Když v roce 2004 odprodal stát svůj poloviční podíl v akciové společnosti Ostravsko-karvinské doly (OKD), dostaly se do rukou nového majitele Zdeňka Bakaly nejen samotné důlní podniky, ale i desítky dceřiných firem a také největší fond nájemního bydlení v Česku. Třiačtyřicet tisíc bytů, ve kterých bydlelo na sto tisíc obyvatel Moravskoslezského kraje, přešlo spolu s pozemky, komerčními objekty nebo rekreačními nemovitostmi do vlastnictví českého miliardáře. Ten obyvatelům slíbil, že jim jejich domovy v dohledné době odprodá do osobního vlastnictví. K tomu ale nikdy nedošlo: Zdeněk Bakala byty vyjmul ze společnosti OKD a v roce 2016 je prodal (údajně za nižší desítky miliard) nadnárodní korporaci Blackstone, která je proslulá predátorskými praktikami. V roce 2020 tato firma celé portfolio znovu přeprodala, tentokrát švédské firmě Heimstaden. Jak takto dominantní majitel nájemního bydlení ovlivňuje sociální realitu regionu? A co všechno privatizace OKD ovlivnila?
Bakala OKD získal, využil, vysál a odhodil. A ten samý Sobotka, který mu OKD prodal, nakonec musel vykuchanou firmu koupit zpátky.
V roce 2004 proběhla možná nejznámější privatizace v polistopadových dějinách: prodej státního podílu ve společnosti OKD. Co bylo specifikem této privatizace?
Jedním z těch specifik bylo to, že se prodávalo exkluzivnímu nabyvateli. A ten nemusel jít do soutěže s ostatními. Když nemáte konkurenci, je to vždycky výhoda. Pro stát ale to ale znamenalo problém, protože nedošlo ke zjištění tržní ceny státního podílu OKD klasickým střetem nabídky a poptávky. Podíl se prodával tehdejšímu spoluvlastníkovi, společnosti Karbon Invest, která byla ovládána Viktorem Koláčkem a Petrem Otavou. Ti byli zajímaví nejen proto, že státu vyfoukli majoritu a vyhodili jeho zástupce ze statutárních orgánů, ale také tím, že v době prodeje proti nim bylo vedeno trestní řízení. A to kvůli údajnému tunelování OKD. V podstatě šlo o to, že Karbon Invest jako mateřská společnost uzavíral s OKD fiktivní či předražené smlouvy. Mateřské společnosti většinou získávají výnosy z dceřiných společností z dividend. V případě OKD byl Koláčkův a Otavův problém v tom, že by se museli dělit se státem jakožto dalším velkým akcionářem zhruba o polovinu – nezapomínejme, že šlo o miliardy Kč. Tímto způsobem se dělit nemuseli a zároveň tím mohli rychleji získávat prostředky na následnou koupi zbytkového podílu OKD. Takže stát prodával lidem, kteří ho vystrnadili z OKD, a existovalo vážné podezření, že společnost na úkor státu tunelují. A věřil, že tím zajistí stabilitu a budoucnost OKD.
Co se stalo ve chvíli, kdy Karbon Invest zmíněný kapitál nashromáždil?
Ještě je třeba podotknout, že právníkem Karbon Investu byl Radek Pokorný, jenž byl blízkým přítelem Bohuslava Sobotky, který jako ministr financí privatizaci připravoval. Posudek na privatizační cenu tehdy přišel s částkou dvě miliardy korun a zajímavé je, že vůbec nebral v potaz hodnotu dceřiných společností, pozemků a spousty nemovitostí OKD. A Karbon Invest sám od sebe nabízel 1,9 miliardy – zázračná shoda! Na jednání vlády, na kterém se privatizace probírala a ze kterého novináři získali nahrávku, padaly dotazy, jestli ten další zmíněný majetek byl oceněn, a ukázalo se, že ne.
Proč se vůbec státní podíl OKD prodával? Když odhlédneme od celé řady dceřiných firem, bytů, nemovitostí a pozemků, které nebyly vůbec oceněny, nešlo v té době o ztrátový podnik…
Obhájci privatizace vždy tvrdili, že cílem byla především stabilizace: podniku, pracovních míst i celého regionu. Šlo prý o to, aby tam byl silný majoritní vlastník, který firmě pomůže. V té době – a dá se to doložit na výročních zprávách, které pochopí i člověk se základním ekonomickým vzděláním – Ostravsko-karvinské doly ztrátové nebyly. Peníze se tam normálně ukládaly do různých dceřiných společností, fungovala OKD, Podnikatelská, a.s., která měla spoustu neprovozních financí: bankovní směnky, hotovost, tehdy tam byly například miliony deviz, tak se zvyšoval základní kapitál. Spousta dceřiných společností nevyplácela dividendy a měla je na účtu nerozděleného zisku. To mělo vliv na podobu finančních toků OKD a vlastně celého koncernu. Je to složitější, ale celý koncern OKD, skládající se z třiceti až čtyřiceti společností, tak měl různě zaparkované peníze, a kdyby se to společně s hodnotou hotovosti, kterou měly OKD na účtech, sečetlo, vychází to na mnoho miliard. Ty se jen částečně používaly k provozním účelům. Samozřejmě tyto krátkodobé finance nejsou úplně určující, pokud jde o hodnotu celého podniku, ale dobře demonstruje, jak špatně byly Ostravsko-karvinské doly oceněny.
