Grafika Alarm / Petr Kněžek
Daň z nemovitosti je v Česku v posledních letech jako mytický nástroj, který je zapovězeno použít. Všichni víme, že je možné ji zvýšit, v souvislosti s krizí bydlení se tato možnost navíc zmiňuje čím dál častěji. Zůstává však u zmínek a doporučení odborníků. Politické strany, které jsou v Česku zastoupeny v parlamentu, považují za téměř neslušné o ní mluvit. Ať už si skutečně myslí, že by se zvýšení daně projevilo negativně, nebo jsou toho názoru, že by je připravilo o voliče či koaliční partnery. Jde o nástroj, u kterého výhledově není šance, že by mohl být použit. Přesto, že nám to radí odborníci napříč obory i mezinárodní organizace, jako je OECD.
I ministr Ivan Bartoš považoval během letošní debaty o bydlení v pražské Městské knihovně za nutné se nejprve vůči dani z nemovitosti vymezit principiálně. „Regulatorní roli daní vnímám takto: co je prospěšné, to bych nedanil. Proto Piráti chtějí například snížit zdanění práce, které je u nás vysoké. Danil bych to, co je škodlivé. Když někdo například prodává pneumatiky – auta kouří a znečišťují vzduch, což má stopu na životním prostředí – logicky uvažuji o dani jako o regulaci. U danění nemovitosti to tak jasné není,“ formuloval Bartoš svůj názor a dál v debatě akcentoval především společenský narativ, který podle něj není danění nemovitostí nakloněn.
„Otázka daní je v Česku citlivá. Je pravda, že jsme účastni na vládě, kde říkám věci tak, jak si je myslím. Nicméně dokud narativ není jiný, tak se debata těžko vůbec otevírá. Ten protichůdný diskurz je tak silný, že nemáte šanci.“ Jedním z důvodů, proč podle Bartoše nechce zvyšovat daň z nemovitosti veřejnost, je to, že nerozumí jejímu účelu. „Nemyslím si, že lidé vnímají, že odvedením daně v území přispívají do kasy městské části nebo města, a dostávají za to nějakou službu, která jim fakticky jejich nemovitost zhodnocuje. Špatně se to vysvětluje,“ dodal ministr.
Podle tohoto výzkumného institutu se Česko řadí k nejnerovnějším zemím Evropy. Nejbohatšímu jednomu procentu Čechů patří jmění ve stejné hodnotě, jakou má celkový majetek „dolních“ 90 procent.
„V našem režimu bydlení založeném na vlastnictví by zvýšení daně z nemovitosti bylo extrémně nepopulární,“ souhlasí sociolog a expert v oblasti bydlení Petr Kubala ze Sociologického ústavu Akademie věd ČR. „Jen si vzpomeňme na situaci z loňského roku, kdy Piráti pouze interně diskutovali o možném zvýšení daní z nemovitosti a jaká hysterie kolem toho propukla,“ připomíná. Bartošova strana také ještě v roce 2017 chtěla obcím umožnit zvýšit daně z dlouhodobě neobydlených bytů. I od toho už ale upustila, její posun v tomto ohledu dokládá letošní ministrova odpověď pro Novinky. „Není ničí ambicí zasahovat do tohoto vztahu, který je čistě tržní,“ reagoval na dotaz ohledně investičních bytů a toho, jak docílit, aby se dostaly k lidem.
Ve zmiňované debatě nevyloučil, že v budoucnosti bude možné veřejnost i politickou scénu přimět k pochopení toho, že kvůli nízké dani tratíme. „Donedávna bylo v Česku i sociální bydlení za socialistický výmysl,“ relativizoval svoje předchozí vyjádření. Zároveň však nijak nenaznačil, že se budou Piráti v následujících letech o efekty možného zvyšování daně z nemovitosti zajímat.
