Foto Thomas Ledl, Wikimedia Commons, CC BY-SA 4.0
Už je nejvyšší čas se k tomu postavit čelem: dlouholetý experiment, během něhož společnost nechala bydlení a užívání půdy napospas svobodnému trhu, přinesl jednoznačně negativní výsledky. Zvyšující se nájmy vyhánějí lidi z jejich domovů. Rostoucí ceny nemovitostí otevírají ohromnou propast mezi lidmi, kteří žijí v pronájmu, a lidmi, kteří nemovitosti vlastní. Stále více lidí si navíc nemůže dovolit ani nájem, ani koupit vlastní byt. Historická centra měst se postupně proměňují v neobydlené zábavní parky, kdežto pracovníci vykonávající práci v sektoru služeb v městských centrech jsou vytlačováni na předměstí.
Mělo by být už naprosto jasné, že selhání trhu je v této oblasti stejně závažné, jako tomu bylo dříve v jiných oblastech, kdy se ve většině demokratických zemí rozhodlo o předání správy nad vzděláváním, dopravou nebo zdravotnictvím do rukou veřejnosti. I v oblasti bydlení, nemovitostí a pozemků potřebujeme řešení, které odpovídá velikosti problému. Bydlení v osobním prostoru, stejně jako pobývání v prostoru veřejném, je pro lidský život stejně zásadní jiné aspekty fungování společnosti, které se už dávno považují za příliš důležité na to, aby byly přenechány libovůli a rozmarům trhu. Ale v oblasti bydlení zůstává problém stále bez seriózní odpovědi. A nabývá obzvlášť tragické podoby.
Bubliny, nebo ruiny
Všechny typy trhů sice vytvářejí ze specifických druhů veřejných investicí soukromé statky, ale realitní trh přetvařuje vše, čeho se dotkne, v soukromý zisk. Město například založí kvalitní veřejnou školu, jejíž vzdělávací funkci lze zpřístupnit všem dětem bez ohledu na bohatství jejich rodin. Realitní trh však může tuto školu prakticky privatizovat tím, že navýší ceny nemovitostí v obvodu. Nebo okres postaví polikliniky, kam mohou chodit všichni obyvatelé bezplatně, ale realitní trh upraví ceny tak, že bude drahé bydlet v jejich blízkosti, a tím je fakticky proměňuje v realitní hodnotu a prodává služby, které měly být poskytovány zdarma. Tyto fenomény realitní privatizace veřejných statků jsou do extrému dovedeny ve Spojených státech, jsou však patrné všude tam, kde funguje trh nemovitostí, a to tím více, čím jsou jeho pravidla uvolněnější.
Čím více je veřejně vlastněných bytů, tím více lidí chápe veřejné bydlení jako věc obecného zájmu a tím silnější je politický tlak na to, aby bylo udržováno a vylepšováno.
V nejlepších časech investují nejkvalitnější města do veřejného prostoru a infrastruktury. Jakmile je ale park zkrášlen díky veřejným financím, ceny nemovitosti v okolí se navýší a veřejný park se stane v podstatě soukromou zahradou pro ty, kteří si v okolí mohou dovolit bydlet. Když se opraví chodníky, když se vybuduje nová tramvajová trať, když se někde založí komunitní zahrada, zkrátka když se udělá cokoliv, co učiní život na nějakém místě příjemnějším, realitní trh tento veřejný prospěch zhodnotí tak, že z něj učiní omezený zdroj, který se prodává jako aspekt vybavenosti místních nemovitostí.
Ale ani když pak realitní bublina splaskne nebo když se majetná třída prostě rozhodne, že urbánní život vyšel z módy, trh neponechá malebná městečka ke společnému užívání chudým. Když je prostor spravován mechanismy trhu, odliv bohatých obyvatel vede ke snižování soukromých investic v daném prostoru. Realitní trh totiž zná jen investici, nebo zanedbání; jen bubliny, nebo ruiny.
Realitní trh nefunguje ani tehdy, když funguje. Buď jsou osobní bydlení a veřejný prostor atraktivní, a tudíž nedostupné veřejnosti, nebo se stávají nevábnými, a jsou tím pádem dostupné jen částečně. Jakmile se nemovitosti stanou cenově dostupnými, znamená to zároveň také to, že klesající hodnoty nemovitostí přivedou k bankrotu ty, kteří se dosud snažili na trhu přežít tím, že utratili své celoživotní úspory při koupi nemovitosti.
Pokusy o změnu
Dílčí pokusy o zkrocení trhu pomáhají jen trochu. Regulace nájemného a progresivní zdanění nemovitostí jistě učinily módní města o něco dostupnějšími, než by byla bez nich. Vyšší daně z nemovitostí dokážou omezit velikost luxusního majetku, což by mělo vytvořit větší prostor pro dostupné bydlení. A pokud by se zdanění uplatňovalo strategicky, mohlo by stimulovat hustotu osídlení, čímž by města získala mnoho výhod v oblasti dostupnosti pro chodce nebo dopravní infrastruktury – a zároveň by to chránilo krajinu před rozrůstajícími se předměstími. Přestože dopady regulace nájemného jsou mezi tržně orientovanými ekonomy považovány za kontroverzní, poskytují takové politiky alespoň jistou stabilitu současným nájemníkům, čímž zpomalují tempo gentrifikace.