Zkrátka se čekalo, až bude stoprocentní vlastník. Když máte polovinu podniku a chcete z něj vyvést peníze, pořád se musíte dělit se spolumajitelem, v tomto případě státem. Vytáhnete si peníze na dividendách, ale státu musíte dát polovinu. To ale Karbon Invest nechtěl – čekal na to, až bude stoprocentním vlastníkem.
Co tomu stálo v cestě?
Fakt, že byli Koláček s Otavou trestně stíhaní, musel představovat pro banky tehdy riziko. Mohli mít potíže se sháněním úvěrů, protože je banky nemusely považovat za důvěryhodné. Měli sice nějakou hotovost a také nějaké úvěry, ale nebylo to dost na koupi státního podílu OKD, jejichž cena se i díky konkurenčním nabídkám Penty a rozhodnutí Úřadu pro ochranu hospodářské soutěže (ÚOHS) zvyšovala. A teď přichází pohádkový prvek: náhodou šel kolem Zdeněk Bakala a zástupci Karbon Investu s ním uzavřeli smlouvu o financování.. V Echu24 kdysi psali, že je dal dohromady americký učitel angličtiny, ale takhle ty věci nefungují. Jak to bylo ve skutečnosti, ví jen pár lidí. Každopádně podle různých zveřejněných dokumentů od května 2004 měl Zdeněk Bakala zásadní vliv ve firmě Karbon Invest a oba majitelé prakticky nemohli bez jeho souhlasu činit nic. A stát OKD v podstatě prodával Bakalovi, aniž by to věděl.
Jaká byla nakonec finální cena, za kterou stát svůj podíl v OKD prodal?
Původní cena, za kterou to měla vláda prodat, byla zhruba dvě miliardy. Nakonec prodej zakázal ÚOHS, který vzal ocenění, cenu na burze i nabídku Penty a řekl, že by minimální cena měla být 3,5 miliardy korun. Problém byl, že i ÚOHS vycházel ze špatného posudku. Cena nakonec byla 4,1 miliardy.
Měl o státní podíl OKD vlastně zájem i někdo jiný než Karbon Invest a Penta?
Těch firem asi byla spousta i proto, že za onu původní cenu by to byl skvělý obchod. Ale nezapomínejme, že Karbon Invest měl udělenou exkluzivitu, tzn. žádná soutěž nebyla možná, takže se ani nebylo kam hlásit. Největší zájem tedy nakonec projevila slovenská Penta, známá například kauzou Gorila. Penta nabídla čtyři miliardy, Karbon Invest 4,1 miliardy, a tak se to prodalo jemu. Ale nutno říct, že Penta asi neměla reálnou šanci. Je otázka, podle čeho se vláda rozhodovala, když cena stanovená posudkem byla podle ÚOHS nesprávná.
Za nějaký čas po prodeji se zjevil Zdeněk Bakala s tím, že je majoritním vlastníkem. Přitom z jeho osobní historie se dalo relativně dobře usuzovat, co se s OKD stane. Bakala začínal v investiční bance Drexel Burnham Lambert, která proslula neetickým a protiprávním jednáním svých zaměstnanců, z nichž asi nejznámější byl Michael Milken, který byl dokonce odsouzen k trestu odnětí svobody. Tato banka pomáhala financovat nepřátelská převzetí firem na dluhovou páku pomocí tzv. prašivých dluhopisů. Drexel Burnham Lambert vlastně spoluvytvářela v osmdesátých letech trend v USA, který se označuje jako downsizing (zeštíhlování). Jde o to, že zisky se nepoužívají k reinvesticím (tzv. retain and reinvest), ale jsou především distribuovány akcionářům (tzv. downsize and distribute). Tato praxe je založená na maximalizaci hodnoty pro akcionáře bez ohledu na zdraví či jiné zájmy firmy. Tento trend, který vidíme v USA a vlastně všude na světě a jenž začal právě v osmdesátých letech na Wall Streetu, je mnohými akademickými výzkumy spojován s propouštěním, nestabilitou pracovních trhů a vzrůstající nerovností. U této společnosti tedy Bakala začínal, a jak víme, co se v mládí naučíš…
Je to i případ OKD?
