Smíchov City. Foto Jindřich Staněk, použito se svolením autora
Šéfredaktor časopisu Forbes Petr Šimůnek si do svého pořadu na stanici Českého rozhlasu Plus pozval Luďka Sekyru, aby mluvil o Praze budoucnosti. Tedy o několika městských čtvrtích, které bude komplet stavět Sekyra Group. Kdyby se takový rozhovor objevil na Forbesu, tento text by nejspíš nevznikl. Položit developerovi sadu obdivných otázek, nezasazovat jeho odpovědi do dalších kontextů, třebaže se jedná o výstavbu, která ovlivní život mnoha obyvatel Prahy, a nechat vše v oslavné rovině, by v časopisu zapadlo mezi další podobné texty. Je to koneckonců médium postavené na obdivu k úspěšným byznysmenům a jejich práci. Od Českého rozhlasu by ale posluchač čekal, že tak důležité téma, jakým je územní rozvoj Prahy, odprezentuje v souvislostech. Zkusme si některé doplnit.
Problém první: nízké developerské kontribuce
Šimůnek představuje Sekyru jako developera, který „mění tvář Prahy jako nikdo jiný, má doktorát z Oxfordu a teď rozjel v Praze tři stavební projekty současně.“ Miliardář mluví jako první o kontribucích, tedy částkách, které od letoška musí developeři odvádět městu, pokud pro svůj projekt potřebují změnu územního plánu. Jsou podle něj velmi vysoké až hraniční. Sekyra však dodává, že si uvědomuje, že musí přispívat na rozvoj města a infrastrukturu.
Co už nezazní, je, že současné nastavení kontribucí má řadu kritiků. Podle nich jsou příliš nízké, reálně toho za ně Praha totiž mnoho nepořídí: jen malý kousek potřebné infrastruktury a nepatrný zlomek potřebných bytů. V mnoha západních evropských městech je přitom běžné, že developeři městu odvádějí 10, 15 i více procent bytů, které zůstávají v městském bytovém fondu.
Sekyra má dnes sice pověst intelektuála mezi miliardáři a donora Oxfordské univerzity, který pořádá semináře o Platónovi, dřív se však média zajímala spíš o jeho vazby na politiky a pražské podsvětí.
„Ve Vídni mají podobné pravidlo, podle kterého musí být při změně funkčního využití pozemku 66 procent bytů v novém objektu převedeno do režimu dotovaného bydlení,“ píše urbánní sociolog Michal Lehečka. „Města i investoři v těchto zemích ví, že dohoda se nakonec vyplatí všem stranám, neboť hodnota území stoupá s tím, jak přívětivá lokalita zde vznikne. To vše se navíc děje v prostředích, kde poměr soukromého a veřejného vlastnictví není zdaleka tak vychýlený ve prospěch soukromníků jako v České republice.“
Aktuální výše 700 nebo 2 300 korun za metr čtvereční, která byla v Praze zavedena (v některých městských částech byly přitom dřív částky vyšší), je pro developery ve skutečnosti velmi výhodná. Díky kontribucím je pro ně pražské prostředí transparentnější – vědí, že nad rámec příspěvků je nikdo s ničím otravovat nebude – a ještě se mohou, jako Sekyra, chlubit v médiích, jak myslí na společenské dobro.
Že jeho skromné přijetí úkolu podílet se na infrastruktuře nevyznívá totálně absurdně, je dáno jen tím, že za sebou máme dlouhé období, kdy po stavitelích nikdo nic nechtěl. Odpor k minulému režimu vyústil v přesvědčení, že pojmy jako „občanská vybavenost“ nebo dokonce „plánování“ byly výmysly minulého režimu, bez kterých se obejdeme. Díky bohu se dnes v Praze vyskytuje čím dál víc politiků, kteří nepodléhají emocím a chápou, že bez regulačních plánů a spoluúčasti firem to nepůjde. Město netvoří jen domy, ale i parky, školky, obchody nebo koleje mezi nimi. Pokud developer nic z toho nezařídí, spoléhá na to, že noví obyvatelé budou využívat už existující okolní infrastrukturu a občanskou vybavenost, nebo to za něj město prostě postaví a hodnotu pozemku mu ještě zvýší.