Nejefektivnější opatření jsou však ta, která trh nejen regulují, ale také ho nahrazují a vytvářejí smysluplnou a koherentní politiku užívání půdy a bydlení. Mnoho evropských měst s tradicí plánování už se ocitlo v těžkých časech, ale regulace omezovala odliv obyvatel na předměstí, zatímco redistributivní centralizované zdanění udrželo zdroje v populačních centrech i tehdy, když se bohatí odstěhovali. Zběžné srovnání s kterýmkoliv analogickým postprůmyslovým městem ve Spojených státech ukáže, o kolik horší by situace mohla být (srovnejte Bilbao s Clevelandem, Turín s Detroitem, Ostravu s Youngstownem).
Mnohem méně časté, ale významnější jsou experimenty s rozsáhlým veřejně vlastněným bydlením, které mohou zmírnit a potenciálně napravit prokletí prosperity, činící krásná města nedostupnými pro všechny kromě těch nejbohatších. Zatímco regulace nájemného řeší pouze náklady existujícího bydlení, veřejné iniciativy mohou rozšířit bytový fond o cenově dostupné jednotky, a mohou tak tvořit protiváhu k nárůstu cenově nedostupného bydlení.
Zatímco malé cílené projekty sociálního bydlení pro vyloučené skupiny bývají stigmatizované, věčně podfinancované a prezentované jako podpora chudým, případy jako urbanistická politika sociálních demokratů ve Vídni ukazují, že veřejně vlastněné bydlení funguje pozoruhodně dobře, když je aplikované v masovém měřítku – tedy samozřejmě pro vyloučené skupiny, ale zároveň také pro všechny ostatní.
Čím je projekt masovější, tím lépe funguje. Čím více je veřejně vlastněných bytů, tím více lidí chápe veřejné bydlení jako věc obecného zájmu, a tím silnější je politický tlak na to, aby bylo udržováno a vylepšováno, což ho následně činí atraktivnějším a vede městské orgány k tomu, aby ho rozšiřovaly. A vyloučené skupiny obyvatel mohou dále bydlet společně s ostatními v žádaných lokalitách. Dostupnost levnějších bytových jednotek navíc vyvíjí tlak na snižování cen těch bytů, které zůstávají na soukromém realitním trhu.
Umírněná reforma: deprivatizovat realitní trh
Už příliš dlouho zažíváme jednu krizi bydlení za druhou. Už příliš dlouho sledujeme, jak opakovaně selhávají dílčí přístupy. Radikální změny by očividně byly namístě. V oblasti nemovitostí zároveň nemusí být požadovaná změna až tak drastická. K tomu, abychom ji spustili, si musíme jen přiznat, že realitní trh je stejný jako jiné trhy, o nichž už víme, že jsou ze své podstaty náchylné k selhání.
Umírnění vládci vzmáhajících se buržoazních společností si už dávno uvědomili, že volný trh nebyl schopný poskytovat kvalitní a široce dostupné vzdělávání v takové míře, jakou považovali za nezbytnou. K podobným závěrům dospěli také v oblastech hromadné dopravy a zdravotnictví, i když to vyžadovalo větší tlak zdola. Je samozřejmě pravda, že vládnoucí elity Spojených států na to ve své typické letargii dosud nepřišly, ale všude, kde se státy snažily alespoň částečně starat o frustrované obyvatelstvo, nastoupily tam, kde selhal trh, systémy veřejné kontroly a veřejného plánování. Všude tam, kde bylo alespoň trochu politické vůle, byly veřejné systémy úspěšnější než ty soukromé, které nahradily. Je načase na tento seznam přidat i bydlení.
Neznamená to, že by bylo něco špatného na „soukromém“ bydlení jako takovém. Soukromé osoby a kolektivy mohou dělat mnoho dobrého, když se starají o prostory k bydlení či práci. Podobně dnes lidé nadále poskytují dobrovolnou a neplacenou péči svým blízkým a známým, přestože také mají přístup k veřejnému zdravotnictví. Podobně jako se po městech procházejí nebo po něm jezdí na kole, přestože mohou jezdit veřejnou hromadnou dopravou. Podobně jako poslouchají vzdělávací podcasty nebo navštěvují čtenářské skupiny, přestože mají možnost chodit bezplatně do školy. Takové menší osobní iniciativy toho dokážou hodně, ale pokud nejsou koordinované v masovém hnutí nebo ve federálně integrovaných strukturách samosprávy (jinými slovy, pokud se nestanou veřejnými), není v jejich silách efektivně spravovat a ovlivňovat to, jak nakládáme s rozlehlými veřejnými prostory, v zájmu co nejširší škály lidí. Jedině tak je možné garantovat veřejný přístup k místům, kde lidé tak tvrdě pracovali, aby v nich stálo za to žít. Pokud k takové změně bude zapotřebí masové hnutí, už dávno přišel jeho čas.
Autor je filosof.