Foto Shresthakedar, Wikimedia Commons, CC BY-SA 4.0 DEED
Byl rok 2012 a naše pětičlenná skupinka vysokoškolských studentů našla společné bydlení ve starším, ale zachovalém domě v krajském městě. Měli jsme tenkrát radost, protože sehnat volný pronájem byla docela fuška. Abychom zaplatili provizi realitní kanceláři a složili kauci – obojí ve výši jednoho měsíčního nájmu – museli jsme sáhnout do našetřených peněz z brigády. Čert vem realitku a její provizi, ta byla odepsaná. V případě kauce jsme se ale těšili, že ji za nějakých 9 měsíců, až bude pronájem na základě krátkodobé (ani ne roční) smlouvy končit, dostaneme zpátky. Jenže jsme kauci nikdy nedostali.
Majitel bytu, tehdejší ředitel krajské pobočky velké české banky, prohlásil, že se mu zdají trochu opotřebená okna. Že jsme byt předali ukázkově uklizený, nic jsme nezničili (okna byla ve stejném stavu, jako když jsme se nastěhovali) a odstěhovali se ve smluveném termínu, nám nepomohlo. S kaucí jsme se tedy definitivně rozloučili.
Jistě, mohli jsme se přece ozvat, aktivizovat se a situaci řešit. Raději jsme to ale nechali plavat. Protože co zmůže pět mladých studentů proti jednomu majiteli velkého domu? Tehdy jsme zkrátka netušili, že bychom se měli (a mohli) postavit za svá nájemnická práva.
Nedostatečný úklid nebo tvrzení, že byt potřebuje vymalovat, slouží pronajímatelům jako oblíbený důvod k nevrácení celé nebo aspoň části kauce.
Dneska je rok 2024 a žijeme v největší krizi bydlení od sametové revoluce. Průměrné české domácnosti bydlení ukousne 30 procent příjmů, přičemž ještě v roce 2021 to bylo 23 procent. Větší zátěž dopadá na domácnosti v nájemním bydlení: tyto domácnosti průměrně platí za bydlení 44 procent ze svých příjmů. Nedostupnost bydlení se dá také demonstrovat na počtu průměrných ročních platů, které by člověk ke koupi vlastní nemovitosti potřeboval. V Česku je toto číslo největší v celé Evropské unii – ke koupi vlastního bytu potřebujete 15 ročních platů, v Praze dokonce 19. Pro srovnání – Belgičanům nebo Dánům stačí ročních platů 7.
Stále více lidí tak musí bydlet v nájemním bydlení, mnohdy nedobrovolně. Z výzkumů vychází, že více než polovina nájemníků by chtěla bydlet ve vlastním, ale v cestě jim stojí vysoké ceny nemovitostí. A tak jim nezbývá než život v nájmu, který může být v Česku někdy docela tvrdý.
K čemu jsou vratné kauce na světě?
I když je nedostupné bydlení novým normálem, nájemní bydlení je oproti vlastnickému v menšině – týká se čtvrtiny lidí. Co to znamená? Lidé hledající bydlení musí takzvaně brát, co je, a přizpůsobit se pronajímatelům, kteří se mnohdy uchylují k velmi nekorektnímu chování, často až za hranou zákona. Jedním z projevů jejich libovůle je i nevracení kaucí. Proč by ale nájemníci měli mlčet a nechat po sobě šlapat jen na základě toho, že potřebují někde bydlet?
Vratná kauce je pojem, se kterým pod názvem jistota operuje občanský zákoník. Slouží zejména jako jakási záruka, že nájemnictvo bude schopné platit řádně a včas částku za nájem a obecně, že bude dodržovat dohodnutá pravidla. Po skončení nájemní smlouvy dostává nájemnictvo zpět své peníze se zákonnými úroky a jeho cesty s majitelem se rozcházejí.
Když to zrovna dobře nedopadne a po nájemnictvu zůstane dluh na nájemném nebo dojde k vážnému poškození vybavení bytu, majitel si smí kauci ponechat a tím takzvaně nepřijít na hůl. Co když se ale kauce nevrátí a na hůl přijde nájemnictvo?
Ponechat si kauci v případě dluhu na nájemném nebo při vážném poškození bytu je určitě legitimní a dává to smysl. Jak si ale vysvětlit případy, kdy je vše v pořádku, ale přesto nájemnictvo nedostane ani korunu zpět? „Po třetí (!), během 15 let pronajímání bytů, jsem vrátil kauci v plné výši v okamžik předání bytu.“, píše jeden z pronajímatelů na sociální síti X. A jako dostatečně výmluvný důkaz přikládá fotografii špatně uklizeného a na první pohled letitého sporáku, digestoře a kuchyňské linky. V další diskuzi jiný pronajímatel sekunduje „já jsem kauci zatím nevrátil nikdy, buď to tam zkurvili hmoždinkami nebo odřeli lino atd.“
Jsou dotyční pánové v právu? Občanský zákoník říká, že „při skončení nájmu pronajímatel vrátí jistotu nájemci; započte si přitom, co mu nájemce případně z nájmu dluží“. Nájemce je sice povinen vrátit byt ve stavu, ve kterém jej převzal, ale důvodem k nevrácení jistiny „jistoty“, jak tuto částku označuje občanský zákoník, nemůže být běžné opotřebení bytu (snad není velkým překvapením, že i lino se při použití časem odírá).