Jediná ve sněmovně zastoupená strana, která vůči zvyšování daně z nemovitosti nemá zcela odmítavý postoj, je tak už od dob společné předvolební kampaně se Stanem zcela synchronizovaná s názorem ostatních. Ve zkratce ho v anketě serveru Peníze formuluje Vladimír Staňura, hlavní poradce České bankovní asociace. „Skoro 80 procent lidí v České republice vlastní nemovitost. Myslím, že žádný politik nenajde odvahu jít proti 80 procentům voličů. Za mě tedy nenavyšovat. Politicky je to neprůchozí téma.“ Slovy ministra financí Zbyňka Stanjury je to dokonce „nebezpečný“ nápad. „Nechápu, proč by měl stát trestat někoho za to, že si pořídil bydlení. Kromě toho se vyšší zdanění promítne do ceny nájmů a jediný, kdo na to doplatí, jsou právě nájemníci,“ napsal ještě před volbami na svůj facebookový účet.
Pár stovek ročně
Tímto argumentem v Česku většina debat končí. A to i přesto, že za byt o velikosti 70 metrů čtverečních zaplatíte v některých částech Prahy, kde je daň nejvyšší, jen o něco více než tisícikorunu ročně (v některých ještě méně). Takový byt vám přitom během pár let může vydělat několik milionů. Za stejně velký byt v Brně, kde jsou dnes nájmy také rekordně vysoké, platíte výrazně méně než tisícovku. A to i v době, kdy Česko už několik let pociťuje krizi bydlení, jakou ve své novodobé historii nezažilo. Dílem proto, že systematickou bytovou politiku u nás vedou jen v některých městech. Regulativní nástroje k jejímu formování se nepoužívají, města byty často stále jen prodávají.
Na celostátní úrovni politici na nedostupnost bytů zatím příliš nereagují, pokud nepočítáme zvýšení normativních nákladů u příspěvku na bydlení, ke kterému vládu přiměla až energetická krize. Ministr pro místní rozvoj a ministr práce a sociálních věcí sice oznámili, že do konce roku by chtěli mít hotový základ zákona o dostupném bydlení, v principu jde ale stále o starý známý zákon o sociálním bydlení, o který se Česko pokoušelo už několikrát. Je zatím velkým otazníkem, v jaké podobě vznikne a je nepravděpodobné, že by pouze zákon samotný mohl mít na finanční dostupnost bydlení v Česku vliv. Podle údajů platformy Za bydlení s ní dnes má problém až milion lidí. Díky zákonu bude nejspíš navýšen pouze počet sociálních bytů pro nejzranitelnější obyvatele. Pokud skutečně vznikne.
K výraznější aktivitě vedla krize bydlení spíš lokální politiky a odborníky napříč obory, kteří na ni systematicky upozorňují. Zmiňovaný Petr Kubala z Akademie věd je součástí týmu, který pod vedením známého sociologa bydlení Martina Luxe minulý rok dokončil výzkumný projekt nazvaný Dráhy bydlení mileniálů. Ten se zabývá zhoršující se bytovou situací mladých Čechů. Kubala, Lux, jeho kolega Tomáš Hoření Samec nebo odbornice na bydlení z Ostravské univerzity a výzkumnice v oboru sociální práce Eliška Černá dlouhodobě mluví o tom, že krize bydlení je závažným problémem, jehož řešení bude podle expertů muset být komplexní a adresovat příčiny bytové krize. Nebude tedy možné dál sázet na jediný recept české pravice, kterým je usnadňování cest k hypotéce a sliby o zlepšení stavebního zákona.
Jak Lux vysvětlil například v tomto podcastu Hospodářských novin, Česku by prospělo spíš snížit poptávku po bytech navyšovanou lidmi či institucionálními hráči kupujícími už několikátý byt v pořadí. „Spousta stran přichází naopak s programem, který by tu situaci mohl ještě zhoršit,“ upozornil před minulými volbami do poslanecké sněmovny. „Často se zmiňuje, že důvodem je pomalé povolování staveb, tedy že problém je na straně nabídky, nicméně podle našich výzkumů se ukazuje, že dominantní jsou faktory na straně poptávky,“ uvedl Lux s tím, že je třeba zchladit zájem o investiční byty. „Doporučil bych třeba daň z nemovitosti,“ dodal, což vzbudilo překvapení moderátora podcastu Petra Honzejka – podle něj žádná „partaj“ nikdy nemůže oznámit, že zvýší daň. „Je to nepopulární opatření, ale tenhle trh nepopulární opatření vyžaduje,“ odpověděl Lux.