Problém druhý: Smíchov za pár kaček
Šimůnek se přes samý obdiv k hostovi bohužel zapomene zeptat na okolnosti, za kterých získal pozemky na Smíchově, kde je výstavba v jeho režii nejdál. Sekyra má dnes sice pověst intelektuála mezi miliardáři a donora Oxfordské univerzity, který pořádá semináře o Platónovi, dřív se však média zajímala spíš o jeho vazby na politiky a pražské podsvětí.
A vlastně tak docela nepřestala. Na jaře tohoto roku vyšla po trestním oznámení Transparency International reportáž v pořadu Reportéři ČT, podle níž získal oblast vznikajícího Smíchov City výrazně pod cenou. Stejnou věc analyzuje i tato zpráva Nadačního fondu proti korupci. Podle televizními redaktory oslovených makléřů přišly České dráhy prodejem pozemků na Smíchově o 500 až 600 milionů korun.
Sekyra Group se nemusela účastnit žádné soutěže, protože s drahami vstoupila do společného podniku. To se stalo za ředitele Josefa Bazaly, který pak musel odejít kvůli špatným ekonomickým výsledkům. „Jedna ze smluv, které po něm zůstaly, je ta s Luďkem Sekyrou,“ dozvíte se v Reportérech. Filantrop si tak kus Smíchova nakoupil za cenu 7 500 korun za metr čtvereční, která je podle všech oslovených makléřů asi o dvě třetiny nižší než cena reálná. Stanovily ji znalecké posudky, které dnes ČD odmítají vydat a údaje v nich jsou začerněné. Sekyra navíc mohl rozsáhlé území nakoupit postupně, po částech, a to přesně tehdy, kdy sám uznal za vhodné.
V Šimůnkově pořadu se chlubí, že na Smíchově dokonce staví školu. Je to sice obdivuhodná laskavost, nicméně budova školy nejspíš není to jediné, co tu chybí. Bohužel toho ale o reálných potřebách obyvatel Prahy 5 víme jen málo. Město nezveřejnilo žádné sociodemografické studie nebo prognózy této městské části, ze kterých by vyplývalo, co čtvrť potřebuje. A navzdory tomu, že Sekyra v rozhovoru tvrdí, že jeho společnost iniciovala tzv. participativní plánování, ve skutečnosti se smíchovských obyvatel nikdo neptal, co by ve své čtvrti chtěli a uvítali.
IPR (Institut pro plánování a rozvoj hl. města Prahy) tehdy zorganizoval jen participační setkání týkající se podoby veřejného prostoru. Reálně se takto posbírané podněty propíší maximálně tak do podoby stromořadí v ulicích. Výstup z těchto setkání podobný spíš prezentační brožuře najdete tady, jaké pocity mají ve skutečnosti z plánované čtvrti místní spolky, si můžete přečíst zde nebo poslechnout v podcastu Bulvár. „Z našeho pohledu způsobí absolutní komercionalizaci místa mezi dnešním smíchovským nádražím a křižovatkou Na Knížecí a nepřinese to žádné dostupné bydlení,“ říká v podcastu obyvatel Prahy 5 Jan Kremer.
Problém třetí: enkláva pro superbohaté
Sekyra je sice mistr sebeprezentace, ale jeho tvrzení, že inicioval participativní plánování, je jednoduše lež. Jinou věcí je, že za funkční komunikaci mezi Sekyra Group a smíchovskými starousedlíky je zodpovědné město, které se v tomto ohledu probudilo až v poslední době.
Sekyra sice vytváří dojem osvíceného developera, nicméně reálně měla pouze hrstka obyvatel možnost pár odpolední se pobavit o zeleni v nových ulicích, zatímco důležitá témata zůstala stranou. Ve Smíchov City nevzniknou žádné cenově dostupné byty a komerční prostory kombinující nákupní galerie a „food courty“ prezentované v IPRu nepůsobí zrovna inkluzivním dojmem. S největší pravděpodobností půjde o exkluzivní mikročtvrť pro extrémně bohaté a investory.
