Foto Šjů / Wikimedia Commons (CC BY 4.0)
Brownfield kolem nákladového nádraží na Žižkově roky čeká na nové využití a zdá se, že se brzy dočká. Nevzhledná a neutěšená, víceméně prázdná plocha se konečně začne měnit v novou pražskou čtvrť. Institut plánování a rozvoje hlavního města Prahy (IPR) už odprezentoval územní studii, která ukazuje potenciál území – vše je krásně zelené, plné stromů a parků, mezi nimiž jsou vidět bloky domů, zdánlivě vyhlížející jako ty žižkovské. Území obsluhuje tramvaj, z památkově chráněné budovy nádraží má být centrum kulturních institucí. Bude se tu stavět především bydlení, které prý pomůže vyřešit bytovou krizi hlavního města. Praha už nebude rozsévat další domky na hypotéku do okolní krajiny.
Zní to jako sen. Má to ale háček. Nejedná se totiž o vizi, jejíž naplnění by si město závaznými podmínkami zajistilo. Je to spíš přání v podobě výkresu, který ukazuje, jak by to s územím u Nákladového nádraží na Žižkově mohlo (ale taky nemuselo) dopadnout. Co se tedy za tímto PR ve skutečnosti skrývá?
Výprodej pozemků v éře Pavla Béma
Jako u dalších pražských brownfieldů se i tady musíme vrátit do roku 2002. To proto, že tehdy na pozemcích ukončily činnost České dráhy a mohlo se začít vymýšlet, co s územím dál. Protože šlo o rozsáhlé pozemky, byla na ně uvalena stavební uzávěra, která měla zaručit, že se území nezastaví po částech, chaoticky, nekoncepčně, ale že zde vznikne plnohodnotná nová čtvrť, se vším, co k tomu patří.
Stavební uzávěra ale nezabránila rozhodnutí pozemky v červnu 2005 prodat. V tehdejší éře primátora Pavla Béma sice město mohlo pozemky vykoupit, proč by to ale dělalo? Ještě by někomu pokazilo domluvené kšefty. Pokud jde o vize, ty tehdy městská část neměla. A aby věděla, co si s územím počít, nechala si zpracovat urbanistickou studii. Autoři přišli s koncepcí nízkopodlažní až středněpodlažní obytné čtvrti s několika lokálními dominantami, sevřenými bloky na západě a rozvolněným zahradním městem na východě, a především s ideou příčně umístěného parku propojujícího Židovské pece a Olšanské hřbitovy. Jedna z variant studie počítala s tím, že nejkrásnější pohled na velkolepou budovu nákladového nádraží je zezadu.
Proč na školy zbylo to nejhorší místo? Proč se na další potřebnou občanskou vybavenost vůbec nedostalo? Proč zmizel park? K čemu bude sloužit sedmdesátimetrová věž? S tím nás nezdržujte, je potřeba stavět.
V místě skladišť vytvářela svérázný městský prostor, centrum nové čtvrti, zdůrazněné výškovou dominantou. V jiné variantě byla část jižního křídla budovy zbouraná, aby sem bylo vidět z kopce Židovských pecí a aby mohlo vzniknout centrální náměstí s dvojicí věžáků.
Tato urbanistická studie, která do Prahy přenášela velkorysou ideu porýnských industriálních parků a vytvářela z ní, s využitím specifik lokality i budovy Nákladového nádraží, středobod nové čtvrti, se však u tehdejšího vedení Prahy 3 nesetkala s pochopením. A to přesto, že dokázala citlivě pracovat s urbanistickým měřítkem, charakterem okolního Žižkova, s pražskými kompozičními osami i dálkovými panoramatickými pohledy.