Přenastavit daňový mix
Ocitáme se tak v situaci, kdy odborníci vyslovují názory, které politická scéna nevnímá a raději ignoruje. Jsou přitom v souladu se světoznámými zahraničními vědci a vědkyněmi, například socioložkou Saskií Sassen, která dlouhodobě upozorňuje na problém financializace bydlení. Stejnému tématu se věnuje například Belgičan Manuel Aalbers a vyjadřuje se k němu třeba i ekonom Joseph Stiglitz. Právě tento fenomén – skupování bytů ve velkém na investice movitějšími vrstvami i institucionálními hráči – je v Česku stále ignorovaný, a právě proto převládá přesvědčení, že krizi vyřešíme prostě tím, když postavíme hodně bytů. Velká míra bezpečnosti investic do bydlení však v současnosti znamená, že když jich hodně postavíme, tak jich hodně skoupí ti, kteří už bydlení mají, upozorňují akademici.
Pokud se podíváme do Zprávy OECD o dostupnosti bydlení v Česku, která vznikla ve spolupráci s ministerstvem pro místní rozvoj na základě dat z 1 877 českých obcí během roku 2020, zjistíme, že doporučení zvýšit daň z nemovitosti patří mezi šest klíčových kroků potřebných pro řešení krize. Kromě toho zpráva doporučuje soustředit výstavbu do míst, kde je vysoká poptávka, zajistit alternativy k vlastnickému bydlení včetně nájemních bytů, navýšit počet sociálních bytů a zajistit přístup k nim sociálně nejohroženějším rodinám. Dále doporučuje pořizovat územní plány pro celé metropolitní oblasti.
Finance, které by obce zvýšením daně získaly, OECD navrhuje investovat do navyšování bytových fondů. Zpráva dodává, že je potřeba daň odstupňovat, zajistit, aby jí netrpěli nízkopříjmoví a nastavit podle hodnoty majetku, ne podle metrů čtverečních. Na to, že je daň v Česku extrémně nízká, tato organizace upozorňuje opakovaně, a to v rámci varování, která se týkala špatného nastavení celého českého daňového mixu – tomu se věnuje předchozí text Jana Bělíčka z tohoto cyklu. „Česká republika má podle všeho nejnižší příjmy z majetkových daní ze všech zemí OECD,“ píše Bělíček. „V zemi, kde panuje relativní příjmová rovnost a poměrně velká nerovnost majetková, se jedná o alarmující zprávu.“
O nutnosti přenastavení celého daňového mixu v Česku mluví nejenom ekonomové Jan Bittner a Petr Gočev v Bělíčkově textu. Vzrušujícím čtením mohla být ještě před volbami v roce 2021 uveřejněná anketa serveru Peníze.cz, který shromáždil celkem sedm odpovědí ekonomů i jiných odborníků na otázku, zda je třeba zvýšit daň z nemovitosti. „Je vůbec reálné, aby se Česko za současného stavu veřejných financí vyšším nemovitostním daním vyhnulo, ať už ve volbách uspěje kdokoli?“ ptali se redaktoři doslova.