Učebnicový. „Zeštíhli a distribuuj“ je vlastně i příběh OKD, kdy jsme po několik let sledovali Bakalovu strategii, které se občas říká „buy, strip and flip“ neboli „kup, ohol a prodej“. Celá trojfázová operace začíná nákupem určitého podniku s cennými aktivy, nejlépe prostřednictvím úvěru. Z takto získaného podniku jsou následně prodána případná vedlejší aktiva, například nemovitosti, a investor si vezme na podnik od banky úvěry, které však nepoužije na investice do rozvoje podniku, ale splatí jimi úvěr na pořízení podniku a vyplatí si dividendy. Poté je takto oholený podnik předhozen drobným investorům na kapitálovém trhu (např. formou primárního úpisu akcií, jak se to stalo OKD prostřednictvím NWR), nebo v horším případě, poslán do likvidace. Častým výsledkem takového postupu je na jedné straně profit investora, na straně druhé nezaměstnaní pracovníci, churavějící podnik ohlodaný na kost a rozvrácená komunita. Známými oběťmi tohoto postupu z poslední doby v USA jsou například síť supermarketů SEARS nebo prodejce hraček TOYS R US.
Mluvíte o rozvrácené komunitě, ale celá privatizace OKD s sebou nesla narativ o „posílení regionu“. Igor Fojtík, tehdejší ředitel odboru ministerstva financí, který měl na starost správu majetku ve vlastnictví státu, tvrdil, že privatizace v podstatě zajistí blahobyt a zaměstnanost na Karvinsku. Mluvil o tom, že zabrání „zvýšení nezaměstnanosti, snížení kupní síly obyvatelstva, úbytku práceschopného obyvatelstva – stěhování za prací, potřebě vyšších nákladů na sociální politiku a snížení životní úrovně“. Co tehdy doopravdy nastalo?
Během privatizace OKD se mluvilo o silném vlastníkovi a padala taková přirovnání, jako že do regionu se vrátí Larischové a Petschkové, což byly ale velice rozporuplné osobnosti Slezska, podnikatelé a zároveň mnohými nenávidění vykořisťovatelé. Koláček byl vyzdvihován jako skvělý manažer a jako jakýsi hornický geek proto, že řediteloval nejziskovějšímu dolu na Karvinsku, který byl mimochodem v devadesátých letech z OKD vyveden, nicméně Koláček platil za toho s „manažerskými schopnostmi“. Otava byl finančník a všichni tvrdili, že bude lepší, pokud stát nebude mít v OKD žádný podíl, všechno bude v soukromých rukou a společnost bude stabilní. Otava s Koláčkem nepochybně patřili k jiné sortě lidí než Bakala a spol., ale nezapomínejme, že byli v době privatizace podezřelí z tunelování OKD a předtím státu sebrali majoritu.
Není vůbec jasné, čím se tehdy přesně argumentovalo, kromě této ideologické omáčky, protože je celkem pochopitelné, že právě vysoký podíl státu umožňoval hlídat si vlastní majetkové zájmy – třeba v sociální oblasti – a měl nějaké páky na toho soukromého vlastníka, aby se choval zodpovědněji. Je to, jako když máte ve spoluvlastnictví pozemek – taky si spíš pohlídáte, aby tam nebyl nepořádek, když jste spoluvlastník než pouhý kolemjdoucí čumil. Jenže se bralo za všeobecně přijímaný fakt, že čistě soukromé vlastnictví bude lepší. Ok, to je samozřejmě možné, ale stát se rozhodně měl alespoň pokusit zanést do privatizace nějaké vynutitelné smluvní podmínky, aby nedošlo k destabilizaci regionu. Jenže to v té privatizační smlouvě vůbec není. Mimochodem je zveřejněná na stránkách Deníku Referendum, takže se do ní může každý podívat. Dnes vidíme, že všechny apely na silného investora byly pohádkou pro tehdejší členy vlády, aby se prodej podařilo dokončit. Ze státu se privatizací stal právě jen kolemjdoucí čumil, který sledoval zkázu OKD a regionu, a nakonec OKD koupil jen proto, aby sanoval ztráty a ekologické škody.
Byla by vůbec nějaká změna v tom, kdyby státní podíl privatizoval někdo jiný než právě Karbon Invest? Penta, J&T, CPI?