Nedostatečný úklid nebo tvrzení, že byt potřebuje vymalovat, slouží pronajímatelům jako oblíbený důvod k nevrácení celé nebo aspoň části kauce. Bohužel v naší praxi vídáme, že i náprava drobných nedostatků představuje pro mnohé majitele kuriózně drahý problém. Co víc, na předložených fakturách hájících nevrácení kauce vídáme i položky, které nijak nesouvisejí s porušením povinností nájemce. Dále platí, že pronajímatel si kauci nesmí nechat na rekonstrukci bytu ani k soukromým účelům. Přesto se to děje.
A kdy tedy pronajímateli kauce nebo její část zůstává? Je to jednoduché: teprve když dojde k nadměrnému poškození bytu nebo je třeba provést úpravu, za kterou je odpovědno nájemnictvo. Avšak i v takovém případě pronajímatel musí případnou škodu odečíst z úročené jistiny.
Zda za neoprávněným nevrácením kaucí stojí nedostatečné znalosti občanského zákoníku, nebo touha po snadném zisku, je samozřejmě k diskuzi. Faktem ale je, že pronajímatelé o své základní povinnosti mnohdy ani netuší. Anebo naopak tuší, ale využívají neznalosti nájemnictva. Zákon například stanoví povinnost kauci úročit. Funguje to jako půjčka v bance – při složení kauce nájemnictvo ukládá své peníze k pronajímateli a de facto mu poskytuje termínovaný vklad. V ideálním případě by výše úroku měla být stanovena v nájemní smlouvě. Pokud výše specifikovaná není, podléhá obvyklé úrokové sazbě, kterou by pronajímatel dostal při obdobné půjčce v bance.
Že o úročení kauce slyšíte poprvé? Jak by ne, když leckterý pronajímatel tuto povinnost nedodržuje. Bohužel jsme viděli i takové smlouvy, ve kterých se v rozporu se zákonem tvrdilo, že se kauce neúročí. Jakkoli je takováto pasáž ve smlouvě po právní stránce bezpředmětná, funguje jako nástroj odrazující nájemnictvo od ochrany jeho práv.
Kolik kaucí složíš, tolikrát jsi člověkem
Složením kauce také nájemníci a nájemnice majiteli dokazují, že jsou pronájmu hodni. Jak například píše jeden z diskutujících na sociální síti X „někomu, kdo nemá po ruce 36 tisíc bych svůj majetek také nepůjčil“. Jenže kolik kaucí by podle pronajímatelů měl nájemník složit, aby mohl naplnit tak základní lidskou potřebu, jako je mít kde bydlet? Jednu? Dvě? Deset?
Zákon stanoví maximální výši vratné kauce až na trojnásobek měsíčního nájmu. Při průměrné ceně nájmu 24 900 Kč měsíčně za pražský byt o velikosti 60 metrů čtverečních (což je nejčastěji pronajímaná velikost) se může nejvyšší možná kauce vyšplhat až na 74 700. Když si připočtete, že první nájem platíte dopředu, tak vás přestěhování v hlavním městě České republiky může vyjít na závratných 99 600 korun. A to za předpokladu, že stěhováci pracují zadarmo, realitní kancelář vám odpustí provizi a nebudete muset kupovat žádný nábytek ani běžné spotřebiče typu lednice či pračka.
Tak jako před zahájením bydlení musí nájemník prostřednictvím našetřených peněz dokazovat, že je nájmu hoden, po skončení smlouvy jako by musel zase poskytnout důkaz, že v bytě žil spořádaným životem poslušného občana. Při sledování výmluv pro nevrácení kauce, kterými se někteří pronajímatelé ohánějí, se nabízí otázka, jak by mělo správné používání jejich majetku vypadat, aby nájemník získal své peníze zpět. Nikdy si v bytě nedojít na záchod, aby se náhodou neopotřeboval? Nikdy neotevřít okna, protože by se mohla větrem poničit? Nemít malé dítě, jak například píše jedna z pronajímatelek na sociální síti X? Anebo nebýt cizincem či příslušníkem etnické minority?
Právě u příslušníků minority a cizinců žijících v Česku je situace z pohledu nevrácených kaucí nejvíce tristní. Z našich zkušeností vyplývá, že mnoho z nich vratnou kauci nikdy nedostane zpět. Majitelé hřeší na to, že cizinci neznají svá práva nebo neví, jak se ozvat, například kvůli jazykové bariéře. Někteří cizinci žijí v Česku pouze krátkodobě za účelem studia nebo práce a případné domáhání se kauce jim za nervy nestojí. Nekorektní jednání a nevrácení kaucí zažila na vlastní kůži i naše členka Yulia a její kamarádi ze zahraničí, kterým se za posledních 15 let pobytu v Česku nevrátilo dohromady 100 tisíc korun.