Vedení chtělo podpořit image Prahy jako velkoměsta. Autoři studie museli nakreslit variantu s prodloužením Olšanské třídy jako centrálního bulváru, která nepočítala se zachováním budovy nákladového nádraží. Navíc ústředním urbanistickým motivem určila megalomanskou kompoziční osu, jejímž předobrazem mohly být stejně tak dobře velkolepé historické kompozice Prahy jako idea pařížského bulváru, jehož zakončením je administrativní okrsek La Défense. Proto se asi v tomto návrhu výškové budovy objevily i v nejodlehlejší části území – v místě bývalé železniční vlečky. Budiž alespoň částečným ospravedlněním této skutečnosti tehdejší plán, že tudy povede metro D.
Balkón s výhledem na hrad
Zatímco se vedení Prahy dohadovalo o budoucí podobě čtvrti, vlastníci pozemků měli úplně jiné plány a obcházeli magistrát s různými jinými studiemi. A ty, přestože se na první pohled lišily, měly vždy společné jedno – byly plné výškových staveb. Nejen zástupci monitorovací mise UNESCO si totiž všimli, že se jedná o místo viditelné z vyhlídkové terasy Pražského hradu (a co je vidět z Hradu, má samozřejmě výhled na Hrad), a tak bylo jasné, že se jedná o lokalitu, kde se budou byty velmi dobře prodávat. Nejpilnější z developerů si dokonce u Bémovy Rady hlavního města Prahy vyběhal výjimku ze stavební uzávěry. Byl ovšem tak drzý, že development území tvaroval dle britské vlajky a na své pozemky nacpal i obří nákupák. Ten budí na vizualizaci dojem, že se na Žižkově zhmotnil kousek londýnského předměstí.
Proti tomuto projektu se však vzedmul takový občanský odpor, že Discovery Group od záměru nakonec ustoupila a pozemky raději prodala Central Group Dušana Kunovského, znalého místních poměrů. Ten už byl obratnější. Když ukázal novou studii bez obchodního centra, tehdejší rada Prahy 3 v čele se starostkou Vladimírou Hujovou neváhala stáhnout odvolání i správní žalobu. Protože byla upozorňována, že by po developerech měla také něco chtít a hájit veřejné zájmy, nechala je zastavět severozápadní čtvrtinu rozvojového území pouze za povinnost postavit mateřskou školku. Tento závazek, ale začne platit až po kolaudaci poslední budovy v území. Byla to dohoda, která vejde do dějin.
Čím dál hustší město
Mezitím ovšem boje Žižkováků z občanského sdružení Tady není developerovo a opozičního trojkového sdružení Žižkov (nejen) sobě (neplést s Prahou sobě) vynesly Matěje Stropnického až do náměstkovského křesla, aby ho z něj tlak developerů o rok později zase vyrazil. Zastánce udržitelného přístupu k územnímu rozvoji přesvědčoval tehdejšího ředitele IPRu a současného náměstka Petra Hlaváčka, že by na budovu nádraží, od roku 2013 konečně památkově chráněnou, i okolní území měla být uspořádána urbanistická soutěž.
Nakonec ale místo vypsání soutěže Rada HMP (již bez Stropnického) zaúkoluje vypracováním studie Institut plánování a rozvoje. Udaným důvodem je, že vlastníci pozemků, městská část Praha 3 a hlavní město Praha nenalezli shodu na zadání urbanistické soutěže. IPR již dříve, v souvislosti se začínající přípravou Metropolitního plánu, začal kreslit varianty řešení rozvoje území, které vycházely z původní studie zpracovávané pro městskou část. V té byla základní škola umístěna do parku severovýchodně od budovy Nákladového nádraží, což IPR přebírá. Rozvržení parkových ploch se v dalších variantách mění: od příčného celistvého parku přes verzi rozdělení velkého parku na dva menší, křížem umístěné východně od budovy nádraží, po rozdělení na dva samostatné menší parky. Celkem pět různých variant, ale vesměs rozumných.
Později se ale názor IPRu na území mění. Bloky ve studii se postupně zvyšují a zahušťují. Kapacita území roste z předpokládaných osmi tisíc na patnáct tisíc obyvatel. Namísto velkého parku zbyly pásy izolační zeleně podél tramvajové trati a silnic či na strmých svazích. Čelní budova nákladového nádraží má být probourána, křídla budovy mají být dostavěna – sedmdesátimetrovou věží, o jejíž funkci se ale nic neví. Škola zmizela ze sousedství parku – má být v budově nádraží. Dříve protichůdné představy města a developerů o rozvoji území se konečně protnuly. Zdá se, že stavební uzávěra může být sejmuta.