Kdyby minoritní podíl státu dostala jiná firma, asi by to žádná tragédie nebyla. Jiné firmy by dělaly problémy spíše druhému vlastníkovi, tedy Karbon Investu, ale nikoli samotné společnosti OKD. Určitě by chtěly podíl na zisku a bránily by se jeho vyvádění mnohem agresivněji než stát. Takže pro OKD samotné by to nemuselo být nutně špatné. Na druhou stranu: zmíněné firmy patří k nejsilnějším finančním skupinám u nás, měly pochopitelně s OKD své vlastní záměry a třeba by se k firmě chovaly stejně jako Bakala. To nevíme. Co ale víme je to, že by stát dostal v soutěži zaplaceno mnohem více.
Ve chvíli, kdy privatizace proběhla, se Zdeněk Bakala rázem stal majitelem největšího bytového fondu v České republice. Do klína mu spadlo 43 tisíc bytů, ve kterých bydlelo více než sto tisíc obyvatel Ostravska, Karvinska, Havířovska. Stanovila se jednotná cena: čtyřicet tisíc za jeden byt, a to bez ohledu na to, jestli šlo o 3 plus 1 v centru Ostravy, unikátní výstavbu v Ostravě-Porubě nebo malý byt někde na okraji Havířova. Jak k tak nízké částce stát došel?
K ocenění byly použity ceny, za které se prodával bytový fond v Třinci. Třinecké ocelárny, také státní podnik, měly svůj bytový fond a prodaly ho Radovanu Vítkovi z CPI. Jednalo se o 4 400 bytů, takže to rozhodně bylo – nejen z hlediska Třince – hodně bytů. Dokonce tam vzniklo nájemní sdružení, které se v následujících letech snažilo zamezit necitlivé deregulaci nájemného, ale samozřejmě nepříliš úspěšně. Podle některých informací se cena pohybovala okolo šedesáti tisíc korun za byt, takže zhruba o polovinu víc. Při srovnání třeba Ostravy s Třincem je úplně jasné, že Ostrava je násobně lukrativnější. Je to jako rozdíl mezi Prahou a Kladnem. V případě Ostravy se jedná o třetí největší město v Česku a rozhodně minimálně tam, ale podle mého i v Havířově nebo Karviné byla stanovená částka čtyřicet tisíc korun úplně mimo. Tržní cena byla mnohokrát vyšší, nicméně asi se operovalo s jakousi „množstevní slevou“. Jenže ani ta by neměla být v řádu desítek, ale spíš jednotek procent. Pořád se bavíme o nemovitostech, tedy bezpečné investici. Každému – kromě vlády a znalce – bylo jasné, že to je podhodnocené.
Ke zmíněným 43 tisícům bytům získal Zdeněk Bakala i celou řadu dalších objektů: hotel Permon, který dříve sloužil k rekreaci horníkům, pozemky, lesy, pole, rybníky, stavební parcely, administrativní budovy a další nemovitosti. Jejich cenu ale nikdo nezapočítal. Víme, o co stát přišel?
Kdo by chtěl znát celkovou hodnotu všech dalších věcí, které k bytům nebyly započítány, ať se podívá na skupinu Asental, která je oceňuje na několik miliard korun. Vlastní velkou část pozemků, polí nebo stavebních parcel, které se privatizovaly společně s celým balíčkem OKD. Vlastní dokonce i slavné golfové hřiště, které je v Karviné, a co je paradoxní, tohle hřiště pronajímá zpátky OKD.
Jak firma Asental Land vůbec vznikla?
Tato společnost vznikla rozdělením OKD na menší společnosti v roce 2006. Bakala tehdy oddělil veškerý majetek firmy od samotných dolů, respektive těžební části. OKD samotné dal prostřednictvím společnosti NWR na burzu. Ostatní majetek šel do různých společností, například byty skončily ve společnosti RPG Byty nebo později ve firmě Residomo, kterou Bakala prodal Blackstoneu. Zbytek šel nakonec skupině Asental a tuto část bývalého majetku OKD Zdeněk Bakala stále vlastní. Skupina uvádí na svých internetových stránkách, že vlastní přes 45 milionů metrů čtverečních pozemků, vodních ploch, luk i lesů a téměř dvě stě tisíc metrů čtverečních kancelářských prostor a ubytovacích zařízení.
Dnes má Asental i developerské projekty, a co je možná důležitější, podobně jako v případě bývalých bytů OKD jde o dominantního hráče na trhu. Lidé na Ostravsku to občas cynicky glosují: buď musí bydlet v bývalých Bakalových bytech nebo jít přímo za Bakalou a koupit si od něj pozemek, aby si mohli nemovitost postavit. Představte si, že by třeba šedesát procent Prahy vlastnil třeba Radovan Vítek nebo Petr Kellner a člověk by de facto neměl moc na výběr ani při pronájmu bytu, ani při stavbě domu. Ono to samozřejmě ovlivňuje i tu cenu.
