Foto Trigema
„Evropa čelila krizi bydlení už v momentě, kdy udeřila pandemie covidu. Ve většině zemí EU ceny rostly téměř desetiletí, zatímco mzdy se stejnou rychlostí nezvyšovaly. Příčin je víc. Nedostatek koherentních bytových politik na státní úrovni, nedostatek samotného bydlení a stále silnější fenomén financializace bydlení,“ dozvíte se ve zprávě organizace Housing Europe, která byla v listopadu během českého předsednictví Evropské unii doručena do Prahy a prezentována na workshopu pro osm desítek aktérů podílejících se na formování jednotlivých národních politik bydlení.
Od začátku pandemie se nicméně růst cen v mnoha státech ještě zrychlil. „Dnešní ceny jsou vyšší než při vypuknutí předchozí ekonomické krize v roce 2008. Část Evropy zatížil příchod uprchlíků z Ukrajiny a začala se projevovat energetická krize,“ pokračuje analýza a všímá si také toho, že země jako Polsko nebo Česko byly příchodem ukrajinských obyvatel zatíženy více než jiné. Vlády těchto zemí by podle zprávy při promýšlení nových způsobů podpory obyvatel měly vzít do úvahy i tuto skutečnost.
Česká republika je v Evropě výjimkou, která legislativou upravující sociální bydlení vůbec nedisponuje.
Odborníci z Housing Europe, tedy evropské federace poskytovatelů obecního, družstevního a sociálního bydlení, potvrzují to, co v Česku víme i z rubrik o realitách – bytová krize je silnější ve velkých městech a více ohroženi jsou nájemníci než vlastníci domů a bytů. Tři čtvrtiny domácností v celé EU uvádějí, že výdaje za bydlení pro ně představují výraznou finanční zátěž. U sociálně slabých jde mnohdy skutečně o palčivý, každodenně pociťovaný problém. Evropská unie navíc letos počítá se zvýšením míry chudoby v členských státech i počtu lidí závisejících na potravinových bankách.
Podpora z Evropské unie
I v Česku se ví, že krize už začala zasahovat i domácnosti se středními příjmy. Housing Europe mluví doslova o „nových skupinách, které potřebují sociální a dostupné bydlení“. Jde o nižší střední třídu obyvatel se zaměstnáními, která nezajišťují dostatečný příjem na pořízení tržního bydlení. Ale také o samoživitelky, rodiny se dvěma a více dětmi, děti z dětských domovů, obyvatele s prekérním pracovním postavením, lidi s postižením nebo seniory. „Dostupné údaje nám ukazují, že půjde o stále více obyvatel Evropské unie, včetně těch v nenahraditelných pracovních pozicích,“ uvádí zpráva, podle které by státní podpora měla být diverzifikovaná, aby odpovídala potřebám všech zasažených skupin. „Dopady trendů jako jsou zvyšující se ceny bydlení a energií na část populace, na jejíž potřeby stát neodpovídá, by měly politiky napříč Evropou výrazně znepokojovat,“ upozorňuje zpráva.
Kritická situace na trhu s bydlením byla v březnu 2022, ještě během francouzského předsednictví EU, důvodem setkání evropských ministrů zodpovědných za bydlení. Ti v Nice přijali deklaraci stvrzující potřebu nového dostupného a udržitelného bydlení, zavazující státy EU ke sledování politik, jež by jeho objem navýšily. Pražský workshop pro odborníky na bydlení z různých států, včetně těch, kteří se podílejí na přípravě nového českého zákona o podpoře v bydlení, byl i proto částečně zaměřen na čerpání evropských peněz.
