Foto Thomas Ledl (CC BY SA 3.0)
„Jeden byt, dvoje boty a čtyři páry ponožek. Cokoliv navíc je luxus a mělo by být víc zdaněno. Tenhle levicovej pohled je naprosto zvrácenej,“ prohlásil nedávno Dominik Feri na Twitteru. Reagoval tak na prohlášení guvernéra České národní banky, že by lidé vlastnící více nemovitostí měli platit vyšší daně. Přístup poslance TOP 09 dokonale ilustruje, proč se tu po léta nedaří řešit problémy, které ničivě dopadají na značnou část obyvatel, a také, proč je dnes česká opozice v takové izolaci – vystačí si totiž s devadesátkovou ideologií a zásadně ji nezajímá kontext.
Na dani z nemovitostí se u nás ročně vybere asi 11 miliard korun. Tato částka tvoří, alespoň podle dat OECD, čtvrtý nejmenší podíl z HDP z celkového počtu 35 zkoumaných zemí. Z hlediska vyspělého světa se tak řadíme k absolutnímu podprůměru. Zatímco v Británii tvoří tato daň více než tři procenta z hrubého domácího produktu, u nás jde pouze o 0,22 procenta. Veškeré částky, které se vyberou, putují do rozpočtů obcí – a ty mají také právo s výší daně hýbat a pomocí místního koeficientu ho navyšovat. Tuto možnost využívá ale jen desetina obcí. Ostatní – těžko říct proč – majitelům nemovitostí jdou na ruku. Především ve větších městech je tento přístup nepochopitelný. Je tu totiž celá řada prázdných bytů, zhruba 40 procent z nově postavených projektů jde rovnou na investice a byznysový model „krátkodobých pronájmů“, který vysidluje původní obyvatele, ničí sociální rovnováhu metropolí. Krize tu udeřila silně a už není kam se schovat: i na sídlištích jsou dnes v poměru k českým mzdám šokující nájmy a i na periferiích se už o bytech mluví v jazyce investic.
Investuj a žij
Podle řady ekonomů by vyšší daň z nemovitostí dokázala do obecních kas přivést peníze, které by se daly smysluplně využít – hlavně proto, že nemovitosti se dobře dohledávají. Podobného názoru je dokonce i ministryně pro místní rozvoj Klára Dostálová, která k progresivnějšímu přístupu v oblasti daně z nemovitostí opakovaně vyzývá. Vzhledem k tomu, že v České republice neexistuje ani progresivní zdanění příjmů, mohlo by navýšení daně z nemovitostí představovat jednu z cest, jak mírnou progresí umenšit stávající problémy. Ale co naplat: český liberální střed stavěl nedotknutelnost soukromého vlastnictví vždycky na vrchol společenské pyramidy. A dělá to doteď, ačkoliv je víc než jasné, že míra nerovností decimuje sociální smír a že pnutí mezi těmi, kteří vlastní, a těmi, kteří si pronajímají, tvoří dnes jednu z hlavních os globálních sociálních konfliktů.
Představa, že by vzdělání nebo zdravotnictví existovalo pouze na soukromém trhu, by nás asi vyděsila. Ale fakt, že bydlení přesně takto funguje, nikoho nezajímá.
Rusnok ve svém vyjádření uvedl, že „nejde jen tak zvyšovat daň babičce v Orlických horách. Ale ona má jednu nemovitost a má tam trvalé bydliště. Pokud má ovšem někdo pět bytů, takzvaně pro děti, nevidím žádný důvod, proč by i v takových případech měl platit extrémně nízkou, de facto sociální nemovitostní daň.“ Překvapivě tak poodhalil jádro problému s celým trhem bydlení u nás – i když poměrně nešťastným slovníkem. Nejde tak úplně o to, pro koho další byty jsou, jako spíš o to, jak je s nimi nakládáno a co je důvodem jejich kumulace. Je úplně legitimní pořídit byt svým dětem a mít radost z toho, že tam žijí. Bližší pohled na povahu dnešní krize ale naznačuje, že problém není v tom, že lidé byty kupují „pro děti“. Proto nemá smysl vyhrožovat zdaněním druhého nebo třetího bytu, ale progresivním zdaněním bytu pátého, desátého nebo padesátého. Ve snaze narovnat stávající nespravedlnost jde hlavně o to postihnout ty, kteří se na bydlení rozhodli vydělávat a nemovitosti pro ně představují pouze investici a příležitost, jak na základní lidské potřebě druhých vytřískat co nejvíc peněz. Nízká daň z nemovitosti spekulantům jen nahrává – a právě proto je větší zdanění cestou, jak vrátit bydlení jeho původní význam a zároveň přispět do obecního rozpočtu penězi, které by v ideálním případě šlo využít na výstavbu dostupných městských bytů.