Vraťme se ale k OKD bytům. Je důležité si připomenout, že Zdeněk Bakala i mluvčí jeho firmy tehdy jasně slibovali, že byty nájemníkům odprodají za únosnou cenu, mluvilo se třeba o padesáti tisících za byt. Řada lidí tehdy začala s touto vidinou byty opravovat.
Ano, Zdeněk Bakala mluvil o připravovaném projektu a o tom, že do tří let od privatizace by se měl zrealizovat. Nikdy k tomu nedošlo. Jenže v roce 2006 byl přijat zákon o deregulaci nájemného. Ten nájemníky uvrhlo do velké nejistoty, kterou korunoval fakt, že Bakala od slibovaného prodeje bytů najednou odstoupil. V reakci na to vzniklo sdružení Byty OKD. Na české poměry se jednalo o poměrně velké hnutí s velkým potenciálem, nakonec ale – podobně jako další takové subjekty v Česku – svých cílů nedosáhlo.
Jak se privatizace tak vysokého počtu bytů dotkla Ostravska, které je dost specifickým regionem?
Když je člověk vlastníkem nemovitosti, je pravděpodobnější, že se nepřestěhuje, že zůstane v regionu, bude tam pracovat, jeho děti tam budou studovat, bude tam utrácet peníze. Když tam byt nemá, je pravděpodobnost stěhování větší. Další důležitý faktor je vyšší zastoupení romského etnika a s tím spojený vznik sociálně vyloučených lokalit. Obchod s chudobou začal už v době, kdy byty vlastnil Bakala. Běžně docházelo k sestěhování lidí z ubytoven do sociálně slabých oblastí, kde zároveň nájemníci měli velmi křehké postavení a nestabilní podnájemní smlouvy, často klidně na pouhý měsíc, což dynamiku v kraji výrazně ovlivňuje dodnes. Pokud by bylo došlo k prodeji bytů nájemníkům, i Romové by se stali vlastníky a určitě by jim to sociálně pomohlo.
K tomu je v případě privatizace OKD nutné připočíst i regionální faktor deindustrializace. Tyto roky probíhá útlum těžby uhlí, Ostravsko se nikdy nedostalo přes svůj postindustriální charakter, jeho postavení se zhoršuje. Paradoxní na tom ale je, že úpadek nebyl zapříčiněn pouze vnějšími vlivy, jako je třeba cena uhlí, ale hlavně vytunelováním OKD. Ceny komodit typu uhlí jsou nestálé, proto společnosti jako OKD musí mít rezervy a zisky reinvestovat. Stačí se podívat na ropné giganty. Bohužel Bakala a spol. OKD vysáli do morku kostí, a když došlo k dočasnému pádu cen uhlí, společnost se zhroutila.
Mizí pracovní místa, zhoršují se životní podmínky, lidé, kteří tu žijí, mají často pocit nulové perspektivy a řada z nich se raději odstěhuje. Děje se prakticky úplný opak toho, co se během realizace privatizace OKD slibovalo. Místo prosperity nastal úpadek. Někde je to samozřejmě horší, jinde lepší – úplně nejhorší je to ve slezské části revíru, v Orlové a Karviné. Líp na tom je Ostrava, která má samozřejmě úplně jiný rozvojový potenciál. Orlová a Karviná, kde je velká část bytů firmy Heimstaden, jsou pravidelně hodnoceny jako nejhorší města k životu v Česku. A Havířov je v první desítce nejhorších.
Možná je ještě na místě poznamenat, že peníze samozřejmě nikam nezmizely, ale prostě se přesunuly ze strukturálně postiženého a relativně chudého regionu k několika boháčům z Ameriky, Švýcarska a bůhvíodkud a od nich pár drobečků zase ke spoustě lidem v Praze – k redaktorům, lidem z PR, advokátům a tak dále, kteří pro tyhle podnikatele pracují. Horníci a nájemníci také v podstatě financují – prostřednictvím Bakalovy nadace – studium dětí v Oxfordu, Cambridgi a jinde. Vlastně to je v souladu s pojetím „downsize and distribute“: ekonomika se nechápe jako nějaký souhrn aktérů, ale spíš souhrn finančních toků – finanční toky se holt přesměrovaly od neefektivních horníků a státu k podnikatelům a jejich poskokům, kteří je jistě užijí lépe.