V Rakousku pětina, v Česku ani ne půl procenta
V první řadě zpráva Housing Europe radí nově promyslet účinnost stávajících bytových politik. Pro české politické reprezentanty, z nichž velká část je z posledních desetiletí zvyklá tvrdit, že stát by se do bydlení neměl míchat, a jedním dechem dodávat, že je třeba usnadňovat přístup k hypotékám, může být překvapivé doporučení odborníků zvážit míru státního nasazení a přetransformovat ji do podoby, která by adresovala zvýšenou a diverzifikovanou poptávku po dostupném bydlení. Česko přitom stále nemá ani zákon o sociálním bydlení.
„Klíčovým problémem poslední doby byl v mnoha evropských státech odklon od investování do sociálního bydlení. Nahrazeno bylo pouhým poskytováním příspěvku na bydlení zranitelným domácnostem. Tato politika může sama o sobě zvyšovat ceny bydlení a přispívat k jeho celkové nedostupnosti,“ upozorňuje Housing Europe mimoděk na negativa postupu současné české vlády, která zvýšením příspěvku zareagovala na energetickou krizi, jinou strategii však nepředstavila. Zůstalo tak prozatím u jednoho kroku a u nastartování snah ministerstva práce a sociálních věcí o větší informovanost veřejnosti o příspěvcích a destigmatizaci sociálního bydlení.
„Investice do dostupného bydlení má dlouhodobé sociální a ekonomické benefity pro společnost i pro další generace. Zajistí vyšší kupní sílu obyvatel, popřípadě vyšší částky získané na daních, nižší výdaje za příspěvky na bydlení. Nemluvě o vlivu kvalitního bydlení na zdraví a kvalitu života, což se projeví výrazně nižším zatížením státní pokladny,“ vypočítává zpráva. U nás představuje sociální bydlení v současnosti pouhých 0,4 procenta bytového fondu. Málo to je i ve středoevropském srovnání. Například v Maďarsku jsou to 4 procenta, v Polsku 7,6 procenta a v Rakousku dokonce 20 procent. Od roku 2009 se však podle údajů OECD snižovaly výdaje na sociální bydlení i v zemích západní Evropy, ačkoli poptávka po něm stoupala, upozorňuje dokument.
Kdo všechno je potřebný
Samotné spojení „bytová politika“ v Česku bohužel není příliš populární. Část obyvatel je vnímá jako synonymum pro zavedení regulovaného nájemného či zvýšení daně z nemovitosti na neúnosnou mez; bydlení by podle jejich názoru měl přece zajišťovat volný trh. Dokument Housing Europe však naznačuje mnohost nejrůznějších nástrojů, kterými se bytová politika dá postupně budovat. A také zodpovědnost každého jednotlivého státu, aby si své nástroje sám vytvořil. Důraz je přitom kladen na to, co se u nás zatím tolik neskloňuje – na potřebu zakomponování klimatických opatření zajišťujících, aby nová výstavba co nejméně zatěžovala životní prostředí.
Klíčovou záležitostí, kterou jednotlivé státy musí nově promyslet je podle dokumentu nastavení parametrů pro zjišťování cílových skupin obyvatel. „Evropský pilíř sociálních práv zmiňuje, že přístup k sociálnímu bydlení či bytovému poradenství by měli mít všichni potřební. Jenže kdo jsou všichni potřební dnes v postcovidové době?“ klade zpráva otázku a navrhuje nebrat do úvahy pouze příjem obyvatel. Část odborníků podle ní navrhuje alternativní způsob určování znevýhodněných výpočtem toho, co si za svůj příjem na trhu s bydlením mohou koupit či pronajmout a zahrnutím jejich potřeb (daných například počtem dětí).
Uvádí také příklad ze Švédska, kde pojem sociální bydlení není vůbec definován. Dočasně do roku 2029 tu však funguje opatření, na základě kterého získávají státní podporu poskytovatelé bydlení ve všech oblastech, kde je prudký populační růst, nedostatek bydlení, či pouze nedostatek určitého typu bydlení. A také pronajímatelé studentského nájemního bydlení blízko univerzit a jiných vysokých škol. Tato podpora se vypočítává na metr čtvereční a výměnou za ni mají tito poskytovatelé povinně zastropovaný příjem z nájmu na hladině nižší, než je v místě tržní cena. Cílem programu je podpořit výstavbu a výskyt dostupného bydlení. Program je však kritizován za to, že není dostatečně adresný a nepomáhá konkrétním lidem, ale spíše konkrétním oblastem.
