.
V únoru minulého roku začala situace eskalovat, když dle místních občanů budovu dělníci obalili lešením, odstranili dřevěnou verandu, štukový dekor v interiéru i exteriéru a pracně zničili cihlový skleník v zahradě. Na dotazy Ministerstva kultury nedokázala tehdejší advokátka odpovědět a slíbila, že zkontaktuje společnost Horizon Consulting II za účelem zastavení nelegálních prací. Vzápětí ji vystřídal současný právní zástupce společnosti Hynek Mádl.
Stavební úřad podle protokolu o kontrolní prohlídce nařídil okamžité zastavení prací, ke kterým však dle svědectví občanů docházelo dál. Jeden z jednatelů společnosti – Bohumír Šťastný – podle svědků na místě slíbil, že do ukončení řízení nesníží památkovou hodnotu objektu, a zavázal se informovat stavební úřad o tom, co se ve vile děje. Od té doby tak docházelo k ničení objektu s vědomím stavebního úřadu, který tvrdil, že práce jsou zásadně nedestrukčního a pouze vyklízecího charakteru a nemají žádný vliv na ztrátu památkových hodnot.
Blíže nespecifikované stavební práce
Ministerstvo opakovaně vyzývalo vlastníky, aby pozastavili a ukončili práce, které by mohly vést ke ztrátě památkových hodnot. Dle místních se však pokračovalo dál, načež stavební úřad provedl kontrolní prohlídku a zjistil, že jsou z fasády vyjmuty téměř všechny zdobné prvky, a že i uvnitř stavby jsou evidentní praskliny. Přesto se majitel (i stavební úřad) stále obhajoval, že jde pouze o vyklízecí a udržovací práce (tedy takové, které nepotřebují povolení od stavebního úřadu). Stavební úřad v tomto případě dle ministerstva a odborníků zásadně pochybil, protože to, co se s historickou vilou postupně dělo, negativně zasáhlo vzhled stavby, její památkovou hodnotu i technický stav.
Dle jednoho z protokolů o kontrolní prohlídce stavby, které jsou dostupné na základě zákona 106 o svobodném přístupu k informacím, oznámili majitelé v březnu 2021 stavebnímu úřadu skutečnost, že na objektu započnou blíže nespecifikované udržovací práce na střešní krytině a odstranění omítek. Na základě protokolu to mělo být za účelem ověření stavu nosných konstrukcí stropu a krovu, později to ale Bohumír Šťastný odůvodnil tím, že střešní krytina nebyla v dobrém stavu, a tak ji nechal sejmout, aby pádem neohrozila kolemjdoucí. Podle stavebního úřadu je tak vše v pořádku a pouze přikázal ještě ten den zakrýt střechu plachtou, aby do ní nemohlo dále pršet. Tento postup stavebního úřadu městské části Brno-střed je kritizován a ministerstvo upozorňuje na úzkou spolupráci úřadu a vlastníka. Postup úřadu navíc prošetřoval nadřízený stavební úřad brněnského magistrátu, který konstatoval pochybení a nařídil nápravu.
Podle tajemníka Brna-střed Petra Štiky dělal stavební úřad maximum, a navíc mu stavební zákon neumožňuje na místě nijak zasáhnout. „(Stavební úřad) pravidelně prováděl kontroly v objektu a hlídal, aby stavebník neudělal něco v rozporu se stavebním zákonem,“ uvedl v e-mailové komunikaci Štika. Majitel sice demontoval střešní krytinu (a dříve verandu a štuky), ale statiku stavby tím nijak neohrozil, proto je dle stavebního zákona vše v pořádku. Na přímý dotaz, zda odnětím střešní krytiny a krovu nedošlo k porušení stavebního zákona, Štika neodpověděl. Odpovědnost stavební úřad přehazuje na brněnské památkáře.
Neexistující posudky?