Co to máte za rodiče, že vám nekoupí vlastní byt?
Zástupci z řad pronajímatelů rádi argumentují tím, že se kaucemi chrání před případnými problémy. A že má přece české nájemnictvo až moc velkou ochranu zákonem. Tato ochrana je ale pouze deklarovaná. V reálu se lidé v nájmech setkávají s nevýhodným postavením a musí se přizpůsobit útlaku a mnohdy i šikaně. Jako nájemník v Česku se musíte smířit například s krátkodobým pronájmem (to znamená, že jistotu bydlení máte třeba na jeden rok, ale výjimkou není ani smlouva na pouhé tři nebo čtyři měsíce), ale i nezákonnými zákazy trvalého bydliště nebo domácích mazlíčků. Zkrátka se musíte obejít bez těch věcí, které k běžnému standardu vlastnického bydlení patří automaticky.
Skutečná ochrana nájemnictva (třeba před nevrácením kauce) totiž vypadá úplně jinak. Například ve Velké Británii se kauce neposílá přímo na účet majiteli, ale platí se speciálním a vládou schváleným organizacím v rámci institutu Tenancy Deposit Scheme. V Česku si o takové ochraně před nevrácenou kaucí může nájemnictvo nechat jen zdát.
Jak se bránit
Možnosti, jak se nevrácení kauce bránit, jsou v Česku celkem omezené. Logicky se nabízí domluvit se nejdříve s pronajímatelem, ale z naší zkušenosti víme, že to není vždy možné. Pronajímatelé na výzvu k vrácení kauce mnohdy jednoduše nereagují a komunikace s nimi tak končí. I když se ale podaří s pronajímateli kontakt navázat, zvláště u studentstva nebo mladých lidí to leckdy končí výsměchem. „Však jste na tu kauci čtyři, to jako ty peníze tak potřebujete?“ popisuje svou zkušenost jedna ze studentek na sociální síti X. Naznačování, že je selháním našich rodičů, že nám nekoupili byt, je zase památný moment, kterého jsme byli svědky při naší činnosti v Iniciativě nájemníků a nájemnic.
Dále můžou nájemníci vzniklou situaci řešit na vlastní pěst pomocí právníků. Tato cesta je však finančně a časově náročná a u studentstva nebo nízkopříjmové části obyvatelstva často nepřipadá v úvahu. Poslední možností je obrátit se na subjekty, které nájemnické nesnáze pomáhají řešit, ať už právně, nebo na principu kolektivní akce. V Česku funguje například poradenské Sdružení nájemníků ČR (SON), poradna dTest, nezisková organizace Iuridicum Remedium anebo zdola budovaná Iniciativa nájemníků a nájemnic.
Organizování jako klíč k úspěchu
V rámci Iniciativy nájemníků a nájemnic řešíme nájemnické trable organizováním a vzájemnou solidaritou. Členstvo si navzájem sdílí vědomosti, co se nájemnického know-how týče, společně se dozvídá o nájemnických právech, pomáhá se sdružováním sousedů ochotných společně hájit svá práva a také se vzájemně doprovází na prohlídky nebo naopak závěrečná předání bytů. Právě zahájení a ukončování nájemního vztahu jsou dvě nejčastější situace, kdy pronajímatel zkouší nájemníky a nájemnice zatlačit do kouta a nutí je vzdát se svých práv, a to prostřednictvím nevýhodné (a mnohdy občanskému zákoníku odporující) smlouvy nebo nevrácením kauce.
Co se kaucí týče, celkem jsme pomohli vybojovat už přes 300 tisíc korun, které by jinak neoprávněně skončily v rukách pronajímatelů. Účinnou strategií, jak zamezit neoprávněnému stržení kauce, je v rámci závěrečného předání bytu společně dohlédnout na to, aby si majitel nevymyslel fiktivní škody, řádně zapsal stav energií a kauci skutečně vrátil. Majitelé zpozorní, pokud na předání bytu dorazí další lidé, kteří jsou o nájemnických právech poučení. Ukazuje se totiž, že část nájemnictva se z různých důvodů nemůže nebo bojí ozvat, protože pronajímatelé jsou zkrátka v přesile.
Byli bychom ale rádi, kdyby se život v nájemním bydlení obešel bez nátlaku ze strany majitelů, nekonečných nervů a nejistoty, kde bude člověk bydlet zítra a jestli dostane svoji našetřenou kauci zpět. Zatím se však zdá, že nájemníci musí stále tahat za kratší konec provazu.
Autorka je členkou Iniciativy nájemníků a nájemnic. Článek vznikl s podporou ostatních členů.