Bývalé byty OKD už několikrát změnily majitele: Zdeněk Bakala prodal firmu RPG Byty v roce 2015, údajně za dvacet miliard, možná nejznámější nadnárodní firmě obchodující s rezidenčním bydlením, Blackstone Group. Ta je terčem kritiky – zabývala se jí třeba i bývalá ambasadorka pro adekvátní bydlení Leilani Farha, byty OKD se objevily i ve filmu Push (2019), kterým Farha provází a kde odhaluje pozadí globální financializace bydlení se všemi negativními dopady. Od roku 2020 je největší fond nájemního bydlení u nás ve vlastnictví švédské firmy Heimstaden, která je většinově vlastněna norskými akciovými fondy…
Prodej v roce 2015 nebyl úplně transparentní. Dodnes přesně nevíme, za kolik Bakala byty prodal, mluví se o zmíněných dvaceti miliardách. Když si ale uvědomíme, že na počátku byla jejich cena velmi nízká – 1,6 miliardy – a že firma RPG byla v době prodeje zadlužená, protože Zdeněk Bakala si z úvěrů vyplácel dividendy, šlo jednoznačně o výhodný prodej. Jen samotná hodnota jednoho bytu stoupla o desítky násobků, v průměru ze čtyřiceti tisíc na osm set tisíc za jeden byt. Blackstone a také společnost Round Hill Capital, která měla ve firmě Residomo podíl, měly byty jen pár let, v roce 2020 je znovu přeprodaly – tentokrát za 33 miliard firmě Heimstaden. Je nutné říct, že s každým takovým prodejem se sen o privatizaci do osobního vlastnictví, kterému řada lidí opravdu dlouho věřila, rozplývá.
Moravskoslezský kraj je podle Českého statistického úřadu dlouhodobě největším příjemcem příspěvků na bydlení. V minulém roce byl měsíční průměr žadatelů 36 tisíc. Jak velkou roli v tom hraje situace kolem trhu s bydlením v kraji?
V roce 2006 došlo k deregulaci nájemného a od té doby bylo možné zvyšovat ceny za bydlení: se smlouvou na dobu neurčitou může majitel zvyšovat nájem každé tři roky o dvacet procent. Je třeba říct, že zvyšování nájmů v bývalých bytech OKD bylo velmi postupné. Šlo nejdřív o drobné částky. Zpětně z toho ale jasně vyplývá, že právě tím se nájemníci uvařili jako „žáby v hrnci“. RPG Byty navíc prosluly řadou prapodivných nájemních smluv, které některé nájemníky dostaly do situace, kdy jim zástupci firmy tvrdili, že jejich smlouvy jsou neplatné a nutili je uzavřít nové – za jiných podmínek, které zvyšování nájmu umožňovaly rychleji. Místo smluv na dobu neurčitou přicházely smlouvy na jeden rok, které dávají majiteli možnost zvyšovat každoročně nájem naprosto libovolně. Specifické to je u „sociálně vyloučených lokalit“, kde jsou běžně smlouvy i na pouhý měsíc, a navíc nejsou ani nájemní, ale podnájemní. Počet vyplácených příspěvků na bydlení v regionu s deregulací nájemného a přeprodáváním bytů skokově narostl. Dnes se bavíme o částce vyšší než 1,5 miliardy, kterou stát ročně vyplácí pronajímatelům v Moravskoslezském kraji – a především tomu největšímu, firmě Heimstaden. Je jasné, že kdyby nájemníci své byty vlastnili, stát by na dávkách během let ušetřil miliardy.
Privatizace OKD zasáhla prakticky do každého segmentu života lidí v kraji. Promítla se do práce, výše mezd, nezaměstnanosti, postavení regionu i jeho budoucí perspektivy a také do bydlení, jak tu už několikrát padlo. Aby si lidé bydlení udrželi, stávají se závislými na dávkách a ty pak vyvažují jak nízké mzdy, tak i drahé nájmy. To je běžná praxe v celé republice. Ve výsledku je to stát, kdo doplácí na přemrštěné nájmy. Je v tomto situace na Ostravsku nějak specifická?
Cena nájmů je tu vzhledem k životní úrovni nepřiměřeně vysoká. Heimstaden požadoval za své byty na metr čtvereční více než třeba CPI v podnikových bytech v České Lípě nebo Litvínově, kde jsou mzdy srovnatelné s Ostravskem. Samotné určování ceny je přitom problematické: Heimstaden tvrdí, že se odvíjí od hladiny nájmů obvyklé pro danou oblast. Jenže tu určuje právě tento dominantní vlastník. V právu hospodářské soutěže se tomu říká cenový leadership: velká firma stanovuje ceny a ostatní se jimi řídí. Je to trochu jako v Berlíně, kde určuje ceny svým postavením na trhu místní největší pronajímatel, společnost Deutsche Wohnen, která mimochodem také z malé části patří do portfolia Blackstone, tak jako tam kdysi patřily byty OKD.