Koncem března 2021 stavební úřad a Ministerstvo kultury obdržely od vlastníka oznámení o stavebních pracích, které měly vést k demolici, neboť podle velmi stručných odborných posudků (které si majitelé údajně nechali vypracovat, a které podle pracovníků ministerstva v této době nikdo neviděl) mělo hrozit zřícení stavby. Ministerstvo pár dní na to provedlo prohlídku a zjistilo, že fasáda je zcela v pořádku a v žádném případě nejde o havarijní stav, což potvrdily i nezávislé posudky.
K destrukci fasád a interiéru bylo navíc dle svědků zapotřebí značného fyzického úsilí za použití palic, sekyr a páčidel, což je patrné též z fotodokumentace, kterou pořídil radní pro oblast kultury Marek Fišer. Fotografie zobrazovaly sejmuté štukové dekorace poházené v místnosti – dekory následující měsíc zmizely a na dotaz, kde nyní jsou, nedokázal Mádl odpovědět. Stavební úřad pak povolil pouze odstranění krovu, vlastník však zahájil odstraňování celé stavby. I přes tak drastické zásahy do budovy se orgány památkové péče shodovaly, že objekt není vhodný k demolici a lze jej zachránit.
O rok později – v dubnu 2022 – stavební úřad provedl prohlídku, jejímž výsledkem bylo zjištění, že jsou porušeny nosné a uliční stěny a stropní konstrukce hnije. Úřad tak vyzval vlastníka o předložení posudků, na jejichž základě dochází k demolici budovy. Dne 11. dubna tohoto roku byl ale soubor Hlinky 40 nepravomocně prohlášen za kulturní památku – rozhodnutí totiž dosud nebylo doručeno všem účastníkům. O tři dny později pak vlastník oznamuje zahájení stavebních prací směřujících k demolici objektu (pro odvrácení rizika, že se budova zřítí) a 15. dubna, na státní svátek, najel na budovu bagr a srovnal ji se zemí.
Problém s památkami
Nový právní zástupce firmy Horizon Consulting II si dle dokumentu ministerstva v průběhu řízení opakovaně na postup Ministerstva kultury stěžoval, podivoval se nad náhlým zájmem památkové péče o historickou vilu a argumentoval tím, že Brno má podobných objektů už dost. „Při srovnání s jinými na území města Brna dochovanými stavbami uchovávajícími obdobné kulturně-historické hodnoty by předmětné nemovitosti ani v případě původního a technicky bezvadného stavu nebyly natolik významné a unikátní, aby to odůvodňovalo jejich prohlášení za kulturní památku,“ popsal Mádl v komunikaci s ministerstvem. Prohlášení stavby za kulturní památku dokonce označil jako nemorální zásah do vlastnických práv a zmaření investice.
V lednu 2021 přišlo po rozsudku Nejvyššího správního soudu o památkovou ochranu více než 1 400 staveb. Učinit ze všech těchto budov památky by trvalo desítky let, protože Ministerstvo kultury nezvládá vyhlásit více než třicet kulturních památek za rok, jeho odborná oddělení jsou dlouhodobě personálně poddimenzovaná a s novým státním rozpočtem to nebude o nic lepší. Rozpočet na obnovu a záchranu kulturních památek by se měl snížit o téměř 170 milionů korun. Ministerstvu a NPÚ tak nezbývá než začít věnovat pozornost těm hodnotným stavbám, kterým zrovna hrozí demolice – a těch jsou dle památkářů stovky. Proto také NPÚ ihned podal návrh na prohlášení za kulturní památku.
Brněnský magistrát, památkáři a Kancelář architekta města Brna (KAM) hledají řešení ve formě nových památkových zón, které by měly mít čtyři stupně ochrany. Po letech vyjednávání však stále nepanuje shoda a za poslední rok tak zmizela řada památek a historických budov. V diskusích se opakují víceméně stejné argumenty: přílišnou konzervací se z města stane skanzen, Brno chce být moderní metropolí a vlastníci nemovitostí budou příliš zatížení povinnostmi a závazky.
