Už měsíce se v médiích vedou spory o „Zahu Hadid“, budovu s výrazným zlatým designem u Masarykova nádraží v centru Prahy, která se má stát dominantou nové čtvrti zvané Masaryčka. Naprosto ve stínu těchto žabomyších sporů mezi takzvanými staromilci a milovníky současné architektury ovšem zůstává skutečnost, že boj se odehrává úplně někde jinde. Jak se rozhoduje o budoucnosti klíčového rozvojového území Prahy? A co se bude u Masarykova nádraží dít?
Není Zaha Hadid jako Zaha Hadid
Obří stavební jáma mezi Masarykovým nádražím a Florentinem byla pod rouškou archeologického průzkumu realizována už před několika lety, nyní do ní najíždí těžká technika pod záminkou udržovacích prací. V každém případě se má začít už brzy stavět, developer Penta očekává získání stavebního povolení v řádu měsíců. Územní rozhodnutí na stavbu, která je první etapou transformace rozsáhlého rozvojového území, už má.
Město ztratilo vliv nad rozvojem posledního volného území v centru města, přihrálo Pentě skoro dvě miliardy a ztratilo nárok na rozhodování o podobě veřejných prostranství
Kritika, že záměr je předimenzovaný a je určen čistě komerčnímu využití (kanceláře, obchody a restaurace) bez alespoň minimálního podílu bydlení, byla smetena ze stolu. Institut plánování a rozvoje podíl bydlení doporučoval, ale v územním řízení, kdy tak mohl učinit závazně, ho z ničeho nic nepožadoval. Z úvah o tom, že poslední velký pozemek v centru města, v Pražské památkové rezervaci, a navíc v urbanisticky exkluzivní pozici, by nemusel sloužit pouze zisku developera, ale mohl být využit pro veřejnou stavbu, tak nevzešlo nic. Požadavky místních, aby alespoň část obřího pozemku byla využita jako park, byly ignorovány. Všechny tyto oprávněné a důvodné výhrady měly jediný výsledek – Zaha zezelenala. To znamená, že na fasádu byly přidány květináče a byla snížena výška o dva metry: ze čtyřiceti čtyř metrů na čtyřicet dva.
Mimochodem – autorkou návrhu, jehož dokumentace leží na úřadě, není hvězdná světová architektka (ta už je čtyři roky mrtvá) ani její studio, ale pražský ateliér architekta Jakuba Ciglera. Studio Zaha Hadid Architects sice vytvořilo původní koncepci, ale od té doby práci lokálních architektů především supervizuje. Holt není Zaha Hadid jako Zaha Hadid. Na úřadě jí říkají „Jakub Cigler Architekti“.
Kritika upozorňovala na to, že územní rozhodnutí bylo získáno bez zveřejnění na úřední desce, bez účasti spolků i sousedů v územním řízení a pravděpodobně nezákonným způsobem – v rozporu s vyhláškou o Pražské památkové rezervaci a se zásadami územního rozvoje, tedy závazným dokumentem stanovujícím koncepci rozvoje na úrovni kraje, ale i podmínky pro jednotlivá území. Tato kritika byla rozprášena prohlášením vedení města, že přezkoumání (čili kontrolu zákonnosti) tohoto rozhodnutí požadovat nebude.
Namísto toho udělalo vedení města pravý opak – narychlo, přes víkend, připravilo s Pentou dohodu o spolupráci. Zavazuje se k tomu výměnou za sliby týkající se dalších fází projektu – totiž za příslib Penty, že v rozvojovém území bude 40–50procentní podíl bydlení (ovšem pouze pokud to podmínky území umožní) a že na toto území bude uspořádána architektonická soutěž. Řešit, jestli se bude jednat o bydlení finančně dostupné, však vedení města jaksi zapomnělo. Například ve Vídni je běžnou a osvědčenou praxí, že město požaduje podíl bydlení se zastropovanou výší nájmu či prodeje.
Zapomnělo i na občanskou vybavenost – školy, školky, zdravotní, sociální či sportovní zařízení, ale také na parky. Natož na možnost využití posledních volných pozemků v centru města pro kulturu, vzdělávání, vědu, výzkum či jiné celoměstsky významné funkce, o které si exkluzivní poloha tohoto území a jeho skvělá dopravní obslužnost vyloženě říkají. Zkrátka: o takovém rozvojovém impulsu a podmínkách využití území, jaké by si celosvětově uznávané centrum Prahy zasloužilo, vedení města ani neuvažuje.