Ti, kteří neměli štěstí – a mít už nebudou
V Česku probíhá pravděpodobně největší bytová krize od roku 1989. Na vlastní bydlení vyděláváme nejdelší dobu ze všech evropských zemí, celých 11 let – kdybychom přitom neutráceli za nic jiného. Cena bytů ve městech neustále stoupá, za poslední rok poskočila o osm procent a třeba v Praze dáte za metr čtvereční nového bytu průměrně 107 tisíc korun. To i z garsonky o velikosti třiceti metrů čtverečních dělá výdaj, na který velká část obyvatel nemá a mít nebude. Jestli z toho někdo může mít radost, jsou to jedině developeři: jejich marže se zdvojnásobily a tvoří dnes minimálně 20 procent z ceny bytů. Nedávno na to odkazovala analýza organizace Arnika o příčinách bytové krize v Praze.
Nájemníci, kteří ve městech tvoří asi třetinu obyvatel, se v důsledku smluv uzavíraných na jediný rok a raketovému růstu nájmů stali novou ohroženou skupinou. Obecní výstavba de facto neexistuje a poslední nezprivatizované byty, které vlastní obce, se stále draží v aukcích a nájmy jsou v nich srovnatelné s těmi tržními. Ty vzrostly za posledních pět let v průměru minimálně o 50 procent, a do pasti zvyšujících se nájmů tak padá mnoho obyvatel – nejčastěji studenti, senioři, mladé rodiny nebo sociálně slabší. Krizi ale dnes pociťuje každý, kdo neměl štěstí nebo kapitál, nerestituoval a nestihl výhodně privatizovat. Najít si byt k pronájmu se za poslední roky stalo vyloženě utrpením. Tvářit se, že za všechno může pomalá výstavba, znamená papouškovat plačky těch, kteří mají z bydlení byznys a berou mu jeho původní podstatu. Za dnešní katastrofický stav totiž nese vinu celá řadu faktorů.
Jasně viditelná ruka trhu
Z řetězu utržené Airbnb dnes v Praze využívá 15 až 20 tisíc bytů a uměle navyšuje ceny nájemného v lokalitách, které požírá. I laický propočet ukáže, že pronajmout byt krátkodobě vynese za měsíc mnohem víc peněz, a tak se dnes celé domy proměňují na nekolaudované hotely. Na provozování a udržování Airbnb vznikají celé firmy a původní obyvatele a obyvatelky domů, které dřív sloužily jako domovy, nedobrovolně odcházejí. Navzdory všemu, co o fenoménu krátkodobých pronájmů víme, se přitom stále nenašli politici, kteří by se za postižené dokázali postavit a celý koncept odmítli s poukazem na jeho devastující povahu. A tak se tento virus šíří z centra dál a posiluje už tak výrazné nerovnosti. Představa, že jde o službu umožňující pronajímat své byty na prázdniny, vzala dávno za své: dnes místnímu Airbnb tvrdou rukou vládnou ti, kteří vlastní desítky nebo (v případě takové Ivany Tykač) rovnou stovky bytů.
V éře nazývané odborně termínem „financializace“ navíc na scénu vtrhli noví hráči. Už dávno se nebavíme o tom, že jednotlivé byty vlastní jednotliví majitelé. Jsou tu realitní investiční korporace, které skupují tisíce bytů. Příkladem je třeba ostravské Residomo: někdejších 43 tisíc bytů OKD, jež Zdeněk Bakala dostal od státu skoro zadarmo a slíbil je odprodat původním obyvatelům, dnes spadá do obřího portfolia firmy Black Stone, která je jednou z nejagresivnějších korporací na světě (mimo jiné jí patří i nechvalně známé Deutche Wohnen, proti jehož politice zdražování nájmů se dnes staví desítky tisíc Berlíňanů a zcela pochopitelně žádají vyvlastnění firmy). Podobně je na tom třeba pražské sídliště Písnice, které zase ČEZ nechal napospas firmě CBI. Lidem sdruženým v kolektivu Moje Písnice nepomohly demonstrace ani lobbing. CBI nakonec vítězí díky zastrašování a žalobám kvůli poškozování dobrého jména. Situace, kdy velké firmy skupují nájemní byty a těží z toho, je dnes běžná. Když se k tomu přidá ještě gentrifikace, nedostupná developerská výstavba a nefunkční sociální bydlení, je problém na světě.