Šimůnek však pomáhá svému hostu vytvářet dojem, že je jakýmsi spasitelem v době bytové krize, protože staví byty, které „město potřebuje.“ Nijak tuto idylu nenarušuje ani schizofrenní pasáž, ve které oba mluví o tom, jak je doba pro developery těžká kvůli cenám stavebních materiálů a zdražování hypoték, kdy následuje Šimůnkův postřeh, že má Sekyra prodané už skoro všechny byty. Přičemž, jak vysvětlí developer, je zhruba polovina bytů investičních. „Budou tam velké pěší zóny a vše, co je potřeba k životu. V jedné části budete bydlet, v jiné můžete pracovat, odvést dítě do školy…,“ maluje život ve Smíchov City, čtvrti, která může nakonec klidně skončit poloprázdná.
Developer se pak ještě pochlubí, že produkce Sekyra Group je samozřejmě diverzifikovaná. Staví taky na Opatově, na Rohanu nebo v Ostravě, navíc nejen byty, ale i kanceláře. Brzy také zahájí velkou transakci s institucionálním investorem (společností vlastnící byty). Ceny nájmů teď totiž rostou rychleji než u prodejů bytů.
Tleskat můžeme také tomu, že ulice na Smíchově mají být pojmenované po ženách. Sekyra mluví o třídě Madeleine Albrightové nebo ulici Jiřiny Šiklové. Jak by se asi Šiklová cítila, kdyby se měla procházet po ulici nesoucí její jméno, ve které si byt může dovolit jen manažer s nadprůměrným platem nebo institucionální investor? Těžko říct.
Politici i občanská společnost
„Důležité je snažit se být lepším člověkem, měnit sám sebe,“ uslyšíme v závěru pořadu, kdy Šimůnek developera – intelektuála, kterého baví přemýšlet o společnosti, vyzve, aby se trochu myšlenkově odvázal. Na někoho ze Smíchova, kdo celý život pracuje za směšně nízký plat – třeba ve škole nebo v nemocnici – a teď mu do sousedství přibude čtvrť pro bohaté, to může působit spíše jako výsměch.
V závěru pak uslyšíme Šimůnkovo „mějte se dobře, a hlavně pro to něco dělejte.“ To jistě ocení třeba absolvent soukromého pražského gymnázia, kterému rodiče už před lety koupili byt. Samoživitelka se třemi dětmi, která si v Sekyrově čtvrti nemůže dovolit žít ani s vysokou školou už méně.
Celý rozhovor ukazuje, že je zapotřebí opravdu intenzivní aktivity, aby se Praha neměnila v město, které na potřeby obyvatel nebere ohledy. V Česku pořád ještě nejsme zvyklí vést s developery věcnou diskusi a podobně devótní rozhovory v médiích jsou jednou z příčin této neschopnosti. Máme ve zvyku je buď obdivovat, nebo nenávidět.
Místo vyhrocených emocí bychom si ale raději měli zvyknout na to, že se společnostmi typu Sekyra Group, která vlastní několik rozsáhlých, lukrativních území v širším centru Prahy, je potřeba především vyjednávat. A to jak prostřednictvím politického zastoupení, tak zdola – skrze občanské iniciativy. Oboje v Praze v posledním volebním období fungovalo – zavedení systému developerských příspěvků je (přes jejich malou výši) bezpochyby úspěchem, a díky podkladovým studiím pro oblast Nákladového nádraží Žižkov nebo Holešovice-Zátory budou diskuse o budoucích podobách těchto čtvrtí podrobnější než v případě Smíchova. Na jejich úpravy tlačilo například na Žižkově občanské hnutí podporované organizací Arnika.
Jak vedení města, tak občanská společnost odváděly dobrou práci. V Praze se však chystá tolik stavebních projektů v takovém rozsahu, že by občanské iniciativy musely vznikat téměř v každé čtvrti, mít profesionální podporu a město by při vyjednávání muselo výrazně přitvrdit, aby se situace mohla obracet a vést k plánům ozeleněných ulic s kvalitní cenově dostupnou zástavbou. Práce je zkrátka hodně. Minimum, které mohou pro obyvatele Prahy udělat média, je snažit se o územním rozvoji přinášet informace v kontextu.
Autorka je redaktorka Alarmu.