Mezitím v Česku
Zpráva v závěru znovu vyzývá vlády k vynalézání nových nástrojů řešení bytové krize a kombinování veřejných zdrojů a soukromého kapitálu, přičemž účast státu by podle ní měla převažovat. „Evropská investiční banka, místní banky, kooperativy a etické banky mohou s doručováním dostupného bydlení pomáhat. Po Evropě funguje mnoho hybridních způsobů financování,“ vybízejí odborníci k inspiraci. V Rakousku například fungují společnosti poskytující bydlení, které generují určitý zisk z (nižšího než tržního) nájemného. Ten však bývá investován do výstavby dalšího dostupného bydlení. Zisk tedy neputuje k investorům, ale do rozšiřování cenově dostupného bydlení.
Dalším příkladem může být Dánsko. Do zdejšího Národního fondu pro bydlení putuje část plateb od více než milionu dánských sociálně slabých nájemníků. Tento fond funguje jako spořicí účet pro celý neziskový systém bydlení. Vytváří tak uzavřený okruh zajišťující, že peníze investované do bydlení mohou být použity opět jen na bydlení.
Česká republika je v Evropě výjimkou, která legislativou upravující sociální bydlení vůbec nedisponuje. Zákon o sociálním bydlení mnoho porevolučních vlád slibovalo, avšak žádné se nechtělo či nepovedlo jej přijmout a nechat schválit parlamentem. Naposledy se o to pokusila Sobotkova vláda. „Praxe sociálního bydlení je u nás spíše epizodická. Jsou místa, kde to funguje a místa kde ne,“ řekl loni v únoru Českému rozhlasu dřívější ředitel Platformy pro sociální bydlení Vít Lesák. Na novém zákonu se nicméně právě pracuje.
Zákon o podpoře v bydlení?
Jak sociální bydlení funguje na různých místech Evropy, se v Česku snaží ukázat právě Platforma pro sociální bydlení, která v českých městech buduje systém dostupného bydlení pokaždé trochu jinak – adekvátně tomu, jaký má která obec bytový fond a co přesně potřebuje. Donedávna však u nás chyběla proaktivní politika bydlení v režii ministerstva pro místní rozvoj (MMR), které je jejím garantem. Podle zprávy uveřejněné začátkem loňského roku Nejvyšším kontrolním úřadem MMR, které rozdělovalo v letech 2016 až 2021 evropské dotace z Integrovaného regionálního operačního programu, zajistilo vznik pouhé necelé poloviny bytů z plánovaných pěti tisíc.
Situace se však podle Lesáka, který se v průběhu loňského roku přesunul právě na Ministerstvo místního rozvoje, mění. „V souladu s doporučeními zahraničních expertů se připravují masivnější investice do dostupného nájemního bydleni, a to díky Národnímu plánu obnovy, ale také započatou spolupráci s Evropskou investiční bankou a soukromým sektorem. MMR nově analyzuje klíčová data například o nevyužívaných bytech a na zacílení svých politik spolupracuje se zahraničními experty jako jsou právě Housing Europe, ale i OECD a zmíněná Evropská investiční banka.“
Nová legislativa, která se tentokrát nazývá zákon o podpoře v bydlení, má jít do meziresortního řízení na jaře. Platforma pro sociální bydlení už dříve upozornila, že pokud se zákon neschválí v první polovině volebního období, hrozí nebezpečí, že nebude schválen vůbec. O jeho možné podobě vás budeme informovat v některém z dalších textů o bydlení.
(Text byl po upozornění expertů z MMR upraven, za předchozí nepřesnost se omlouváme.)
Autorka je redaktorka Alarmu.