Také je nutné si uvědomit, jaké byty vlastně v portfoliu Heimstaden jsou. Především v minulosti – v době, kdy je vlastnily RPG byty nebo Residomo, šlo o nezrekonstruované, zanedbané nebo nekvalitně zrekonstruované byty. Byl tu častý výskyt plísní, vysoká vlhkost a další věci, které působí negativně na lidské zdraví. Jde velmi často o menší 3 plus 1, typický byt z portfolia bývalých bytů OKD má velikost sedmdesát metrů čtverečních. Standardně se podniká tak, že byt opravíte a pak požadujete zvýšené nájemné. RPG to udělala naopak: nejdříve navýšila nájemné, jinak že nic opravovat nebude. Většina oprav ale měla podobu výměny zvonků a plastových oken, o nějaké celkové rekonstrukci bytů nelze hovořit Rekonstruované byty jsou vyhrazeny pro nové nájemce, staří musí platit a mají smůlu. Utéct jinam nájemníci moc nemůžou, protože široko daleko většinu nájemních bytů vlastní Heimstaden. Ale jsou i výjimky, samozřejmě.
Nezřídkakdy také docházelo k tomu, že si nájemníci úplně zruinované byty ze zoufalství opravovali na vlastní náklady a pronajímatel pak zdražoval. Z pražského pohledu možná nejsou náklady na bydlení v Moravskoslezském regionu tak vysoké. V Havířově nebo Karviné je holý nájem třeba sto korun za metr čtvereční, ale energie v těchto bytech bývá poměrně drahá. V Ostravě se byty společnosti Heimstaden pronajímají průměrně za 140 korun za metr čtvereční. Nicméně pro seniory s nízkou penzí, pro chudší část obyvatelstva, které se tu kumuluje, představují i takové nájmy významnou část z příjmů, a tak jim musí na bydlení přispívat stát. Další věc je, že Heimstaden je vysoce zisková firma a její reinvestice nejsou podle mého soudu odpovídající.
Co všechno tohle znamená pro nájemníky a kvalitu jejich života?
Nájemce prakticky nemá kam utéct. Pokud chce bydlet v Moravskoslezském kraji, s největší pravděpodobností skončí v některém z 43 tisíc bytů vlastněných firmou Heimstaden. Je také potřeba si uvědomit, že každé stěhování je strašně drahé: platíte kauci, provizi a také stěhováky. A nejde pouze o finanční stránku, náročné je to také psychicky. V těchto bytech často žijí lidé, kteří mají k místu svého domova vztah, jejich děti tam třeba chodí do školy, sami nájemníci zde pracují – třeba v dolech OKD a přidružené infrastruktuře. Mají tu rodinné vazby, kamarády, vztahy. Existují výzkumy, které upozorňují na provázanost nestabilního bydlení s prospěchem dětí ve školách, se sklonem k úzkostem a depresím. Každé stěhování je pro nájemníky těžké samo o sobě. A skutečnost, že velkou část regionu ovládá jeden pronajímatel, nadto takový, kterému jde o maximalizaci zisku, protože se pohybuje na globálních finančních trzích, ho ještě výrazně ztěžuje.
Jaké další problémy se pojí k faktu, že je celý region obhospodařován jedním dominantním pronajímatelem?
Existují podezření, že jak RPG Byty, tak Residomo (Blackstone) i dnešní majitel Heimstaden svého postavení zneužily. Není nezákonné mít dominantní postavení, nezákonné je dominantního postavení zneužívat. Nemusí jít ale jen o příliš vysoké nájemné, mohou to být drobnosti, které však ve výsledku přinášejí vysoké zisky a způsobují újmu nájemníkům. Může se jednat třeba o různé platby, které se běžně nevyskytují, například poplatek za uzavření smlouvy. Další známé přešlapy se týkají třeba výpovědí z nájmu – v občanském zákoníku je uvedeno, že smlouvu na dobu určitou lze vypovědět, změní-li se okolnosti, z nichž strany při jejím vzniku vycházely. Většina pronajímatelů tohle vůbec neřeší, ale Heimstaden tyto okolnosti občas hodnotí: zkoumá se, jestli má nájemník právo odejít. Stává se, že výpověď není uznána, a lidé tak musí v předražených bytech zůstávat. Neříkám, že to dělají pravidelně, ale může se to dít. Nájemníci se samozřejmě mohou soudit, ale je to pro ně mnohem dražší a psychicky náročnější než pro Heimstaden, který tyto věci zřejmě řeší nějakým paušálem s advokátní kanceláří a prohry u soudů si odepisuje z daňového základu. Znám jeden případ, kdy se nájemník s Residomem soudil a u Nejvyššího soudu vyhrál, ale jen proto, že sudičství je jeho koníček a neváhal do něj investovat spoustu času a peněz. Celkově ten problém ale ze všeho nejvíce souvisí se špatnými zákony, které dávají pronajímatelům násobně více pravomocí než nájemníkům, a s procesními obtížemi, jimž musí čelit slabší strany.