Na potřebu bavit se o daních komplexně upozornila v anketě například Helena Horská, hlavní ekonomka Raiffeisenbank, a členka KoroNERV-20, podle které jsou neduhy daňového systému v Česku všem známy. Jsou jimi příliš vysoké zdanění práce a podprůměrný výnos z daně z příjmů a nemovitostí. Zároveň však ekonomka zdůraznila povrchnost diskuse o parametrických změnách. „Vede to pouze k závěru zvýšit daň z nemovitosti. To, že tato daň má silný redistribuční charakter, že může zásadně ovlivnit dostupnost nájemního bydlení bez existující alternativy například v podobě obecních nájmů, že násobné vlastnictví nemovitostí je pro mnohé individuálním „pojištěním“ příjmů na stáří, protože si uvědomují, že současný důchodový systém jim ochranu neposkytne, se v diskusích objevuje pořád velmi málo.“
Domeček na vesnici a byty v Pařížské
Nutno dodat, že se v diskusích málo objevuje také možnost odstupňovat daň z nemovitosti a nastavit ji podle hodnoty majetku, jak doporučuje OECD nebo například sociologové z Akademie věd. „Často se proti zvyšování daní z nemovitostí argumentuje fenoménem tzv. chudých vlastníků, tedy těch rodin nebo seniorů, kteří by další peníze dát nemohli a propadli by se ještě hlouběji do chudoby,“ říká Petr Kubala. „Proto by se mělo o zvýšení daní z nemovitosti uvažovat progresivně, tedy tak, že kdo vlastní například jednu dvě nemovitosti, v nichž skutečně bydlí, platil by stejně jako doposud. Od vyššího počtu bytů by se platilo výrazně více a u prázdných bytů by daňové zatížení bylo extrémně vysoké. Takováto opatření mohou tlumit poptávku po bytech čistě na investici, která je v pozadí krize dostupnosti bydlení.“
Ještě konkrétnější je na toto téma sociolog Daniel Prokop. „Řada států to řeší tím, že daň se platí z ceny nemovitosti, takže z domečku na vesnici za dva miliony ji prakticky neplatíte, ale když vlastníte tři byty v Pařížské, tak ano a hodně. U efektu na zvýšení nájmů by šlo zvážit kombinaci se snížením daně z pronájmu – aby pro pronajímaný byt byla tato změna vlastně neutrální a zatížila nepronajímané nemovitosti.“ S tím, že zvýšení daně by mohlo být selektivní, souhlasí i další oslovený ekonom. „Pokud bychom si však jako politický cíl zvolili nebýt příliš daleko od poměrů v západní Evropě, pak daň z nemovitosti je zralá na razantní posílení,“ říká Michal Skořepa z České pojišťovny.
Ještě hlouběji jde Petr Jánský z Institutu ekonomických studií FSV UK, který s kolegou Jiřím Šatavou vypracoval v roce 2011 analýzu tématu na příkladu Prahy. „Daň z nemovitých věcí lze změnou zákona převést alespoň částečně z kompetence obcí na celostátní úroveň a její zvýšení lze tak například spojit se snížením zdanění práce (daň z příjmů fyzických osob, sociální nebo zdravotní pojištění). Lze ji také zvyšovat pozvolna (například v průběhu deseti či více let), aby se omezily dopady na lidi s nízkými příjmy, pro které může být náročné nebo nemožné zaplatit zvýšenou daň. Měnit se dá průběžně, a tedy minimalizovat případy toho, kdy by změny způsobily výrazné a nechtěné změny chování v čase.“ Jánský, podobně jako Prokop, neadresuje jen potřebu navýšit státní rozpočet v době krize, oba odborníci se vztahují k tématu důležitému pro kondici české ekonomiky, a to k tématu majetkové nerovnosti.
Té se v České republice systematicky věnují výzkumníci z Prokopem založeného PAQ Research. „Vysoká majetková nerovnost je problém zejména v tu chvíli, kdy je majetek převážně nabýván dědictvím, a ne vlastní prací a pílí,“ cituje výzkumná zpráva PAQ z loňského roku Thomase Pikettyho. „V tomto případě silně narušuje mezigenerační sociální mobilitu. Vysoká koncentrace majetku představuje také společenskou moc a může se skrze ovlivňování politiků a veřejných politik promítat do demokratických procesů. Proto se právě v dnešní době zděděný majetek dostává do popředí. Pomalejší nástup technologických inovací, stárnoucí populace a přeshraniční toky kapitálu umožňující větší návratnost kapitálu v porovnání s příjmem z práce dále prohlubují majetkovou nerovnost.“
Jako v 19. století
Majetková nerovnost u nás dosud nebyla podle Jakuba Komárka z PAQ Research zmapována – kvůli neexistujícím datům o majetkové distribuci. „Jedinou možností jsou odhady na základě nepřímých datových zdrojů,“ říká Komárek, který pro Český rozhlas okomentoval studii odhadů majetkové distribuce v ČR od Credit Suisse Research Institute. Podle tohoto výzkumného institutu se Česko řadí k nejnerovnějším zemím Evropy. Nejbohatšímu jednomu procentu Čechů patří jmění ve stejné hodnotě, jakou má celkový majetek „dolních“ 90 procent.