Salámové hody
Bohumír Šťastný, jeden ze společníků Horizon Consulting II, je také jednatelem společnosti KS Real, která už podobné chování několikrát zkoušela. Za nevyslyšení opětovné výzvy k ukončení stavebních prací na objektu Bílého 12 v Masarykově čtvrti dostala společnost v roce 2006 pokutu za správní delikt a porušení stavebního zákona ve výši 100 tisíc korun.
Podobně tak činila i společnost Nylands, kde je Šťastný také jednatelem, která na místo zbourané dvougenerační vily na ulici Bílého 14 v Masarykově čtvrti chtěla v roce 2010 postavit rezidenční dům. Ten byl však dle místních obyvatel příliš velký, nerespektoval okolní zástavbu a měl zastínit okolní pozemky. Podobnou žádost investorské firmy Nylands už stavební úřad posuzoval v roce 2008 a zamítl jej s tím, že se dům zdál pro lokalitu příliš naddimenzovaný. Až v roce 2016 získal územní a stavební povolení, proti čemuž se místní odvolali.
Tzv. salámová metoda je u developerů skutečně oblíbená. Jde o to, že jednotlivé kroky developeři prosazují postupně a často k nim vyjádření stavebního úřadu ani nepotřebují. Pro místní obyvatele i správní orgány je potom těžší nebo téměř nemožné se proti plánovaným změnám vyjádřit nebo se o nich vůbec dozvědět dříve, než je pozdě. V podstatě se tak investorům podaří protlačit a postavit něco, co by u stavebního úřadu jinak neprošlo. Kolektivní akce pak vzniká většinou až ve chvíli, kdy jsou vydány demoliční záměry nebo na budovu naráží kladivo. Stejně tak investoři postupují i v případě, kdy chtějí budovu nechat postupně zchátrat – pomalu odstraňují jednotlivé funkční prvky, aby pak mohli argumentovat tím, že stavbu již nejde opravit a je třeba ji zbourat.
Někdy se v této souvislosti mluví také o syndromu vařené žáby – jako občané nejste schopni zareagovat včas, protože změny jsou v detailech, kterých si buď nestačíte povšimnout, nebo se proti nim nemůžete odvolat. V důsledku novely stavebního zákona z roku 2017 byly navíc ze správního řízení vyloučeny občanské spolky, takže zabránit nechtěnému projektu je čím dál těžší. Až po delší době si tak všimnete, že ve vašem okolí stojí úplně nový dům.
Tohoto efektu využil Šťastný v Masarykově čtvrti poněkolikáté, když jako investor (opět s KS Real) rekonstruoval v roce 2011 budovu v ulici Všetičkova k nepoznání. Místní na to několikrát upozorňovali a situace byla v podstatě totožná – investor postupuje pomalými kroky, ke kterým nepotřebuje vyjádření stavebního úřadu, nebo si nechá povolit pouze drobné změny, jejichž povolené parametry překročí a zpětně odůvodní jako udržovací práce.
Maximum zisku za každou cenu
Poněkud zvláštní je také náhlý odchod právní zástupkyně, kterou v dubnu minulého roku vystřídal Hynek Mádl, současný advokát společnosti Horizon Consulting II. Ze společnosti nyní v dubnu odešel také jeden ze spolumajitelů vily, Tomáš Mejzlík.
Redakce Blesku, iDnes.cz a České televize se snažily získat vyjádření společnosti Horizon Consulting II, ale ta na otázky nereagovala. Na mé dotazy také nikdo neodpověděl. Demolice souboru, který v tu dobu již byl kulturní památkou, naplňuje dle ministerstva podstatu trestného činu. Je dost možné, že bude podáno trestní oznámení jak na majitele objektu, tak na stavební úřad a další aktéry.
V tomto příběhu totiž nejde o osud jedné vily. Výše popsaný postup není unikátní a není ani první, ani poslední. Jde o běžnou praxi některých developerů a investorů, pro které je maximalizace zisku nejvyšší hodnotou.
Autorka je spolupracovnice redakce.