Nechci slevu zadarmo. Raději za miliardu
Penta přislíbila městu uspořádání architektonické soutěže a podíl bydlení v dalších fázích projektu. Vedení města „na oplátku“ neopomnělo Pentě zvýšit kapacitu pozemků o třetinu. Šlo na to ovšem nenápadně. Pod záminkou vypsání architektonické soutěže, jež má řešit uspořádání území, byly připraveny podněty na změny územního plánu příslušných pozemků. Magistrátní výbor územního rozvoje svolal v polovině července mimořádné jednání. Tyto podněty byly do programu, zveřejněného více než týden před jednáním, přidány dva dny předem. V průběhu léta podněty bez potíží schválila Rada hlavního města Prahy. Ta si totiž brzy po volbách osvojila praxi, kterou před volbami kritizovala – jeden ze členů rady se zdrží hlasování, a tím pádem nejsou členové rady trestně postižitelní, protože hlasování bylo tajné a policie nemůže dokázat, kdo hlasoval pro. Na zastupitelstvu pak tyto podněty prošly úplně hladce – byly schváleny jako součást balíku změn. Než se na začátku září všichni po prázdninách rozkoukali, bylo vymalováno.
Vedení města argumentuje, že pořízení těchto změn územního plánu pomůže stanovit smysluplné vstupní podmínky pro architektonickou soutěž. Zdánlivě se nic neděje, koeficient využití území, tedy kód, který udává kapacitu podlažních ploch zástavby, které může developer postavit, zůstává stejný. Výrazně se snižuje podíl zeleně v území, je totiž navržen tak nízký koeficient, že k jeho splnění postačí zelené střechy. S touto výtkou však vedení města nesouhlasí, stromů tam bude spousta – samozřejmě v ulicích. To sice ano, ale koeficient zeleně udává podíl zeleně na vlastním pozemku developera. Jeho razantním snížením tedy dochází k výrazným ústupkům a dalšímu rozvolňování požadavků vůči Pentě
Další, na první pohled možná nepodstatnou změnou je to, že se ruší nezastavitelné území –budoucí ulice, náměstí a parky. To samozřejmě neznamená, že tam ulice nebudou – budou, vždyť i developer potřebuje ke svým budovám přístup. Vedení města jejich vyškrtnutí z územního plánu odůvodňuje tím, že je čistě formální, a slibuje, že umožní, aby byly v průběhu architektonické soutěže vhodněji uspořádány. To zní sice dobře, je však vyškrtnutí tohoto nezastavitelného území opravdu tak nevinné?
Důsledků je několik. Za prvé: zahrnutím původně nezastavitelného území do funkčních ploch dojde k výraznému zkapacitnění – vzhledem k tomu, že nezastavitelné plochy zabíraly zhruba třicet procent území, dojde ke zvýšení kapacity o třetinu. Penta tímto získává bonus třicet jedna tisíc metrů čtverečních, což je přesně velikost „budovy od Zahy Hadid“. Florentinum, které má zhruba dvojnásobný počet metrů čtverečních kanceláří a obchodů, Pentu stálo 5,4 miliardy korun, se podařilo prodat čínské CEFC za 7,6 miliardy. Pozor: do nákladů si developer počítá i svou vlastní práci na projektu, což může být desetina až čtvrtina nákladů (zadarmo to přece dělat nebude), jeho výsledná marže je tedy ještě o dost vyšší než pouhý rozdíl výše uvedených čísel. Florentinum bylo prodáno v roce 2016, od té doby ceny nemovitostí výrazně stouply a pravděpodobně dále porostou. Pokud tedy město „jen tak“ rozšíří kapacitu území o jednu obří budovu, přihrává tím Pentě zhruba dvě miliardy.
Za druhé: zrušením vymezení ulic, náměstí a parků, tzv. veřejně prospěšných staveb, zanikne předkupní právo pro město na tyto pozemky. V případě jejich prodeje tedy nebude mít město přednost a koupit je může kdokoli. Za třetí: v případě, že pozemky bude chtít město i bez předkupního práva vykoupit, bude je vykupovat za nesrovnatelně vyšší cenu. Odhadní cena se totiž zásadně odvíjí od funkčního využití stanoveného územním plánem. Za čtvrté: když obec změní území z nezastavitelného na zastavitelné, lze to snadno, ale chce-li změnit zastavitelné území zpět na nezastavitelné, jde to těžko – stavební zákon totiž obcím ukládá povinnost finanční kompenzace vlastníkovi. Město by tedy kromě ceny pozemků muselo Pentě ještě navíc vyplatit ušlý zisk. Tedy ony výše uvedené dvě miliardy.
