Foto Singlespeedfahrer, Wikimedia Commons, CC0 1.0
Německo je zemí nájemníků – v roce 2021 tam v nájmu žilo v průměru těsně přes 50 procent obyvatel, tedy nejvíce v Evropské unii. Ve velkých městech, jako je Berlín, atakuje jejich podíl dokonce 80 procent. Není tak divu, že jsou podmínky nájemního bydlení v zemi daleko více v centru pozornosti než kupříkladu u nás, ačkoli je v Česku situace nájemníků v mnohém dokonce ještě horší než u sousedů.
Naposledy rozčeřil vody německé politiky plán přijatý minulý týden poslaneckým klubem vládní sociální demokracie (SPD), jehož cílem bylo výrazně omezit tempo zvyšování nájmů. Aktuálně je podle platné legislativy možné zvýšit nájem o maximálně 20 procent v průběhu tří let, v místech, kde je situace s bydlením mimořádně napjatá, jen o 15.
Připomeňme, že první z omezení obsahuje i náš občanský zákoník, málokdy je ale v praxi relevantní, protože de facto platí pouze pro smlouvy, které alespoň tři roky vůbec trvají. V Česku je totiž zvykem uzavírat smlouvy na jeden rok, čímž se pronajímatelé příslušnému opatření automaticky vyhýbají. V Německu lze v kontrastu s tím nájemní smlouvu na dobu určitou uzavřít jen za úzce vymezených podmínek – například když je v době jejího podpisu již naplánovaná budoucí rekonstrukce bytu nebo jeho užívání majitelem. Uvedené opatření se tak u sousedů na rozdíl od nás týká drtivé většiny nájemníků.
Symptomatické je, že ani náš nedávno představený záměr zákona o podpoře v bydlení problém s dramaticky stoupajícími nájmy nijak neřeší.
SPD nyní přichází se záměrem snížit přípustné tempo zvyšování nájmu na pouhých šest procent za tři roky, ale celkově jen do výše, kterou je v dané lokalitě obvyklé platit. Nájmy, které jsou předražené už nyní, by se tedy nemohly zvedat vůbec či jen minimálně. Návrh tím jde dál, než co si strany německé vládnoucí koalice tak jako tak předsevzaly – ve vládním prohlášení figuruje plán omezit možnost zdražování pouze v obzvlášť zkoušených místech z 15 na 11 procent v průběhu tříleté lhůty.
Drahý Berlín je levnější než Praha
Implementaci tohoto vládního závazku však brzdí protržní liberálové z FDP a poslanecký klub SPD usoudil, že v mezičase si přiostřená situace žádá debatu o přísnější regulaci, zejména jsou-li domácnosti zkoušené nejen zvyšováním nájmů samotných, ale i cen za energie a mnoho dalších věcí. Nájmy v Německu každopádně v druhém kvartále 2023 v průměru meziročně stouply o více než šest procent, v nejhůře postižených spolkových zemích, tradičně zejména v městském státě Berlín, ale atakují až desetiprocentní zvýšení.
V nominálních hodnotách jde například v německém hlavním městě o zvýšení v průměru na asi 13,30 euro za metr čtvereční, tedy v přepočtu 319 korun. Srovnejme si tuto částku s nejnovějšími čísly pro Česko. Celorepublikový průměr v druhém letošním kvartálu činil 281 korun na metr čtvereční, ale v hlavním městě už je průměrná výše nájmu 373 korun na metr čtvereční, čímž ty berlínské dalece přesahuje. Obyvatelé německé metropole přitom vydělávají v průměru přinejmenším 1,5krát tolik, co lidé v Praze, nájemní bydlení je pro ně tedy pořád výrazně dostupnější.
Neporovnatelné je i tempo růstu nájmů, pro Česko se meziroční průměr v poslední době pohybuje ve dvoumístném řádu, pro Prahu šlo mezi minulým a předminulým rokem dokonce o 22procentní zvyšování nájmů, jen mírně zaostávají další velká města jako Brno nebo Ostrava. Existuje tedy obrovský rozdíl mezi tím, kdy situaci za alarmující považují v Německu a jak se o poměrech na trhu s nájemním bydlením přemýšlí u nás.
Symptomatické je, že ani náš nedávno představený záměr zákona o podpoře v bydlení problém s dramaticky stoupajícími nájmy nijak neřeší. Na co naopak explicitně různými opatřeními reaguje, jsou obavy pronajímatelů z „neplatičů“, které dlouhodobě českou debatu opanovávají, nyní jsou dokonce občas výslovně dávány do souvislosti se stoupajícími nájmy a klesajícími reálnými příjmy. Nicméně pro českou veřejnost i politiku přesto problémem očividně zůstávají zejména oni neplatiči – nikoliv příliš vysoké nájmy, které nájemníky do této role, kterou si málokdo vybere z plezíru, zhusta ženou.