„Struktura společnosti a ekonomický vývoj posledních dvou až tří dekád se vrací k tomu, jak je známe z konce 19. nebo počátku 20. století. Příjem z kapitálu hraje větší roli než příjem z práce. Tedy čím více majetku vlastníte, tím je pro vás snazší ho dále kumulovat a bohatnout,“ říká Komárek pro Rozhlas. „Zažíváme pomalejší ekonomický růst než ve druhé polovině minulého století a zároveň nižší produktivitu práce, ve společnosti je také méně mladých lidí v produktivním věku.“
Podle Komárka se majetek kumuluje u starších lidí a následně se dědí mezi méně a méně lidmi. „V druhé polovině 20. století byla demografie v západních zemích mladá. Koláč bohatství se každých dejme tomu patnáct let zdvojnásobil, byl prostor pro to si z něj vzít. Teď ten koláč roste pomaleji a větší vliv má to, jak ho dělíme mezi sebou,“ vysvětluje a dodává, že zatímco během socialismu neměla většina lidí prostor pro to nějaký kapitál získat, ročníky produktivní až po roce 1989 už budou do důchodového věku vstupovat s kapitálem.
Aby se usnadnil přístup mladších ročníků k majetku, mělo by se i podle něj snížit zdanění práce. Zvyšování daně z nemovitosti by mělo podle analytika předcházet získání přesných dat o tom, jak je majetek koncentrován. „Teprve pak bychom měli jasnější představu a nemuseli se odkazovat na odhady, jejichž metodologii kritici z principu nedůvěřují. Hlavním úkolem společnosti je vytvořit tlak na to, aby byla vůle začít data sbírat.“ Zaměřit bychom se podle Komárka měli na to, jak by v tomhle ohledu šlo zdanit na jedné straně zahraniční kapitál a na druhé nikoliv střední nebo vyšší střední třídu, ale tu nejvyšší vrstvu. Státnímu rozpočtu by podle něj pomohlo také zdanění digitálních korporací, v tom se však musí spolehnout na Evropskou unii.
„O majetku v Česku nejsme zvyklí mluvit, je to tabu, abychom si nezáviděli. Naše společenská debata zůstala v devadesátých letech. Jakákoliv ekonomická témata spadají do zjednodušování a nálepkování, místo toho abychom s chladnou hlavou využili státní aparát a statistický úřad ke sběru dat. Jsme zvyklí na to, že velká část společnosti mohla v devadesátých letech privatizovat byty a majetkově se tak zabezpečit. Že to má strukturální dopady na budoucí vývoj společnosti, neřešíme,“ dodává Komárek.
Kolik získá vaše obec
Na závěr se od mírnění majetkových nerovností pojďme vrátit k souvisejícímu a stále citelnějšímu problému – krizi bydlení. Vynakládání více než 40 procent příjmů na bydlení u nás zatěžuje až 350 tisíc domácností. Pokud k nim přičteme ty v bytové nouzi a bytovou nouzí ohrožené, vyjde nám milion lidí, kteří mají s bydlením problém. Stát by těmto lidem mohl pomoci například, podobně jako v Německu, ale i Holandsku nebo Irsku, které také trpí bytovou krizí, zahájením masivního navýšení obecních bytových fondů. Existují různé způsoby, jak může na krizi reagovat – vzhledem k tomu, že sociálního bydlení je u nás pouhých 0,4 procenta a obecní bytové fondy v devadesátých letech téměř zanikly, může být aktivita právě v tomto směru významná.