A co širší ekonomické souvislosti? Moravskoslezský kraj je regionem strukturálně znevýhodněným, přesto tam ceny za bydlení neklesají.
To souvisí přímo s vyplácením příspěvků na bydlení, na které dominantní pronajímatel spoléhá. Ví, že si může dovolit zvyšovat nájem, protože stát rozdíl v příjmech a výdajích lidí na bydlení prostě doplatí. Jinak by ti lidé skončili na ulici. Celé to má ale ještě jeden ekonomický důsledek: místo aby se ušetřené peníze střední a nižší střední třídy vracely do regionu utrácením za služby, podporou lokálních podnikatelů, jednoduše vracením peněz do oběhu, děje se pravý opak. Místní velkou část svých příjmů odevzdávají za bydlení nadnárodní korporaci a kraj z toho nic moc nemá.
Po úhradě drahého bydlení jim zbývá méně na útratu, což se citelně podepisuje na životní úrovni, následně to snižuje příjmy podnikatelů v navazujících službách a dále to může zvyšovat nezaměstnanost. Pro mladší ročníky pak neperspektivní situace v kraji znamená další impuls k odchodu „za lepším“. Za poslední dvě dekády odešly z Karvinska desetitisíce lidí, problém však je, že ti nejchudší nemají kam odejít a musí dál platit přemrštěné nájmy. Úpadek regionu se tak prohlubuje a cyklí a třídní rozdíly se vyostřují.
Celým příběhem privatizace bytů OKD se vine ještě jedna linka, a sice otázka spravedlnosti. Polistopadový osud Moravskoslezského regionu jako by v sobě nesl všechno negativní, co se tu po roce 1989 událo. Z lidí v kraji je často cítit pocit křivdy či opuštěnosti a vztek na ty, kteří se jich proti Bakalovi – všeobecně vykreslovaném jako filantropovi a příteli Václava Havla – nezastali.
Tak to bohužel je. Lidé, kteří tu žijí, mají velmi často úplně jiný pohled na poslední tři dekády než vítězové transformace v Praze. Namístě je i úvaha nad zkorumpovaností některých elit a liberální pravice v Česku, kterou reprezentují – a nejen symbolicky – třeba vydavatelství Economia nebo lidé kolem Knihovny Václava Havla. Tito lidé se bohužel nechali Zdeňkem Bakalou zkorumpovat. Nechávají se jím zaměstnávat, berou od něj peníze, i když ten člověk patří – úplně stejně jako Kellner nebo Vítek – k nejproblematičtějším postavám českého podnikatelského prostředí u nás a prokazatelně negativně ovlivnil životy stovky tisíc lidí. Jeho vliv nebyl jen mediální, ale i politický: vzpomeňme na sponzoring pravicových stran, na jeho výplatní pásce byla ODS, TOP 09 a svého času i Věci veřejné.
To všechno, včetně pohrdlivého vztahu k Ostravsku obecně a mediálního i politického pragocentrismu, způsobilo, že lidé v kraji mají vysokou nedůvěru vůči liberální pravici. Její neustálé moralizování jim přijde ve světle absolutního nezájmu o osudy stovek tisíců lidí, navázaných na OKD jen jako pokrytectví. To, co se jim stalo, po právu hodnotí jako obří nespravedlnost. Nepovedená privatizace a nespravedlnost zkrátka ve společnosti vytvořily velkou díru – není divu, že pro spoustu lidí z regionu je liberální tisk typu Respektu nebo Hospodářských novin totéž, co Parlamentní listy nebo Sputnik pro takzvanou pražskou kavárnu.
OKD byla společnost, která dávala regionu prosperitu. Jakkoli je s nástupem klimatické krize její rozměr zpochybněný, neměli bychom zapomínat na to, že černé uhlí je nezbytné pro výrobu železa a oceli. Nebyla to montovna bez přidané hodnoty, která staví na levné práci, byla to společnost, která svým pracovníkům zajišťovala kvalitní životní standard včetně bydlení, adekvátních platů za náročnou práci nebo nároku na rekonvalescenci. Bakala OKD získal, využil, vysál a odhodil. A ten samý Sobotka, který mu OKD prodal, nakonec musel vykuchanou firmu koupit zpátky. Příběh této privatizace je ve všech směrech hrozná tragédie. V neposlední řadě je také dobré si uvědomit, že tato tragédie s sebou stáhla ke dnu i ČSSD. Pokud chceme hledat počátek jejího neúspěchu a pádu na dno, najdeme ho právě tady.