Kroky rámované jako dočasné
Minulý týden představený návrh SPD každopádně obsahuje ještě některá další opatření – znesnadnit má například výpověď z nájmu za účelem vlastního užívání majitelem, což je už nyní jedna z mála situací připouštějící výpověď z nájmu vůbec a je sice poměrně přísně kontrolovaná, ale stále umožňuje podvádět a po vystěhování byt pronajímat dále, jen daleko dráž. Změnit by se měla také pravidla pro tzv. indexované nájemné, které automaticky roste s inflací – po zkušenosti velmi vysoké inflace by nově mohlo automaticky růst jen o průměrné zdražení nájemného či být zastropované.
Nakonec chce SPD taky jednoznačně ustanovit, že při pronájmu či prodeji nemovitosti makléře platí ten, kdo ho najal – to představuje velký, zatím zcela nereflektovaný problém u pronájmů i v Česku. S naprostou samozřejmostí se vžilo, že častou provizi, obvykle ve výši jednoho nájmu, realitce platí nájemce. Připočteme-li obvyklou kauci ve výši dalších dvou až tří měsíčních nájmů a zaplacení prvního nájmu dopředu, mohou se nájemci zejména ve velkých městech, kde měsíční platba atakuje klidně 30 000, dostat na nutnost uhradit v podstatě najednou částku klidně daleko přes 100 000 korun.
Návrh německé sociální demokracie každopádně vyvolal celkem očekávatelné reakce. Na jednu stranu je kvitován jako potřebný dočasný razantní krok v neudržitelné situaci – koneckonců ani SPD ho neprezentuje jako dlouhodobé nebo vyloženě systémové řešení, ale jen jako „příležitost pro nájemníky si po masivním všeobecném zdražování na tři roky vydechnout“. Zároveň poukazuje na vládní závazek stavět každý rok 400 000 nových bytů, který by měl trhu s (nájemním) bydlením ulevit dlouhodobě. Pravdou nicméně je, že mu vládnoucí koalice zatím nedostála, a to zejména kvůli nenadálé potřebě věnovat vysoké prostředky na obranu.
Češi bez inspirace i regulace
Odpůrci zase dle očekávání argumentují, že omezení prostoru pro zvyšování nájemného oslabuje motivaci nájemní bydlení vůbec stavět, respektive existující byty pronajímat. Ujal se také argument, že pokud je trh tímto způsobem regulovaný, je daleko náročnější se na něm jako nově příchozí uchytit, protože na něm panuje o dost menší fluktuace. Tomu však příznivci regulace nájemného kontrují, že fluktuace přece není nutně žádoucí, že je často naopak spíš symptomem toho, jak často se musí lidé stěhovat, protože si ve svém dosavadním bytě už nemohou dále dovolit bydlet.
Bude každopádně nadále zajímavé sledovat, jak se v Německu debata a případné konkrétní politické kroky ohledně nového návrhu SPD i všeobecná diskuse o krizi (nejen) nájemního bydlení budou vyvíjet. V Berlíně koneckonců pořád visí ve vzduchu také vyvlastňování velkých koncernů podnikajících právě s bydlením. Berlíňané si ho odsouhlasili v referendu a jedna komise za druhou, od nichž si berlínská politika, shodou okolností taktéž pod taktovkou SPD, ještě slibovala zrušení, se vyslovuje v jeho prospěch, ať už z hlediska financovatelnosti vyvlastnění či jeho souladu s ústavou.
České postoje k nájemnímu bydlení se od těch německých liší z pochopitelných důvodů. Problém se týká menšího počtu lidí a také trpíme specificky postkomunistickým důrazem zejména na vlastnická a disponentská práva vlastníků, potažmo pronajímatelů. A nakonec hraje roli i to, že byt si pronajímají ty nejzranitelnější skupiny, které mohou mít častěji problémy a hůř se tak mohou bránit.
Nic každopádně nenasvědčuje tomu, že by se situace v Česku vyřešila sama od sebe – lidí v nájmu bude s nedostupností vlastnického bydlení jen přibývat a ceny nájemného v neregulovaném prostředí jen porostou. Pokud s tím chce Česko dělat něco jiného než doplácet pronajímatelům víc a víc na dávkách z eráru, mělo by se po zahraniční inspiraci ohlížet, i když se některé nápady mohou ukázat jako slepá ulička. V Německu očividně každopádně ví, že to je pořád lepší než nedělat nic.
Autorka je politoložka.