„Výnosem z daní z nemovitostí by se mohla financovat rekonstrukce obecních bytů nebo nová výstavba. Bylo by možné financovat výstavbu sociálního nebo startovacího bydlení, které by poskytovalo dostupnější bydlení různým skupinám obyvatel,“ říká Petr Kubala a souhlasí s ním například dosluhující pražský náměstek primátora pro oblast rozpočtu a financí Pavel Vyhnánek. „Vyšší daň by odblokovala rozvoj, protože kdyby fungovala, mohly by z ní obce své rozvojové investice financovat. Dnes, když zainvestujete do města, zvýšíte hodnotu místních nemovitostí, ale celou tu hodnotu dostane pouze držitel nemovitosti. V budoucnu by se o tento profit mohlo rozdělit město s držitelem. Myslím, že by to bylo spravedlivé, města by pak mnohem víc investovala,“ řekl Seznamu, kde v létě vyšel přehled jak v současné době využívají české obce daň z nemovitosti. „Podle aktuálního zákona by se na těchto daních mohlo vybrat i pětkrát víc, obce toho však většinou nevyužívají,“ upozorňuje Kateřina Mahdalová autorka textu nazvaného „Jakou ve vaší obci platíte daň z nemovitosti? Asi menší, než by bylo možné.“
Opustit staré představy
Zvýšení daně z nemovitostí určitě není zázračným receptem, který by mohl vyřešit krizi bydlení, výrazně navýšit státní rozpočet a zmírnit majetkové nerovnosti v Česku. Je však jedním z potřebných nástrojů, jejichž vzájemnou kombinací by se v Česku dala bytová politika začít budovat. Pokud by se Česko rozhodlo lépe zabezpečit svoje obyvatele, právě výnos z daní by mohl částečně pokrývat novou výstavbu nebo výkupy bytů do obecního vlastnictví.
Někteří pražští politici včetně dosluhujícího náměstka pro územní rozvoj už začínají zvedat téma profesionálně spravovaného městského bytového fondu. Tedy subjektu, který by, po navýšení počtu bytů, mohl fungovat díky úvěrům od Evropské investiční banky a z vlastních výnosů financovat svůj růst. Nájemníci by platili netržní sumu peněz vysokou pouze tak, aby byla pokryta správa a údržba. Při dostatečné velikosti by bytový fond města mohl nabízet záchrannou síť nejen sociálně nejslabším, ale například studentům, kteří v Praze nezvládají platit nájem, osamělým seniorům přežívajícím na základních potravinách nebo mladým rodinám, které bydlení nezdědily a mají podprůměrné příjmy. Pro tyto skupiny obyvatel, a nejen pro ně se totiž hlavní město stává nedostupným. I jiná velká česká města by v dlouhodobém horizontu profitovala, pokud by vlastnila alespoň 10 procent bytů na území města. Na této úrovni už by města mohla promlouvat i do tržní ceny bydlení.
Zdá se, že hlavní a masivní překážkou vedení aktivnější bytové politiky, jejíž součástí by mělo být i zvýšení daně z nemovitosti, představuje v Česku neochota či obavy politických stran vysvětlovat voličům komplikované problémy dnešního Česka a nabízet na ně řešení. Část politické scény se pohodlně uvelebila v myšlenkových schématech utvořených v devadesátých letech a nehodlá na svých názorech nic měnit. Z duše jí mluví ekonomové jako je Lukáš Kovanda, podle kterého se prostě nemají zvyšovat žádné daně – bez ohledu na situaci, ve které se Česko nachází. Roli pak hraje i dnešní adorace práce marketingových specialistů. Úspěch Babišovy strany měl vždy základ v tom, jak dobře jeho marketingový tým dokázal vystihnout pocitové rozpoložení velké části české populace a zároveň využít široce sdílené narativy.
Pro zvýšení daně z nemovitosti by některý z politických subjektů musel být odhodlaný prolomit přesvědčení, že strany musí opakovat jednu ze známých manter, aby se dostaly do parlamentu. A nejen to – aby mohlo zvyšování daně přinést dobré výsledky, musela by být daná strana připravena opatření dobře nastavit a doprovodit ho dalšími kroky. Nadějné vyhlídky zatím nemáme, je ale možné, že strany budou postupně donuceny uvažovat o aktivnější bytové politice – prostřednictvím stále se zhoršující bytové krize.
Autorka je redaktorka Alarmu.
Text vznikl ve spolupráci s nadací Rosa Luxemburg Stiftung.