Ve výsledku to tedy pravděpodobně znamená, že město ani vykupovat pozemky nebude – zůstanou soukromé, jako třeba prostranství u Florentina či Quadria. Město jejich podobu nebude moci ovlivnit a nebude mít možnost rozhodnout třeba ani o takové marginálii, jako je umístnění laviček. A to na území o 5,6 hektarů – což odpovídá zhruba velikosti Františkánské zahrada s celým přilehlým značně velkým blokem domů, prostorem mezi Václavským náměstím a ulicemi Vodičkovou, Jungmanovou, Palackého a 28. října.
Bude soutěž regulérní?
Město ztratilo vliv nad rozvojem posledního volného území v centru města, přihrálo Pentě skoro dvě miliardy a ztratilo nárok na rozhodování o podobě veřejných prostranství – to vše bylo vyměněno za podíl bytů v území (pravděpodobně luxusních či investičních) a za uspořádání architektonické soutěže. Stálo to za to?
Jaké bude zadání soutěže, zatím nevíme. Jisté však je, že bude vycházet z výše uvedených podnětů na změny územního plánu, které smysluplné využití území svými přehnanými kapacitami a téměř nulovými požadavky na parky či funkční skladbu znemožňují. Podkladovou územní studii pro tyto změny zpracovalo stejné architektonické studio, které pracuje pro developera. Ukázkový střet zájmů architekta však jako by neexistoval – zdá se, že zájmy developera i města jedno jsou.
Architektonickou soutěž nebude vypisovat město, ale Penta a ČSAD. Předseda výboru územního rozvoje Petr Zeman zdůrazňuje: „Chceme, aby Penta zvolila dobrého organizátora soutěže.“ Jestli se bude jednat o regulérní soutěž podle pravidel České komory architektů, zatím také nevíme. Vodítko nám však může poskytnout již vypsaná soutěž na náměstí mezi Masarykovým nádražím a plánovanou „stavbou od Zahy Hadid“. Jejím vypisovatelem je rovněž Penta, nikoli město, přestože se jedná o veřejné prostranství v jeho vlastnictví. Jak upozornila organizace Arnika, čtyři z pěti architektů z části poroty, která by měla být nezávislá, pro Pentu dlouhodobě pracují. Soutěž nemá vypsané ceny a odměny, pouze „skicovné“ za postup do druhého kola, jehož výše je tak nízká, že za ni nelze návrh vytvořit (stačí asi tak na konzultaci s dopravákem a krajinářem), kritéria pro výběr vítěze jsou naprosto obecná a lhůta pro odevzdání návrhů velmi krátká. Porušeny jsou tak všechny základní požadavky soutěžního řádu komory architektů.
Ale zpět k připravované soutěži na transformaci území. Rada hl. m. Prahy 21. prosince (projednávání velkých developerských projektů v době vánočních či letních prázdnin je velmi oblíbené) schválila materiál, podle kterého se nakonec vlastně nebude jednat o soutěž, ale o jakési soutěžní workshopy. Z přihlášených týmů vybere porota na základě portfolií pět soutěžních týmů. Formálně tím bude splněna podmínka otevřenosti, ve skutečnosti je dán značný prostor developerovi, aby si mohl vybrat, kdo se mu hodí. Developer totiž platí organizátora soutěže, který stanovuje kritéria i nominuje porotu. Na tyto soutěžní workshopy bude přizváno množství účastníků ze všech možných institucí. Nikoli však proto, aby jejich požadavky byly zapracovány do soutěžního zadání, ale pouze proto, aby se mohli vyjádřit. Jejich vyjádřením to ale skončí. A za výsledek nikdo konkrétní neponese zodpovědnost, protože se na něm všichni podíleli. Hra se bude hrát dál tak, jak byla rozehrána: bez pravidel. Vyhrát nakonec může i stejný architekt.
Autorka je architektka, spolupracuje s neziskovou organizací Arnika.