Byty, které zůstanou prázdné
Zapomnělo se ale na městskou část. Její nové vedení, pravděpodobně poněkud zaskočené studií IPRu i postupem bez urbanistické soutěže, v jednání požaduje především snížení kapacity území a související dopravní zátěže, podrobnou a závaznou regulaci zaručující občanskou vybavenost a dopravní řešení bez prodloužení Olšanské, a tedy se zachováním čelní budovy nádraží. Z těchto požadavků IPR vyhoví pouze dvěma – vedením tramvajové trati severně od budovy nádraží a doplněním školy a školky. Škola se tak ve studii opět objevuje, ale na úplně jiném a nejhorším možném místě, kde se kříží dopravní tepny, a na ploše tak malé, že se na ni nevejde ani řádné sportoviště. Je na pozemku z větší části již vlastněném městem – asi aby neukusovala z plochy developerům. Mezitím však stoupla kapacita území natolik, že to vyvolává potřebu další školy, která má být pro změnu umístěna v naprosto nevhodné budově nákladového nádraží a sportoviště má mít na jeho střeše.
Sekyra Group a další developeři tak budou prodávat byty v celkové hodnotě vyšších desítek miliard a zároveň počítat peníze nalité do své budovy nákladového nádraží státem. Lidem, kteří v oblasti bydlí, bude pod okny svištět výrazně víc aut i jiných dopravních prostředků, než jsou zvyklí. A my všichni se budeme dívat, jak je nová čtvrť pro patnáct tisíc obyvatel ponechána napospas volné ruce trhu, třebaže ze současné praxe víme, že majoritní podíl bytů ve srovnatelných projektech je skupován cizinci či firmami pro investice, ne pro potřebu bydlet. Například v nedaleké Rezidenci Garden Towers jsou dle analýzy IPRu byty vlastněny ze 46 procent cizinci a z 24 procent právnickými osobami.
Společenská dohoda?
Proč na školy zbylo to nejhorší místo, kam se pomalu ani nevejdou? Proč se na další potřebnou občanskou vybavenost, jako jsou sociální či zdravotní zařízení a sportoviště, vůbec nedostalo? Proč zmizel park? K čemu bude sloužit sedmdesátimetrová věž? S tím nás nezdržujte, je potřeba stavět, Praha potřebuje byty. Developeři už mají své záměry připravené, a tak jsme si vystačili s doporučenou prostupností bloků.
Jak, komu a za kolik se budou byty prodávat? To je městu jedno. Jsme v Praze éry náměstka Petra Hlaváčka a ten opakovaně zdůrazňuje, že územní plánování je o dohodě. „Běžně mohou občané ke změně územního plánu dávat připomínky sedm dní. Ovšem v případě Nákladového nádraží Žižkov je změna územního plánu veřejnosti představena v CAMPu nad rámec běžného procesu, a doba pro podání připomínek je tak celkem čtrnáct dní.“ Pokud náměstek Hlaváček považuje za dostatečné, že občané dostali v době nejtvrdšího lockdownu dva týdny na to, aby se mohli vyjádřit k tomu nejpodstatnějšímu, co definuje novou čtvrť, nejspíš nepochopil, že dohodou, o kterou jde v územním plánování, je myšlena celospolečenská dohoda mezi vedením města a obyvateli, nikoli dohoda mezi ním a Sekyrou.
Kdy vedení Prahy konečně pochopí, že regulace nejsou nic odporného, ale úplně obyčejného? Jde o nastavení pravidel v zájmu obyvatel čtvrti i města jako celku. Na politickou reprezentaci, která to pochopí, si nejspíš budeme muset počkat.
Autorka je architektka a spolupracuje s neziskovou organizací Arnika.