Když se stát zbavuje odpovědnosti
Bylo to právě bydlení, spolu se vzděláním a zdravotnictvím, co v minulosti tvořilo základ kvalitního sociálního státu. Ne nadarmo je politika Vídně – tedy města, které každoročně vyhrává žebříčky o nejlepší místo k životu – synonymem pro politiku bydlení. Zatímco vzdělání a zdravotnictví se u nás před náporem privatizace jakž takž ubránilo, bydlení podlehlo. Někde na pozadí příběhu o tom, že soukromé vlastnictví je svaté a nedotknutelné, vyvstala obluda, která nás dnes všechny požírá. Nejde přitom o to, že by bylo špatně mít ve vlastnictví byt, ale o to, že se český stát ve svém vývoji po roce 1989 naprosto vzdal odpovědnosti za jednu ze základních oblastí politiky: původní obecní majetky se masivně privatizovaly a nové obecní byty se defacto nestaví – dnešní výstavbu obhospodařuje až na výjimky pouze soukromý sektor. Představa, že by vzdělání nebo zdravotnictví existovalo z většinové části pouze na soukromém trhu, by nás asi vyděsila. Ale fakt, že bydlení dnes přesně takto funguje, nikoho nezajímá. A tak se nůžky mezi vlastníky a nájemníky zvětšují a nadále zvětšovat budou.
Často se u nás opakuje mantra o tom, jak málo se staví. To ale není tak úplně pravda a navíc je mnohem podstatnější zkoumat, co se staví, kde a pro koho. Unifikované developerské projekty, které vznikají za cílem vytěžit každý možný centimetr a zároveň utratit co nejméně peněz na podporu veřejné infrastruktury, zaplavují města. Veškerá výstavba přitom jde za soukromým sektorem. A ten nikdy nebude podporovat veřejně prospěšné cíle – jeho jedinou orientací je maximalizace zisku, a ne parky, knihovny, školky, školy a kvalitní bydlení s kvalitní veřejnou infrastrukturou pro všechny.
Jenom vyšší daně nestačí
Samozřejmě, že vlastníci se proti zvyšování daně z nemovitosti ozývají. Jde přece jen o jejich zisky. Nájmy přitom stoupají neustále. Jestliže realitní magnátka Ivana Tykač vlastní stovky bytů a významné procento z nich pronajímá na krátkodobé pronájmy, je vyšší zdanění cestou, jak jí v tom efektivně bránit a tyto byty vracet zpátky na trh. Podobně to může fungovat i u dalších lidí – namátkou u druhého nejbohatšího Čecha Radovana Vítka z CPI, dříve známého jako „realitní žralok ze severu“, který si z nemovitostí a pozemků udělal hlavní zdroj příjmů. Koneckonců výstavba Bubnů, největší nové čtvrti, která v Praze vznikne od roku 1989, připadla z velké části právě jemu. A nepřekvapivě v plánech není žádné dostupné bydlení. Praha tak v období krize buduje další ostrov pro bohaté a místo na lidi myslí na zisky developerů.
Při hodnocení Rusnokova návrhu se ozývají hlasy, že vyšší daňová zátěž byty na pronájem ještě zdraží. Ale tak tomu nemusí být: dnešní daň z nemovitosti se v průměru pohybuje v řádu stovek korun, za stometrový byt na Praze 1 zaplatíte například 1200 korun ročně. V takové Olomouci dělá daň třeba jen 250 korun ročně. Navýšení nemusí nutně platit nájemníci, ale i kdyby chtěli majitelé částečně subvencovat „ušlý zisk“, bavíme se o deseti korunách měsíčně. To, co je u vyšší daně z nemovitostí zásadní, je otázka přerozdělení získaných peněz a jejich následné využití. Další krok, který obce musí udělat, je investovat vybrané peníze buď do obecní výstavby, nebo do odkupu bytů do obecního fondu. Podobnou cestu zvolil před časem Vancouver, kde vysokou daní zdanili prázdné byty a z peněz, které získali, začali stavět obecní bydlení. Takto začínají o bydlení uvažovat i další města – třeba Paříž. V neposlední řadě je také nutné radikálně postihovat Airbnb, aby se majitelé ve strachu ze ztráty svých rentiérských zisků neuchylovali k vyhazování původních nájemníků a k využívání bytů na krátkodobé ubytování.
V dlouhodobé perspektivě důraz na spravedlivější přerozdělení bohatství znamená znovu akcentovat skutečnost, že nemovitosti mají sloužit lidem k bydlení, ne boháčům ke spekulacím a dalšímu hromadění zisku. Nápad zvýšit daň z nemovitosti od druhého bytu proto dává smysl, ale měli bychom žádat ještě víc: progresivní nárůst daní z nemovitosti tak, aby ti, kteří dnes vlastní desítky či stovky bytů, neměli žádnou motivaci s bydlením kšeftovat, protože by se jim to jednoduše přestalo vyplácet. Tento přístup je pak nutné zasadit do komplexní politiky bydlení.
S obranou bydlení ovšem můžeme začít i my, kteří jsme dnešním stavem ohrožení – ať už nad námi visí riziko ztráty domova kvůli raketově rostoucím nájmům nebo nedobrovolné vysidlování kvůli gentrifikaci, turismu a agresivnímu developmentu. Nutná je diskuze o regulaci nájemného, tlak na posílení obecní výstavby nebo i úvahy o úplné dekomodifikaci bydlení. Krize, kterou zažíváme, totiž sama od sebe neskončí. Je načase začít se bránit.
Autorka je redaktorka Alarmu.